BĐS TP. HCM: Doanh nghiệp chật vật bán hàng tồn, sàn môi giới đóng cửa hàng loạt

Nguồn cung khan hiếm, chật vật với hàng tồn

Theo số liệu thống kê của R&D – DKRA Group, trong 7 tháng đầu năm 2023, thị trường căn hộ tại TP. HCM ghi nhận nguồn cung mới khoảng 5,364 căn, giảm 62% so với cùng kỳ năm 2022 (khoảng 14,044 căn). Đáng chú ý, trong số 12 dự án mở bán 7 tháng đầu năm, chỉ có 2 dự án mới, còn lại đều là những giai đoạn mở bán tiếp theo.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group cho hay, tất cả các dự án căn hộ chào bán ở giai đoạn này tại TP. HCM đều là nguồn hàng cũ mở bán.

Tuy nhiên, nguồn cung này chỉ chủ yếu tập trung vào tháng 7/2023 (khoảng 3.499 căn), chiếm 2/3 tổng nguồn cung mới 7 tháng đầu năm, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của một dự án đại đô thị quy mô lớn thuộc khu Đông – TP. Thủ Đức mở bán trong tháng. Nếu tính riêng 6 tháng đầu năm thì chỉ có chưa đến 2.000 căn hộ được mở bán mới tại TP. HCM.

“Từ đó, dễ thấy được rằng thực trạng nguồn cung mới của thành phố vẫn đang rất khan hiếm, thiếu tính đa dạng phân khúc giá cho người mua lựa chọn”, ông Thắng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, theo ông Thắng, thời gian triển khai bán hàng kéo dài tại một số dự án trên địa bàn thành phố có nguyên nhân từ khâu hoàn thiện pháp lý khiến các chủ đầu tư tạm hoãn việc mở bán đưa sản phẩm ra thị trường.

Bà Hồng Hà giám đốc kinh doanh một công ty BĐS tại TP. HCM cho biết từ sau Tết Nguyên đán đến nay, công ty của bà chưa phát triển, mở bán được một dự án nào. Để có kinh phí duy trì hoạt động, công ty phải ra sức chào bán các sản phẩm trong giỏ hàng tồn lại từ 2022. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công cũng rất hạn chế vì đa số khách mua gặp khó khăn trong quá trình vay vốn ngân hàng.

"Tất cả dự định của chúng tôi đều bị đổ bể, ví dụ chúng tôi định giới thiệu ra thị trường một dự án căn hộ vào quý 2 năm nay nhưng quá trình phê duyệt, trình ký pháp lý kéo dài... khiến kế hoạch bán hàng bị lùi lại chưa biết đến khi nào", bà Hà  cho hay.

Báo cáo thị trường bất động quý I/2023 của Savills Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM giảm 25% theo năm, chỉ có 1.610 căn. Sở Xây dựng TP.HCM mới đây cho biết năm 2021, TP. HCM đã xây dựng mới 4,9 triệu m2 sàn nhà ở, vượt 16,7% so với chỉ tiêu, trong đó nhà riêng lẻ do dân xây dựng chiếm tỷ trọng cao (76%), nhà ở hoàn thành trong dự án chiếm khoảng 24%. Trong năm 2022, TP. HCM xây dựng mới 8,45 triệu m2 sàn nhà ở, vượt 28% chỉ tiêu.

Nhưng đến quý I/2023, TP. HCM chỉ phát triển khoảng 0,95 triệu m2 nhà ở, giảm 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, nhà ở do dân xây dựng chiếm hơn 90% so với tổng diện tích sàn tăng thêm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, nguồn cung nhà ở mới thiếu hụt. Các dự án cũ thiếu sự đa dạng sản phẩm để người mua lựa chọn. Những nguồn hàng mở bán giai đoạn tiếp đều là nguồn hàng “đọng” trước đó, mở bán tiếp. Với căn hộ, đa số là căn diện tích lớn, cấu thành giá cao.

Chẳng hạn, những dự án chào bán ra thị trường ở giai đoạn này như Westgate của An Gia, The 9 Stellars của Sơn Kim Land, MT Eastmark City Quận 9 của Rioland, Moolight Avenue, Urban Green Thủ Đức của Tập đoàn Kusto Home… đều là các dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp, đa số còn lại các căn diện tích lớn.

Sàn giao dịch đóng cửa hàng loạt

Tính từ cuối năm 2022 cho đến nay đã có 9 sàn giao dịch BĐS tại TP. HCM thông báo dừng hoạt động. Nhiều môi giới làm việc không lương. Gần đây, Sở Xây dựng TP. HCM có văn bản công khai thông tin hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn.

Trong đó, có một số sàn giao dịch đã từng hoạt động tốt như: Goland của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển quỹ đất Goland, Kim Cúc Land của Công ty cổ phần Đầu tư Kim Cúc Land...

Là một môi giới với 9 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS, đối diện với những biến động này, chị Huỳnh Kim Khánh (38 tuổi, làm việc tại quận 1) không tránh khỏi “cú sốc” dù đã chuẩn bị tâm thế từ trước. "Thất nghiệp là điều mà chúng tôi đã nhìn thấy từ năm ngoái, nhưng thực sự thì chúng tôi vẫn cẩm thấy sốc, thị trường quá ảm đảm, lượng khách hàng giảm khoảng 70-80% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng nhóm khách hàng mua để đầu tư hầu như là không có, hoặc chiếm số lượng rất ít", chị Khánh than vãn.

Theo chị Khánh, khách hàng mua BĐS trong giai đoạn này chủ yếu là nhóm đã có tài chính nhàn rỗi và mua để dành cho con cái, có nhu cầu tìm kiếm những dự án gần bàn giao nhà hoặc pháp lý rất chắc chắn, có mức chiết khấu tốt từ nhà đầu tư. Còn dự án tồn kho mà đang xây dang dở hầu như không có giao dịch.

"Phân khúc căn hộ để ở giá trên dưới 2 tỷ đồng, có ưu đãi, thanh toán nhẹ nhàng và pháo lý tốt thì còn có thể giao dịch chậm chạp được, chứ phân khúc cao cấp hơn, giá tầm 4-5 tỷ đồng trở lên thì tỷ lệ giao dịch giảm gần 80%. Riêng các dự án đầu tư nghỉ dưỡng thì hầu như đều đứng yên", anh Hùng, một nhân viên môi giới ở quận 8 chia sẻ.

Anh Hùng cho hay, tại công ty của anh, gần 60% nhân viên nghỉ việc, 20% bị giảm  lương và 20% chuyển sang chế độ làm việc gần như không lương để đồng hành cùng công ty trong lúc khó khăn.

"Hy vọng trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ có diễn biến tích cực hơn, tháo gỡ được những khó khăn về mặt pháp lý, nới các khoản room cho vay. Đồng thời, mong là nhà nước sẽ có quy định rõ ràng và hợp lý hơn về các khoản trái phiếu và dòng vốn để thị trường sớm được ổn định và hồi phục", anh Hùng bày tỏ.

Theo đánh giá của chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, với tình hình hiện nay, khi tính thanh khoản BĐS đang xuống thấp, cùng với đó là khó khăn chung về kinh tế thì việc hàng loạt các công ty BĐS gặp khó khăn, dẫn đến giải thể là điều hiển nhiên.

"Tỷ lệ doanh nghiệp BĐS và sàn môi giới giải thể sẽ còn tăng nữa trong thời gian tới, khi thị trường BĐS mất thanh khoản như hiện nay. Các công ty lớn chủ yếu vướng khó khăn về dòng tiền. Còn công ty nhỏ thì gặp khó khăn về sản phẩm. Riêng sàn môi giới BĐS sẽ là nơi gặp khó khăn nhiều nhất do không còn giao dịch ổn định như trước”, ông Quang nhận định.

Theo quan sát của vị chuyên gia này, thì từ đầu năm tới nay, hầu hết 90-95% công ty BĐS cũng đã tiến hành tái cơ cấu nhân sự và sa thải khoảng 50% số lượng nhân viên để đủ sức duy trì hoạt động.