Hùng Anh, 34 tuổi, vốn là hướng dẫn viên du lịch đã chuyển sang làm môi giới bất động sản được 6 năm, kể rằng lúc thị trường bất động sản sôi động, mọi người cứ đồn thổi nhau làm môi giới bất động sản kiếm bộn tiền, bán được một căn nhà là “đút túi” vài phần trăm trên con số vài tỷ đồng, môi giới bán đất ăn ngon 5% - 10%, thậm chí môi giới cho thuê nhà cũng được ½ tháng tiền thuê… mà đâu biết chi phí và những miếng đắng phía sau.
Cụ thể, theo Hùng Anh, muốn giới thiệu đất nền hay các dự án mới xa trung tâm, nhân viên môi giới phải bỏ tiền thuê xe đưa khách đến tận nơi xem, đưa đón vài chục khách xem hàng, may mắn mới có được 1 khách chốt. Bán căn hộ hay đất nền dự án, các công ty phân phối bất động sản thường không chi phí hoa hồng ngay, mà ghi điểm rồi chi trả sau 3-6 tháng, có nơi kéo dài chi trả đến 18 tháng, còn chia thành nhiều đợt để trả. Nhiều dự án, chủ đầu tư bị tuýt còi, khách hàng đòi lại tiền nộp ban đầu đã khó, còn nhân viên môi giới xem như trắng tay.
Có kinh nghiệm hơn 16 năm làm nghề môi giới căn hộ ở TP. HCM, chị Phương Linh có trong tay danh sách cả trăm nhà đầu tư chuyên săn tìm căn hộ mua, bán, cho thuê. Chị không chỉ bán căn hộ dự án ngay từ ban đầu mà còn hỗ trợ nhiều dịch vụ khác, như giúp khách rao bán nhà trên thị trường thứ cấp hoặc tìm người quản lý cho thuê, giúp khách làm thủ tục vay ngân hàng (nếu cần), giới thiệu dịch vụ nội thất...
Sống với nghề, chị đầu tư 1 chiếc xe ô tô hiệu KIA để đưa đón khách trong nội thành. Nhưng hơn 1 năm nay, không có căn hộ để bán mà việc môi giới cho thuê nhà, thuê cửa hàng khá vất vả lại cũng chỉ được vài triệu đồng mỗi tháng, không đủ trả phí đỗ ô tô, phí xăng, khấu hao xe, đăng kiểm các loại nên chị đành ngậm ngùi bán xe, chuyển sang bán bảo hiểm, kiêm thêm bán hàng online. “Nghề môi giới bất động sản đang lúc suy, mình cứ phải nén lòng chờ tái khởi, chứ bỏ nghề cũng uổng”, chị Linh nói và cho biết các đồng nghiệp của chị vẫn theo dõi nhau, trao đổi công việc thường xuyên trên Zalo, Facebook, chờ có dự án mới lại rủ nhau tìm hiểu…
Theo chia sẻ từ bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, tính từ 6 tháng cuối năm 2022 đến 6 tháng đầu năm 2023, tức tròn một năm kể từ ngày bất động sản rơi vào khó khăn, một số công ty môi giới thật sự đã bị bỏ lại phía sau, hiện giờ có thể còn sếp, còn chủ nhưng không còn nhân viên. Một số công ty vẫn đang tiếp tục “gồng” với số lượng nhân sự tối thiểu để duy trì hoạt động.
Hiện vẫn có 10% môi giới bất động sản sẵn sàng rời ngành trong năm nay, 19% phải làm song song công việc khác. Đối với nhóm nhân viên môi giới đã nghỉ việc, chỉ có 36% trở lại khi thị trường phục hồi. Dự báo đến cuối năm 2023, số lượng môi giới còn lại tối đa 20% - 30% so với cuối năm 2022.
Báo cáo “Thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản Việt Nam” của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, kéo theo ngành môi giới cũng bi đát. Số lượng môi giới bất động sản bỏ việc/mất việc đã trở thành làn sóng lan rộng khắp các doanh nghiệp trong ngành này, tại khắp các địa phương trên cả nước. Theo thống kê của VARS, số lượng môi giới còn hoạt động trên thị trường hiện chỉ khoảng 30% - 40% so với cuối năm 2022 nhưng vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại.
Phần lớn các môi giới phải nghỉ việc cả vì lý do thu nhập không đủ sống hoặc do doanh nghiệp sa thải, tạm dừng hoạt động, phá sản…Những môi giới bất động sản bám trụ lại với nghề phải vận dụng linh hoạt đủ mọi hình thức để có thể tồn tại như đa dạng hóa lĩnh vực, tìm kiếm việc làm thêm…
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nếu vượt được qua giai đoạn nút thắt này, những môi giới bất động sản “sống sót” được sẽ là người chiến thắng. Tuy nhiên, bao giờ qua được nút thắt này thì không ai trả lời được. Trước mắt, thị trường chưa trở lại tích cực, hoạt động môi giới vẫn đang trong quá trình điều chỉnh. Trong số này, sự điều chỉnh mạnh nhất đến từ Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Theo đó, luật mới sẽ siết chặt hơn việc quản lý hoạt động môi giới với quy định không cho môi giới hoạt động tự do mà phải dưới sự giám sát của sàn giao dịch. Theo VARS, cả nước có khoảng 300.000 môi giới bất động sản đang hoạt động. Tuy nhiên, số lượng môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề rất khiêm tốn, đạt khoảng 35.000 người.
Nhưng không phải sự điều chỉnh nào cũng tiêu cực. Theo các chuyên gia của Viện nghiên cứu FERI, việc các chủ đầu tư tìm môi giới để hỗ trợ ra hàng trong giai đoạn hiện nay cũng khó khăn như tìm người mua. Do vậy vị thế của chủ đầu tư và đơn vị môi giới đến nay đã có sự thay đổi. Chủ đầu tư bây giờ phải cam kết thanh toán hoa hồng tốt và nhanh cho môi giới thì mới tìm được đội bán hàng tốt. Tình trạng chủ đầu tư không thanh toán hoặc thanh toán chậm sẽ rất ít diễn ra.
Mặt khác, những yêu cầu về ký quỹ (booking) cũng giảm đi rất nhiều. Khách hàng hiện nay chỉ cần đặt cọc giữ chỗ (booking) 30 triệu đồng/sản phẩm để mua sản phẩm mới, thay vì thông thường 50-100 triệu đồng/sản phẩm. Trước đây, đơn vị môi giới phải ứng tiền chi phí marketing trước nhưng hiện tại chủ đầu tư ứng tiền cho đơn vị môi giới chạy marketing.
Điểm đáng chú ý khác là xu hướng các công ty đa dạng hóa sản phẩm và ngành nghề kinh doanh, nếu như trước đây một số công ty môi giới chỉ phân phối sản phẩm sơ cấp (sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư) thì hiện nay họ đã xây dựng sàn, bộ phận để phân phối sản phẩm thứ cấp hoặc cho thuê.
Phương thức kinh doanh cũng có sự thay đổi khi trước đây mỗi công ty môi giới hoạt động độc lập, còn hiện nay nhiều công ty môi giới thành lập những liên minh, liên kết để cùng triển khai kinh doanh, cùng bán hàng, cùng tổ chức sự kiện.
Đa phần các công ty môi giới tại thời điểm này cũng thay đổi cấu trúc chi phí bằng cách dịch chuyển từ định phí sang biến phí như chuyển từ trả lương cứng cho nhân viên kinh doanh sang trả lương theo sản phẩm giao dịch thành công, phát triển cộng tác viên,…
Khi lượng lớn môi giới rời thị trường cũng là lúc các chủ đầu tư phải tung chiêu tìm người bán hàng. Cách mà các chủ đầu tư thực hiện là tung ra các chính sách đặc biệt nhằm thu hút môi giới như tăng phí môi giới, tăng thưởng nóng, mở rộng điều kiện nhận thưởng, tăng chi phí marketing và chăm sóc khách hàng, chi thanh toán phí dịch vụ môi giới hàng tuần hoặc chi ngay trong vòng 48 giờ sau đối chiếu giao dịch.
Tags:
(VNF) - Tại đại hội đồng cổ đông thường niên, lãnh đạo Vinpearl (HoSE: VPL) cho biết năm 2026 sẽ đẩy mạnh mở rộng hệ sinh thái du lịch – nghỉ dưỡng, phát triển thêm các điểm đến mới và đa dạng thị trường khách quốc tế.
(VNF) - Dự án Ecohome Hòa Hiệp tại phường Hải Vân và phường Liên Chiểu (TP. Đà Nẵng) tiếp tục mở bán 787 căn hộ nhà ở xã hội, giá 20,8 triệu đồng/m².
(VNF) - Bà Trần Mai Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vincom Retail (HoSE: VRE) cho biết 2025 là năm bứt phá khi ghi nhận kết quả tích cực trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều biến động. Đây là nền tảng để công ty tiếp tục vươn lên trong năm 2026.
(VNF) - Sau khi hoàn thành, dự án Động Lực Tower sẽ gặp không ít khó khăn khi mà Hạ Đình là con phố nhỏ hẹp và là “điểm đen” về tắc nghẽn giao thông.
(VNF) - Xã Cát Tiến được định hướng trở thành khu vực phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ, du lịch sinh thái, lịch sử và kinh tế biển với diện tích 100km².
(VNF) - TP. HCM vừa có văn bản gửi Bộ Nông nghiệp- Môi trường, kiến nghị hướng dẫn tháo gỡ các vướng mắc liên quan phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn.
(VNF) - Khu căn hộ The Sentosa (Vinhomes Star City, Thanh Hóa) đem đến cho cư dân tương lai một bước chuyển rõ rệt về chất lượng sống. Với không gian xanh khoáng đạt, trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa đại lộ trung tâm, và tổ hợp thương mại ngay dưới chân nhà, mỗi ngày tại The Sentosa trở thành hành trình tận hưởng đúng nghĩa.
(VNF) - Thị trường bất động sản Đà Nẵng quý I/2026 ghi nhận thanh khoản suy yếu do áp lực lãi suất, trong khi mặt bằng giá vẫn tiếp tục xu hướng tăng ở nhiều phân khúc
(VNF) - Công ty Cổ phần Giầy Thượng Đình đang lên kế hoạch chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 277 đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) thành tổ hợp căn hộ, văn phòng và trường học với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 10.000 tỷ đồng.
(VNF) - Trần thấp, lối đi hẹp hay sự ngột ngạt đang âm thầm bào mòn giá trị của nhiều căn hộ hạng sang. Tại Regal Complex, những kỷ lục về khối tích kiến trúc và nghệ thuật bố trí không gian đã đập tan mọi bất tiện ấy, trả lại định nghĩa đích thực về một trải nghiệm sống mới.
(VNF) - Trong bối cảnh khu Tây TP. HCM đang đón làn sóng phát triển hạ tầng, công nghiệp và dịch chuyển dân cư, nhiều dự án bất động sản bắt đầu xuất hiện. Tuy nhiên, giữa sự gia tăng nguồn cung, thị trường cũng dần đặt ra yêu cầu cao hơn: không chỉ là nơi để ở, mà phải có khả năng hình thành nhịp sống và hoạt động kinh tế thực. Đó cũng là hướng tiếp cận của Thanh Phú Centre Point, dự án được BIM Land định hướng phát triển như một đô thị giao thương tích hợp tại cửa ngõ phía Tây.
(VNF) - Cử tri Hà Nội yêu cầu đẩy nhanh quy hoạch 1/500 cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Vĩnh Hồ, dự kiến phê duyệt trong tháng 5/2026.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển ARMO là đơn vị trúng thầu triển khai dự án Khu dân cư, dịch vụ du lịch Chánh Oai quy mô hơn 33ha, vốn đầu tư trên 1.218 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường nhà ở xã hội Bắc Ninh sôi động khi hai dự án tại Yên Phong và phường Nếnh đồng loạt mở bán với giá chỉ từ 223 triệu đồng/căn mà đi kèm nhiều tiện ích.
(VNF) - Tại ĐHĐCĐ thường niên của Công ty Cổ phần Cao su Sao Vàng (HoSE: SRC), Chủ tịch HĐQT Phạm Hoành Sơn đã cập nhật về việc đầu tư dự án trọng điểm tại khu “đất vàng” 231 Nguyễn Trãi, cũng như tiến độ di dời nhà máy tại đây.
Rao bán nhà từ trước Tết nhưng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ buộc phải hạ giá sâu, lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ nêu rõ chủ đầu tư dự án Tháp D25* Cầu Giấy thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch, dự án nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; chưa được nghiệm thu về PCCC.
(VNF) - Ông Lê Tiến Công, Giám đốc Tài chính của Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) cho biết trong năm 2026, công ty này sẽ ghi nhận doanh số rất lớn từ một loạt dự án lớn đang triển khai.
(VNF) - Tại sự kiện giới thiệu dự án Artisan Park vào ngày 11/4, những chuyển động tăng trưởng của khu vực Bình Dương và tiềm năng của phân khúc nhà phố thương mại đã trở thành tâm điểm, mở ra góc nhìn rõ nét về cơ hội đầu tư.
Không chỉ tại khu chung cư vạn dân HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội), cơ quan chức năng cũng đang khảo sát, lấy ý kiến cư dân chưa được cấp sổ hồng tại nhiều dự án khác có sai phạm liên quan đến Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên, Công ty Bemes…
(VNF) - Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các vi phạm đất đai trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đang đưa ra phương án tháo gỡ cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản du lịch. Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý, các quy định hiện tại cần được mở rộng để giải quyết đầy đủ những vướng mắc tồn đọng trên thị trường.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ kiến nghị chuyển hồ sơ vụ việc liên quan đến dự án Usilk City do CTCP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư để Bộ Công an xem xét điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
(VNF) - Chính sách lãi suất chưa từng có của Vinhomes đang tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường, khi chi phí vay mua nhà thậm chí thấp hơn cả nhà ở xã hội.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở đối với Khu chức năng đô thị tại số 233, 233B và 235 đường Nguyễn Trãi, phường Khương Đình.
(VNF) - Khi thị trường căn hộ cao cấp không còn dừng ở câu chuyện từng dự án riêng lẻ, mà chuyển sang cạnh tranh về khả năng duy trì chất lượng sống một cách nhất quán, cách phát triển sản phẩm cũng buộc phải thay đổi. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ cao tầng Imperia của MIK Group cho thấy một hướng đi rõ nét hơn khi được phát triển theo một hệ tiêu chuẩn xuyên suốt.
(VNF) - Tại đại hội đồng cổ đông thường niên, lãnh đạo Vinpearl (HoSE: VPL) cho biết năm 2026 sẽ đẩy mạnh mở rộng hệ sinh thái du lịch – nghỉ dưỡng, phát triển thêm các điểm đến mới và đa dạng thị trường khách quốc tế.
(VNF) - Công ty Cổ phần Giầy Thượng Đình đang lên kế hoạch chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 277 đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) thành tổ hợp căn hộ, văn phòng và trường học với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 10.000 tỷ đồng.
