Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Khi cánh én không làm nên mùa xuân

Bất ngờ và thất vọng

Giữa năm 2024, dự án Libera Nha Trang (thuộc Vega City) gây kinh ngạc cho toàn thị trường khi số lượng booking (đặt chỗ) được công bố lên tới hơn 10.000, trong khi dự án chỉ có 2.000 sản phẩm. Tỷ lệ ráp căn được chia sẻ sau đó trên mạng xã hội cũng lên tới 80%. Đây là những con số kỷ lục đối với một dự án bất động sản nghỉ dưỡng trong vòng 4 năm trở lại đây.

Cuối năm 2024, một dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác cũng gây xôn xao dư luận là CaraWorld Cam Ranh (tên cũ là KN Paradise) của KN Investment Group. Dự án với gần 2.000 sản phẩm thấp tầng này, khi được tung bán, cũng thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư.

Sự xuất hiện của Libera Nha Trang, CaraWorld Cam Ranh những tưởng sẽ là ngọn lửa làm “tan băng” thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, tuy nhiên khi năm 2024 khép lại, giới quan sát bỗng nhận ra, thị trường hầu như không có sự thay đổi đáng kể nào.

Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết cả năm 2024, toàn thị trường có 4.400 sản phẩm mới mở bán, trong đó 85% là cao tầng (riêng Libera Nha Trang đã chiếm 54%). Dù tăng 40% so với năm 2023, nhưng nguồn cung mới của năm 2024 chỉ bằng 24% năm 2018 – năm có thể xem là đỉnh cao của bất động sản nghỉ dưỡng, trước khi “sự biến Cocobay” giật sập thị trường này. Về cơ bản, hầu hết dự án nghỉ dưỡng hiện nay vẫn trong trạng thái tạm dừng, dời thời gian triển khai bán hàng để hoàn tất thủ tục pháp lý.

Trong bối cảnh cung ít, thanh khoản cũng không có biến chuyển lớn nào. Năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng 2.500 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 50%, nhưng hơn 80% giao dịch thuộc về Libera Nha Trang, tiếp tục cho thấy tính cục bộ rất cao của thị trường.

VARS nhấn mạnh: “Thực tế là thị trường nghỉ dưỡng đang dư thừa nguồn cung cao cấp tại một số địa bàn, tỷ lệ đặt phòng tại một số khu vực thấp, làm giảm sự hấp dẫn đối với giới đầu tư”.

Báo cáo của DKRA thậm chí còn “vẽ” ra một bức tranh ảm đạm hơn nữa. Tại TP. HCM và vùng phụ cận, biệt thự nghỉ dưỡng cung giảm, hàng loạt dự án ngừng triển khai, đóng giỏ hàng do sai phạm, khiến tồn kho tăng mạnh; shophouse nghỉ dưỡng có sức cầu yếu, chỉ bằng 57% so với cùng kỳ; condotel cũng chậm hoặc đóng giỏ hàng, thanh khoản thấp.

Tại Đà Nẵng và vùng phụ cận, tính đến tháng 11/2024, thanh khoản thị trường biệt thự nghỉ dưỡng gần như đóng băng khi hơn 90% dự án đóng giỏ hàng, niềm tin của nhà đầu tư ở mức thấp. Shophouse nghỉ dưỡng và condotel cũng tương tự khi thị trường trầm lắng, thanh khoản tiếp tục khó khăn.

Dài đêm mùa đông

Nói với VietnamFinance, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập SPE.R, đơn vị chuyên nghiên cứu, phân tích thị trường bất động sản tại Quảng Nam – Đà Nẵng, cho biết phân khúc condotel gần như đánh mất niềm tin của nhà đầu tư sau vụ Cocobay, do các chủ đầu tư chậm/không chi trả lợi nhuận cam kết và chậm bàn giao dự án.

“Nhìn vào các đợt mở bán là thấy tồn kho condotel rất lớn. Như tại Đà Nẵng, trên thị trường sơ cấp, các dự án Soleil Ánh Dương, Malibu bán từ năm 2019 đến nay vẫn còn. Các dự án như Felicia, Shantira cũng vẫn còn hàng tồn kho. Thậm chí 7 toà của Time Square tới nay vẫn chưa mở bán. Còn trên thị trường thứ cấp, condotel được rao bán hàng loạt với giá thấp hơn giá bán mới của chủ đầu tư tới 30% -  40% nhưng thanh khoản rất chậm”, ông Vũ nói.

Với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, ông Vũ cho biết dòng sản phẩm này có pháp lí vững vàng hơn condotel, nhưng do giá cao, số lượng khách mua cũng khá ít. “Giai đoạn 2022 – 2023, có những dự án đã triển khai bán hàng cả năm mà không có giao dịch, còn trên thị trường thứ cấp cũng chỉ vỏn vẹn 8 giao dịch thành công. Năm 2024 có khởi sắc hơn chút khi dự án Fusion mở bán khá thành công, đồng thời giao dịch thứ cấp tại các dự án Sun Premier Village, Ocean Villa, Hyatt Regancy tăng khá”.

Theo ông Vũ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2025 vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh khó khăn. Nguyên nhân cơ bản là niềm tin, pháp lý và bài toán lợi nhuận chưa được giải quyết triệt để. Trong số đó, bài toán lợi nhuận đang là vướng mắc lớn nhất.

“Phân chia lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng thế nào sẽ phải chờ thêm thời gian trả lời, nhưng tôi cho rằng từ nay sẽ không còn những cam kết lợi nhuận 10% - 12%/năm nữa. Con số thực tế có lẽ là 6%/năm”, ông Vũ gợi ý.