'Ông lớn' thống trị nguồn cung, nhà giá rẻ vẫn là giấc mơ

Hoàng Hùng - 16/01/2025 09:30 (GMT+7)

(VNF) - Trong năm 2024, nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, tập trung vào các dự án đại đô thị và có mức giá bán không hề rẻ.

Nguồn cung phụ thuộc các "ông lớn"

Theo báo cáo mới đây của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đã "khép" lại năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng.

Trong đó, xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển.

VARS cho rằng trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và "đắt đỏ" tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể "rẻ" và khó có thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp. Bởi các dự án đại đô thị thường đi kèm với hạ tầng hiện đại, tiện ích nội khu cao cấp, khiến chi phí đầu tư ban đầu rất lớn.

Để thị trường phát triển ổn định, bền vững, VARS cho rằng Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Thứ nhất, cần tiếp tục rà soát các dự án bất động sản gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.

Thứ hai, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản đang triển khai, giúp các dự án dang dở “hồi sinh”, đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Thứ ba, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án bất động sản vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Thứ tư, nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường. Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước.

Trong khi hầu hết các doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính nên mới buộc phải chuyển nhượng dự án. Rất nhiều nhà đầu tư, nhất là các chủ đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và mong muốn “hồi sinh” các dự án bất động sản dang dở, có nhu cầu phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền quy mô lớn thì lại gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.

Nguồn cung hạn chế, giá nhà ít biến động

Dự báo về thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2025, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng sẽ không có nhiều biến động lớn, đặc biệt là về giá cả.

"Nếu có biến động, khả năng cao thị trường sẽ tự điều chỉnh về mức hợp lý. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường chủ yếu liên quan đến nguồn cung và theo đánh giá, nguồn cung bất động sản tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ không có nhiều thay đổi lớn trong ngắn hạn", ông nói.

Theo ông Toản, dự kiến đến hết quý II hoặc quý III/2025, các dự án mới vẫn chưa thể tạo ra đột biến nguồn cung. Điều này xuất phát từ thực tế về việc triển khai và hoàn thiện một dự án bất động sản thường mất từ 6 tháng đến một năm mới đáp ứng đủ điều kiện bán hàng. Trong giai đoạn đầu, các dự án cần thời gian để xây dựng hầm và cơ sở hạ tầng. Do đó, trong ngắn hạn, nguồn cung mới sẽ rất ít, thậm chí có thể không có.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property).

Về giá cả, CEO EZ Property cho rằng khả năng giảm giá trên thị trường là có nhưng sẽ không đáng kể. "Nếu có giảm, đó sẽ là giảm cục bộ tại một số vị trí đã tăng giá quá cao hoặc ở những dự án mà nhà đầu tư không thể bán được hàng sau khi bàn giao, buộc phải bán cắt lỗ. Tuy nhiên, mặt bằng giá chung của thị trường được dự báo sẽ không có nhiều thay đổi lớn", ông nhấn mạnh.

Về giao dịch, khi giá bất động sản càng cao thì lượng giao dịch càng ít, do tính thanh khoản của sản phẩm giảm. Do đó, trong giai đoạn từ quý I đến quý III năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ duy trì trạng thái tương tự như cuối năm 2024, với diễn biến chậm và ít sôi động.

Ông Phạm Đức Toản cho biết một điểm sáng có thể kỳ vọng là phân khúc nhà ở xã hội. Nếu các chính sách tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội được thúc đẩy, thị trường có thể đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở giá rẻ cho những người có thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà cao cấp. Tuy nhiên, số lượng nhà ở xã hội dự kiến cũng sẽ không nhiều bởi trong năm 2024, chỉ có ba dự án nhà ở xã hội được khởi công tại Hà Nội.

Để có thể tạo ra sự đột phá về nguồn cung nhà ở xã hội trong năm 2025, ông Toản cho rằng thành phố Hà Nội cần phải đẩy mạnh việc giải quyết các vướng mắc pháp lý. Việc này sẽ giúp các dự án được khởi công thuận lợi hơn, từ đó tăng nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.