Thị trường bất động sản: Kiên nhẫn thắp lửa trong sương mù

Như rơi vào “thung lũng sương mù”

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), “sương mù” vẫn bao phủ toàn thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023. Tỷ lệ giao dịch giảm 37% so với 6 tháng đầu năm 2022, trong đó, 80% lượng giao dịch nhà ở là căn hộ chung cư có pháp lý “sạch”, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân (dưới 25 triệu/m2). Tổng nguồn cung căn hộ bình dân đã giảm 98% so với năm 2019. Căn hộ có mức giá xung quanh 25 triệu/m2 chỉ có tại một số ít dự án nhà ở thương mại tại khu vực xa trung tâm các thành phố lớn hoặc tại các đô thị loại I trở xuống. Lượng cung nhà ở được các chuyên gia đánh giá là “nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt”, phần lớn các dự án vẫn lẩn quẩn trong câu chuyện vướng pháp lý.

Ở chiều ngược lại, cầu mua nhà đã có tín hiệu khả quan hơn nhưng vẫn thấp do mặt bằng lãi suất vẫn neo cao, thu nhập người dân bị ảnh hưởng. Đầu tư dài hạn chỉ ghi nhận tăng tại một số khu vực đang được đẩy mạnh đầu tư công, đã khởi công các dự án hạ tầng trọng điểm.

Bởi vậy, tuy đã tăng hơn 30% so với quý I nhưng lượng tiêu thụ nhà ở quý II/2023 chỉ đạt khoảng 3.704 giao dịch, xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới, bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo ông Nguyễn Duy Thanh, Tổng giám đốc Phúc Hưng Group, giao dịch bất động sản đạt tỷ lệ thấp có nhiều nguyên nhân, ngoài các yếu tố vĩ mô như tình hình suy thoái kinh tế thế giới, kinh tế Việt Nam phục hồi chậm hay vốn FDI giảm, thì còn có các yếu tố liên quan trực tiếp như: niềm tin của khách hàng chưa thực sự hồi phục sau các sai phạm trên thị trường trái phiếu; vướng mắc pháp lý vẫn còn; lãi suất cho vay vẫn cao; chủ đầu tư vẫn đang loay hoay với áp lực trả nợ trái phiếu…

Trước tình cảnh như “đóng băng” của thị trường bất động sản, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, chia sẻ: "Tính từ 6 tháng cuối năm ngoái đến 6 tháng đầu năm nay, tức tròn một năm kể từ ngày bất động sản rơi vào khó khăn, một số công ty môi giới thật sự đã bị bỏ lại phía sau, hiện giờ có thể còn chủ nhưng không còn nhân viên. Một số công ty vẫn đang tiếp tục 'gồng' với số lượng nhân sự tối thiểu để duy trì”.

Anh Nguyễn Hoàng Tuấn, một môi giới tại sàn giao dịch bất động sản Lộc Phát (huyện Bình Chánh) ngậm ngùi cho biết, từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản như đột ngột chững lại, người làm nghề môi giới như anh cảm thấy bị “sốc”. Nhiều anh em đồng nghiệp đã chuyển nghề, số cầm cự được đang dần tiêu hết số tiền tiết kiệm được hoặc thậm chí có khi phải vay nóng. Bám trụ lại đến nay đều là những người yêu nghề, đã gắn bó với nghiệp môi giới này hàng chục năm nay.

“Tâm lý người mua rất trì trệ, họ có tiền nhưng dường như chưa lấy lại được niềm tin, anh em môi giới bất động sản có cảm giác như mọi nỗ lực tư vấn cho người mua đều trôi tuột, tâm lý sốt ruột vì khó chốt hàng, như rơi vào “thung lũng sương mù” mà chưa biết khi nào có lối thoát”, anh Tuấn cho hay.

Kiên nhẫn thắp lửa

Sự kiện “kick-off” tại dự án Glory Heights (TP. Thủ Đức) cuối tháng 6 vừa qua nhận booking thành công hơn 2.000 căn hộ trong vòng 34 giờ, đã tạo bất ngờ lớn không chỉ đối với chủ đầu tư, người mua nhà mà cả những nhà môi giới bất động sản nhiều năm kinh nghiệm.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land, đơn vị phân phối thành công hơn 800 căn hộ tại dự án trên chia sẻ: “Dự án có 3.166 căn hộ, hoàn thành ký thủ tục là 2.127 căn và tính đến ngày 25/7 là 1.029 căn, tức là phân phối được 80% giỏ hàng và ký được hơn 50% hợp đồng mua bán. Đáng chú ý, trong ngày đầu tiên của sự kiện đã có hơn 1.000 booking và trong 3 ngày sau đó thêm 1.000 booking nữa. Đây là điều bất ngờ cho chính những nhà môi giới như chúng tôi, bởi chỉ trước đó 2 tuần lễ, khoảng 15 nhà phân phối tham gia dự án tập trung cho sự kiện vẫn chưa tin vào sự thành công ngoài mong đợi này”.

Sự kiện “kick-off” thành công trên đã tạo hưng phấn cho hơn 7.000 nhân viên môi giới có mặt ngày hôm đó và được đánh giá như điểm sáng khích lệ cho hoạt động môi giới bất động sản hiện nay.

Theo ý kiến ông Nguyễn Thái Bình, dù thời điểm hiện tại thị trường vẫn chưa “tan băng”, nhưng bằng sự kiên trì của đội ngũ môi giới, sự kiên nhẫn của giới chủ đầu tư trong việc tạo thuận lợi nhất trong chính sách bán hàng, khuyến mại, gián tiếp hạ giá sản phẩm, cuối cùng cũng đã có kết quả tích cực, thắp lên niềm tin cho người mua và cả người bán trên thị trường bất động sản.

Mặt khác, theo ông Nguyễn Duy Thanh, ngoài việc đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý các dự án bất động sản, Chính phủ đã có động thái 4 lần giảm lãi suất cho vay hỗ trợ nền kinh tế. Dự kiến Chính phủ mua dự trữ khoảng 95 tỷ USD từ đây đến cuối năm 2023 nên nhiều ý kiến đã nhận định khả năng tiếp tục hạ lãi suất trong lai gần. Đây là một tín hiệu tốt để tin rằng thị trường sẽ dần “tan sương”, sẽ có những thị phần sản phẩm sớm đảo chiều để vực dậy toàn ngành bất động sản.

Ông Nguyễn Thái Bình cho hay, chính sách bán hàng hiện nay của các chủ đầu tư rất đa dạng và linh hoạt để hỗ trợ thị trường. Ví dụ như, người mua chỉ cần đóng 10% là ký hợp đồng mua bán, sau đó đóng tổng cộng khoảng 20 – 30% nữa là ngân hàng đã hỗ trợ giải ngân toàn bộ giá trị hợp đồng. Và dù 1 năm sau đã nhận nhà, ngân hàng vẫn hỗ trợ ân hạn thêm 3 năm nữa…

“Để có thành công như sự kiện “kick-off” vừa qua, phải kể đến việc chủ đầu tư đưa ra giải pháp bóc tách toàn bộ các chi phí như: khuyến mãi, quà tặng, hỗ trợ lãi suất… để có thể chào sản phẩm bán ra giá tốt nhất. Trước đây, căn hộ 1 phòng ngủ khoảng 2 tỷ đồng thì hiện chỉ còn khoảng 1,3 – 1,4 tỷ đồng. Bởi vậy, chính sách này được lựa chọn nhiều từ đa số người mua có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê”, ông Bình nói thêm.

Được mệnh danh là “bác sĩ bất động sản”, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hoà thì cho rằng, thị trường bất động sản vẫn ở giai đoạn khoảng 60 ngày nữa trong “thung lũng sương mù”, chưa thể nhận định “tan sương” hay không. Cần thời gian để “rã băng” từ từ do nhu cầu vẫn có từ người mua, nhưng chỉ vì lo ngại mà không dám xuống tiền. Dẫu vậy, đấy cũng là tín hiệu tích cực cho thấy người mua đã quan tâm, và sẽ là cơ hội cho thị trường trong thời gian tới. “Qua thăm dò, hiện nhiều chuyên gia nhận định từ quý III/2024, thị trường bất động sản sẽ hồi phục”, ông Quang cho biết thêm.

“Đây là thời điểm để người làm nghề môi giới bất động sản có thể học hỏi được nhiều, chuẩn bị nền tảng kiến thức khi thị trường “tan sương”. Đồng thời, cũng là lúc khẳng định bản lĩnh của mình, sự kiên trì của mình, và niềm đam mê nghề nghiệp của người làm việc trong lĩnh vực bất động sản”, ông Phạm Văn Lâm, Phó chủ tịch VARS đồng thời là Chủ tịch DKRA Group, chia sẻ.

“Phía sau thung lũng sương mờ sẽ là một bức tranh đẹp, cả nhà đầu tư, môi giới cần phải  kiên trì để vượt qua thời điểm khó khăn này. Môi giới thì cần chọn những dự án chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có uy tín, chất lượng tốt để tư vấn tận tình cho người mua, trong khó khăn nhưng luôn có cơ hội, điển hình là sự kiện “kick-off” dự án chung cư ở Thủ Đức đã bán hết veo 80% rổ hàng vừa qua, vấn đề ta có dám mạnh dạn nắm bắt và tin tưởng để phát huy cơ hội đó hay không?”, ông Khánh Quang đồng tình nhận xét.