Nhà giá rẻ 'biến mất' tại các đô thị lớn

Nguồn cung nhà giá rẻ "xuống đáy"

Năm 2024, thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận sự phục hồi đáng kể về nguồn cung căn hộ. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung này bất cân xứng nghiêm trọng. Theo Savills, căn hộ trung cấp (hạng B) chiếm ưu thế tuyệt đối trên thị trường sơ cấp (92% trong tổng nguồn cung sơ cấp 16.600 căn). Trong 8% còn lại, căn hộ cao cấp (hạng A) chiếm 6%, còn căn hộ giá rẻ (hạng C) chỉ 2%.

"Đáng chú ý, trong 2% căn hộ hạng C này, các dự án có giá 20-30 triệu đồng/m2 chủ yếu là những dự án gặp vấn đề về năng lực chủ đầu tư hoặc vướng mắc pháp lý. Trên thực tế, ngay cả những căn hộ có mức giá thấp nhất trên thị trường sơ cấp hiện nay cũng dao động từ 50 triệu đồng/m2 trở lên", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu - Savills Hà Nội, chia sẻ với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance.

Tại thị trường TP. HCM, câu chuyện cũng gần như tương tự. Báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết nguồn cung nhà ở thương mại thuộc các dự án đủ điều kiện huy động vốn đã liên tục sụt giảm từ năm 2018 cho đến nay. Cụ thể, năm 2017 có 42.991 căn, năm 2018 có 28.316 căn, năm 2019 có 23.046 căn, năm 2020 có 16.895 căn, năm 2021 có 14.443 căn, năm 2022 có 12.147 căn, năm 2023 có 17.753 căn và năm 2024 chỉ có 1.611 căn. Trong đó, nhà ở giá vừa túi tiền chiếm 1% vào năm 2020. Các năm tiếp theo, 2021 – 2024, nhà ở giá vừa túi tiền gần như “trắng bảng”. Tỷ trọng của nhà ở cao cấp liên tục chiếm từ 70% trở lên. Cá biệt năm 2024, 100% nhà ở đưa ra thị trường đều là nhà ở cao cấp.

Làm nhà giá rẻ còn khó hơn làm nhà ở xã hội

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà giá rẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM. Một là tình trạng ách tắc pháp lý của các dự án, trong đó có các dự án nhà giá rẻ, khiến nguồn cung thu hẹp, trong khi cầu rất lớn khiến giá bị đẩy lên.

Hai là chi phí phát triển dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, chi phí vốn… đều gia tăng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân tích sâu hơn rằng quỹ đất tại các đô thị lớn đang ngày càng ít ỏi, chẳng hạn tại Hà Nội, các quận nội thành đã gần như không còn đất để xây dựng nhà ở, hoặc nếu có thì giá rất cao.

Trong khi đó, các khu vực ngoại thành dù đất rộng hơn nhưng nếu hạ tầng tốt, giao thông kết nối thuận lợi thì giá đất cũng không còn rẻ nữa. Thậm chí những khu đất nằm gần các tuyến đường lớn còn bị áp dụng mức giá bồi thường cao, khiến chi phí đầu vào của các dự án tăng mạnh.

Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn cho các dự án nhà ở giá rẻ cũng không dễ dàng. Ngoài ra, để tối ưu quỹ đất và giảm giá bán nhà, doanh nghiệp phải xây dựng các công trình cao tầng, nhưng xây dựng cao tầng thì chi phí cũng cao hơn đáng kể. Vì vậy, việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ gặp rất nhiều khó khăn.

Ông Đính cho biết tại các thành phố lớn, các khu vực kinh tế phát triển và được đầu tư hạ tầng mạnh, việc xây dựng nhà ở giá rẻ thậm chí còn khó hơn xây dựng nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội ít ra vẫn nhận được các ưu đãi và hỗ trợ nhất định từ phía nhà nước, trong khi nhà ở thương mại giá rẻ hoàn toàn không được hưởng bất kỳ ưu đãi nào, vẫn phải đóng thuế đầy đủ và trả tiền sử dụng đất ở mức cao. Chính vì thế, các chủ đầu tư nếu có quỹ đất tốt sẽ thường ưu tiên phát triển các dự án ở phân khúc cao hơn để đảm bảo lợi nhuận tốt nhất.

Một điểm nữa là đối với nhà ở xã hội, hiện nay nhà nước đang ngày càng quan tâm, thậm chí đưa ra các chỉ tiêu bắt buộc địa phương thực hiện. Chính quyền địa phương phải chịu trách nhiệm nếu không hoàn thành các chỉ tiêu này. Trong khi đó, với phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà nước lại không bắt buộc, doanh nghiệp cũng không có trách nhiệm phải ưu tiên, nên họ chỉ lựa chọn những dự án mang lại lợi nhuận cao nhất. Đây chính là lý do khiến nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm, đặc biệt tại Hà Nội và TP. HCM.

Làm nhà giá rẻ: Cách nào?

Để giải quyết tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng cần một loạt giải pháp đồng bộ. Thứ nhất, nhà nước cần có quy hoạch và định hướng rõ ràng dành riêng cho nhà ở thương mại giá rẻ. Thứ hai, cần có những hỗ trợ thiết thực từ phía nhà nước, tối thiểu là đơn giản hóa quy trình thủ tục hành chính để giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn, thuận lợi hơn, đồng thời tạo điều kiện ưu đãi hơn về tiếp cận vốn vay từ ngân hàng, chẳng hạn như lãi suất ưu đãi cho những dự án nhà ở giá rẻ. Thứ ba là phải thúc đẩy ứng dụng công nghệ và sử dụng vật liệu phù hợp để giảm giá thành. Chỉ khi những giải pháp này được thực hiện đồng bộ thì mới hy vọng cải thiện được nguồn cung nhà ở giá rẻ hiện nay – ông nói.

Trao đổi thêm với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng cốt lõi vấn đề nằm ở sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Dù có nhiều quỹ đất, nhưng thị trường lại đang thiếu nhà ở phù hợp để bán, đặc biệt là phân khúc chung cư giá rẻ và nhà ở xã hội. "Nguyên nhân chính đến từ chính sách, quy hoạch và cách thực thi của chính quyền địa phương, dẫn đến sự méo mó trong thị trường: biệt thự, nhà phố, nhà liền kề thừa mứa, trong khi nhà ở dành cho người thu nhập thấp lại vô cùng khan hiếm", ông Toản nhấn mạnh.

Theo ông Toản, vấn đề không phải là không có giải pháp, mà là chưa có chính sách hiệu quả để điều chỉnh sự mất cân đối này. "Điều quan trọng là phải tạo ra sự công bằng trong tiếp cận nhà ở. Không thể nói người nghèo và người giàu có điều kiện sống như nhau, nhưng nhà nước hoàn toàn có thể tạo ra sự công bằng về cơ hội thông qua cơ chế, chính sách và quy hoạch hợp lý, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn", ông nói.

Ông Toản nêu lên thực trạng đáng buồn hiện nay là phần lớn người trẻ không có nhà ở, trong khi nhiều người lớn tuổi lại sở hữu nhiều bất động sản. Điều đáng nói, người trẻ mới là lực lượng lao động chính, tạo ra của cải cho xã hội, đóng góp quan trọng vào sự phát triển của nền kinh tế, xã hội và đất nước. Thế nhưng, họ lại đang bị bỏ rơi trong chính sách nhà ở. Nhiều sinh viên, người mới ra trường, thậm chí những người đi làm hàng chục năm vẫn không thể mua được nhà, buộc phải thuê trọ tạm bợ, sống trong cảnh bấp bênh. Đây là một vấn đề lớn đặt ra yêu cầu cấp thiết về vai trò can thiệp của nhà nước. “Đối với vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cần phải có bàn tay của nhà nước can thiệp”.

Để giải quyết vấn đề này, Tổng giám đốc EZ Property Phạm Đức Toản cho rằng, Chính phủ cần có sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn thông qua các giải pháp như lựa chọn vị trí thuận lợi, phát triển khu đô thị lớn dành riêng cho nhà ở giá rẻ. Bên cạnh đó, đưa ra các gói hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, đồng thời rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, tạo điều kiện để các doanh nghiệp xây dựng nhanh hơn. Ngoài ra, thay vì thu lợi nhuận từ, nhà nước thậm chí cần phải trợ giá trong việc phát triển nhà ở xã hội.