Thực tế bất cập và tham vọng 'đảo ngược' thị trường bất động sản TP.HCM

Kỳ vọng phát triển nhà ở giá phải chăng

Tại Báo cáo quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, TP.HCM đưa ra định hướng, đến năm 2030, TP.HCM có diện tích sàn nhà ở bình quân toàn thành phố là 26,5m2/người; 358 triệu m2 sàn, bao gồm 192 triệu m2 sàn nhà ở hiện có; sửa chữa và phát triển mới khoảng 166 triệu m2 sàn.

Trong đó nhà ở xã hội khoảng 4,98 triệu m2, nhà ở riêng lẻ do dân tự xây dựng khoảng 63,9 triệu m2 nhà ở thương mại và các loại nhà ở khác khoảng 97,12 triệu m2.

Đồng thời, quy hoạch hướng đến phát triển nhà ở giá phải chăng phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và của các đối tượng thụ hưởng chính sách.

TP.HCM phấn đấu nhà ở giá phải chăng chiếm khoảng 60% tổng số căn hộ trong các dự án xây dựng mới nhà ở.

TP.HCM kỳ vọng đa dạng hoá các phương thức xây dựng nhà ở xã hội, chủ yếu sử dụng vốn ngoài ngân sách; ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để cho thuê; dành 20% tổng diện tích đất ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở xã hội.

Tạo điều kiện cho các hộ gia đình cá nhân về thủ tục cấp giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất để phát triển nhà ở do dân tự xây. Khuyến khích thu hút đầu tư của các thành phần kinh tế trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại tại các thị trấn, khu dân cư và khu vực đã có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ kết nối với đường giao thông chính.

Hạn chế đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở cao tầng ở đô thị trung tâm hiện hữu; đồng thời, tập trung chỉnh trang nâng cấp khu nhà ở theo hướng hiện đại; thu hút đầu tư từ các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở chính sách, nhà ở cho công nhân, cải tạo nhà ở ven kênh rạch, chung cư cũ.

Phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm lĩnh thị trường

Báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM, trong 11 tháng của năm nay, TP. HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội. Đáng chú ý, không có dự án nào được giao đất, cho thuê đất, và chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được cấp giấy phép xây dựng.

Số lượng dự án và căn hộ thương mại đang triển khai và đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng qua đã giảm xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 5 năm, kể từ năm 2020. Hoạt động chuyển nhượng dự án cũng bị ách tắc do nhiều quy định khác nhau, đặc biệt là quy định chuyển nhượng yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án.

Tại hội thảo “Bất động sản 2025, Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới’”, Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP. HCM, ông Phạm Đăng Hồ cho biết, năm 2025, nguồn cung nhà ở TP. HCM chưa thể cải thiện ngay do từ chấp thuận đầu tư đến khi dự án đủ điều kiện để mở bán cần thời gian.

Ngoài ra, các luật mới cơ bản giải quyết được một số vướng mắc nhưng hiện nay quy trình duyệt dự án vẫn phải đi qua nhiều bộ luật, dẫn đến quy trình kéo dài, nhà đầu tư nản. TP. HCM đã nhìn thấy và đang có những thay đổi, khâu chấp thuận chủ trương, phê duyệt 1/500 đang tích hợp lại để tránh thẩm định nhiều lần, chồng chéo.

Bên cạnh đó, TP. HCM không chỉ khiêm tốn nguồn cung, 80% rổ hàng mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, tầm giá trên 60 triệu đồng/m2. Việc rổ hàng mới nghiên hoàn toàn về cao cấp, hạng sang khiến giá bán căn hộ TP. HCM dự kiến sẽ tiếp tục tăng với biên độ từ 8-10% mỗi năm.

Nhu cầu và khả năng chỉ trả mua nhà của người dân

Trước đó, Viện Nghiên cứu phát triển TP. HCM đã có nghiên cứu khảo sát nhu cầu của người dân, đối với loại hình đất nền, trung bình các hộ gia đình có dự định mua khoảng 1 thửa đất nền. Đa số các hộ gia đình có nhu cầu mua đất nền đều lựa chọn mua tại TP.HCM với 80,2%.

Giá trị dự kiến từ 1 - 10 tỷ đồng và mức giá trị trung bình đạt khoảng 1,74 tỷ đồng. Với giá trị dự kiến được ghi nhận như trên, khả năng chi trả hiện có của các hộ gia đình trung bình đạt khoảng 68% giá trị của tài sản dự kiến mua. Nguồn vốn dự kiến để thực hiện chủ yếu là từ vốn tự có, chiếm 33,6%.

Bên cạnh đó, vay ngân hàng (chiếm 20,6%) và vay người thân (chiếm 19,7%) cũng là một trong số các lựa chọn được đưa ra để thực hiện nhu cầu mua.

Đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình có nhu cầu dự định mua khoảng 1 căn nhà và mức cao nhất là tối đa 3 căn nhà. Diện tích đất của nhà ở riêng lẻ được xác định theo nhu cầu của người dân hiện nay chủ yếu vẫn là nhà ở có diện tích đất trung bình khoảng 66m2 với số tầng xây dựng dự kiến khoảng 1 đến 2 tầng.

Giá trị dự kiến của nhà ở riêng lẻ dự định mua trung bình là 2,76 tỷ đồng. Theo đó, khả năng chi trả hiện có của người có nhu cầu đạt khoảng 49% giá trị tài sản.

Đối với loại hình căn hộ chung cư, nhu cầu mua chủ yếu chỉ 1 căn hộ, chỉ có số ít hộ gia đình có nhu cầu mua 2 căn hộ (chiếm 3,7%). Diện tích trung bình của căn hộ theo nhu cầu là 65,8m2 cho căn hộ 2 phòng ngủ.

Trước giá trị của căn hộ dự kiến mua, khả năng chi trả trung bình của các hộ gia đình hiện có đạt khoảng 53%. Giá trị dự kiến mua trung bình là từ 1 đến 8 tỷ đồng.

Theo Viện Nghiên cứu phát triển TP. HCM, ước tính số lượng nhà ở riêng lẻ tăng thêm trong giai đoạn 2026 - 2030 là 456.770 căn nhà, với tổng diện tích sàn tăng thêm là 39,7 triệu m2 sàn.

Đối với căn hộ chung cư, số lượng căn hộ tăng thêm theo nhu cầu được ước tính là 59.016 căn hộ; tương đương với diện tích sàn nhà ở tăng thêm đối với căn hộ chung cư là 3,7 triệu m2 sàn.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) dẫn số liệu từ Sở Xây dựng thành phố, cho biết trong giai đoạn 2015 - 2023, thành phố có 86 dự án nhà ở thương mại đã ngưng thi công hoặc chưa thi công (dự án tồn kho). Trong cùng thời gian này, thị trường chỉ có 52 dự án đang triển khai thực hiện, với quy mô hơn 41.600 căn.

Với các dự án tồn kho, có 30 dự án đã ngưng thi công và 56 dự án chưa thi công.

86 dự án tồn kho đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực. Tổng quy mô sử dụng đất của 86 dự án lên đến 964ha, gây lãng phí nguồn lực đất đai và vi phạm nguyên tắc 'sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả' theo Luật Đất đai.

Tổng số nhà ở của 86 dự án này lên đến hơn 54.000 căn, làm gia tăng tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và mất cân đối sản phẩm, dẫn đến tình trạng lệch pha giữa phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở bình dân.