Giao dịch QSDĐ qua sàn làm tan ‘sương mù’ thị trường địa ốc?

Thị trường BĐS loay hoay trong “thung lũng sương mù”

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường BĐS vẫn phủ “sương mù” trong 6 tháng đầu năm 2023. Tỷ lệ giao dịch giảm 37% so với 6 tháng đầu năm 2022, chủ yếu là giao dịch căn hộ chung cư ở các dự án có pháp lý “sạch”.

Nhận xét về nguồn vốn, Công ty Chứng khoán VnDirect cho rằng thanh khoản doanh nghiệp địa ốc vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường.

Còn một đại diện của Dat Xanh Services nhận xét: “Lượng môi giới BĐS hoạt động tiếp tục đà suy giảm, chủ đầu tư đang chịu áp lực gia tăng chi phí để thích ứng với giai đoạn khó khăn và thị trường do người mua quyết định”.

Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường BĐS sẽ phục hồi rõ nét từ cuối năm nay trở đi.

Nguyên do là Chính Phủ đang rất nỗ lực thực thi bốn quyết sách có ý nghĩa rất quan trọng đối với thị trường, đó là: tháo gỡ khó khăn cho trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS (Nghị định 08 ban hành ngày 05/3/2023); tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững (Nghị quyết 33 ban hành ngày 11/3/2023); đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030 (Đề án 338 ban hành ngày 03/4/2023); hướng dẫn Luật đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng (Nghị định số 10  ban hành ngày 03/4/2023).

Song song đó, Tổ công tác do Bộ trưởng Xây dựng làm tổ trưởng đang tích cực tháo gỡ vướng mắc các dự án BĐS trên cả nước.”

“Chưa bao giờ chúng ta có cơ hội cùng lúc sửa đổi các luật liên quan đến thị trường BĐS như Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai và Luật tổ chức tín dụng. Những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ", TS Cấn Văn Lực cho biết thêm.

Mặt khác, một số chuyên gia nhận định, đầu tư công đang tăng mạnh vào cơ sở hạ tầng, nhờ đó nền kinh tế được thúc đẩy tăng trưởng, tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng… Có thể nói, bối cảnh hiện nay cơ quan quản lý rất muốn hỗ trợ cho thị trường bất động sản phục hồi để giữ ổn định cho một chuỗi giá trị kinh tế.

Được nhận xét là chuyên gia “chẩn bệnh” thị trường địa ốc, “bác sĩ” BĐS Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hoà, người có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành địa ốc chỉ có thể chia sẻ, thị trường BĐS vẫn ở giai đoạn trong “thung lũng sương mù”, chưa thể nhận định “tan sương” hay không…

Cú “huých” tan sương từ giải pháp sàn giao dịch QSDĐ?

Nhằm thể chế hóa chủ trương chính sách của Nhà nước, mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. Đồng thời để thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh và bền vững, Thủ tướng Chính phủ vừa qua đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Xây dựng nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ.

Theo các chuyên gia và chủ đầu tư, chủ trương lập sàn giao dịch QSDĐ là đúng đắn nhằm minh bạch thị trường đất đai, một phần cấu thành của thị trường BĐS.

TS Lê Bá Chí Nhân cho biết: “Sàn giao dịch QSDĐ là rất cần thiết vì bất động sản hình thành trên cơ sở pháp lý là QSDĐ buộc phải được các bên kiểm chứng chặt chẽ mới được đưa vào giao dịch. Thị trường phải có cơ chế giao dịch rõ ràng, minh bạch nhằm bảo vệ an toàn giao dịch giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, đồng thời giúp nhà quản lý tăng cường công tác quản lý giá đất, hạn chế thất thoát trong quá trình kê khai nộp thuế”.

Còn theo Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Trọng Thịnh, một trong những khó khăn lớn nhất trong việc xử lý các tài sản đảm bảo của các tổ chức tài chính tín dụng thời gian qua là xử lý tài sản đảm bảo có liên quan đến QSDĐ. Cho nên việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ là tốt, góp phần mua bán QSDĐ cụ thể rõ ràng, công khai minh bạch và hiệu quả cao hơn.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng chia sẻ, về lâu dài sàn giao dịch QSDĐ sẽ thiết lập mặt bằng giá đất sát với giá thị trường, hạn chế đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng trên thị trường đất đai”

Nói về lợi ích của sàn giao dịch QSDĐ đối với thị trường BĐS, “bác sĩ” BĐS Trần Khánh Quang nhận xét, khi có sàn giao dịch QSDĐ, các doanh nghiệp quỹ đất cần giao dịch hoặc cần hợp tác sẽ dễ dàng tìm được đối tác phù hợp. Thực tế, nhu cầu này lâu nay rất lớn nhưng đôi khi các bên lại không tìm được nhau. Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhưng rất khó tìm được đơn vị có quỹ đất phù hợp, nhất là quỹ đất nông nghiệp.

TS Lê Bá Chí Nhân nhận định: “Các dự án BĐS sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ rất “đàng hoàng” tham gia thị trường thông qua sàn giao dịch này. Đây như một minh chứng pháp lý cho dự án BĐS, người bán lẫn người mua đều có thể yên tâm giao dịch một cách công khai, minh bạch. Như vậy sẽ tác động rất tích cực đến thị trường BĐS, kỳ vọng sớm lấy lại nhịp sôi động, niềm tin sớm phục hồi”.

Đánh giá về tác động của sàn giao dịch QSDĐ đến khả năng “tan sương” thị trường BĐS, TS Nhân chia sẻ: “Tôi kỳ vọng sàn giao dịch QSDĐ sớm được vận hành trong năm 2024 để thị trường BĐS sớm lấy lại nhịp đập”.