Môi giới bất động sản: Trong họa có phúc

Ăn phí môi giới không dễ

Hùng Anh, 34 tuổi, vốn là hướng dẫn viên du lịch đã chuyển sang làm môi giới bất động sản được 6 năm, kể rằng lúc thị trường bất động sản sôi động, mọi người cứ đồn thổi nhau làm môi giới bất động sản kiếm bộn tiền, bán được một căn nhà là “đút túi” vài phần trăm trên con số vài tỷ đồng, môi giới bán đất ăn ngon 5% - 10%, thậm chí môi giới cho thuê nhà cũng được ½ tháng tiền thuê… mà đâu biết chi phí và những miếng đắng phía sau.

Cụ thể, theo Hùng Anh, muốn giới thiệu đất nền hay các dự án mới xa trung tâm, nhân viên môi giới phải bỏ tiền thuê xe đưa khách đến tận nơi xem, đưa đón vài chục khách xem hàng, may mắn mới có được 1 khách chốt. Bán căn hộ hay đất nền dự án, các công ty phân phối bất động sản thường không chi phí hoa hồng ngay, mà ghi điểm rồi chi trả sau 3-6 tháng, có nơi kéo dài chi trả đến 18 tháng, còn chia thành nhiều đợt để trả. Nhiều dự án, chủ đầu tư bị tuýt còi, khách hàng đòi lại tiền nộp ban đầu đã khó, còn nhân viên môi giới xem như trắng tay.

Có kinh nghiệm hơn 16 năm làm nghề môi giới căn hộ ở TP. HCM, chị Phương Linh có trong tay danh sách cả trăm nhà đầu tư chuyên săn tìm căn hộ mua, bán, cho thuê. Chị không chỉ bán căn hộ dự án ngay từ ban đầu mà còn hỗ trợ nhiều dịch vụ khác, như giúp khách rao bán nhà trên thị trường thứ cấp hoặc tìm người quản lý cho thuê, giúp khách làm thủ tục vay ngân hàng (nếu cần), giới thiệu dịch vụ nội thất...

Sống với nghề, chị đầu tư 1 chiếc xe ô tô hiệu KIA để đưa đón khách trong nội thành. Nhưng hơn 1 năm nay, không có căn hộ để bán mà việc môi giới cho thuê nhà, thuê cửa hàng khá vất vả lại cũng chỉ được vài triệu đồng mỗi tháng, không đủ trả phí đỗ ô tô, phí xăng, khấu hao xe, đăng kiểm các loại nên chị đành ngậm ngùi bán xe, chuyển sang bán bảo hiểm, kiêm thêm bán hàng online. “Nghề môi giới bất động sản đang lúc suy, mình cứ phải nén lòng chờ tái khởi, chứ bỏ nghề cũng uổng”, chị Linh nói và cho biết các đồng nghiệp của chị vẫn theo dõi nhau, trao đổi công việc thường xuyên trên Zalo, Facebook, chờ có dự án mới lại rủ nhau tìm hiểu…

Theo chia sẻ từ bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, tính từ 6 tháng cuối năm 2022 đến 6 tháng đầu năm 2023, tức tròn một năm kể từ ngày bất động sản rơi vào khó khăn, một số công ty môi giới thật sự đã bị bỏ lại phía sau, hiện giờ có thể còn sếp, còn chủ nhưng không còn nhân viên. Một số công ty vẫn đang tiếp tục “gồng” với số lượng nhân sự tối thiểu để duy trì hoạt động.

Hiện vẫn có 10% môi giới bất động sản sẵn sàng rời ngành trong năm nay, 19% phải làm song song công việc khác. Đối với nhóm nhân viên môi giới đã nghỉ việc, chỉ có 36% trở lại khi thị trường phục hồi. Dự báo đến cuối năm 2023, số lượng môi giới còn lại tối đa 20% - 30% so với cuối năm 2022.

Báo cáo “Thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản Việt Nam” của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, kéo theo ngành môi giới cũng bi đát. Số lượng môi giới bất động sản bỏ việc/mất việc đã trở thành làn sóng lan rộng khắp các doanh nghiệp trong ngành này, tại khắp các địa phương trên cả nước. Theo thống kê của VARS, số lượng môi giới còn hoạt động trên thị trường hiện chỉ khoảng 30% - 40% so với cuối năm 2022 nhưng vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại.

Phần lớn các môi giới phải nghỉ việc cả vì lý do thu nhập không đủ sống hoặc do doanh nghiệp sa thải, tạm dừng hoạt động, phá sản…Những môi giới bất động sản bám trụ lại với nghề phải vận dụng linh hoạt đủ mọi hình thức để có thể tồn tại như đa dạng hóa lĩnh vực, tìm kiếm việc làm thêm…

Vượt qua giai đoạn nút thắt

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nếu vượt được qua giai đoạn nút thắt này, những môi giới bất động sản “sống sót” được sẽ là người chiến thắng. Tuy nhiên, bao giờ qua được nút thắt này thì không ai trả lời được. Trước mắt, thị trường chưa trở lại tích cực, hoạt động môi giới vẫn đang trong quá trình điều chỉnh. Trong số này, sự điều chỉnh mạnh nhất đến từ Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Theo đó, luật mới sẽ siết chặt hơn việc quản lý hoạt động môi giới với quy định không cho môi giới hoạt động tự do mà phải dưới sự giám sát của sàn giao dịch. Theo VARS, cả nước có khoảng 300.000 môi giới bất động sản đang hoạt động. Tuy nhiên, số lượng môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề rất khiêm tốn, đạt khoảng 35.000 người.

Nhưng không phải sự điều chỉnh nào cũng tiêu cực. Theo các chuyên gia của Viện nghiên cứu FERI, việc các chủ đầu tư tìm môi giới để hỗ trợ ra hàng trong giai đoạn hiện nay cũng khó khăn như tìm người mua. Do vậy vị thế của chủ đầu tư và đơn vị môi giới đến nay đã có sự thay đổi. Chủ đầu tư bây giờ phải cam kết thanh toán hoa hồng tốt và nhanh cho môi giới thì mới tìm được đội bán hàng tốt. Tình trạng chủ đầu tư không thanh toán hoặc thanh toán chậm sẽ rất ít diễn ra.

Mặt khác, những yêu cầu về ký quỹ (booking) cũng giảm đi rất nhiều. Khách hàng hiện nay chỉ cần đặt cọc giữ chỗ (booking) 30 triệu đồng/sản phẩm để mua sản phẩm mới, thay vì thông thường 50-100 triệu đồng/sản phẩm. Trước đây, đơn vị môi giới phải ứng tiền chi phí marketing trước nhưng hiện tại chủ đầu tư ứng tiền cho đơn vị môi giới chạy marketing.

Điểm đáng chú ý khác là xu hướng các công ty đa dạng hóa sản phẩm và ngành nghề kinh doanh, nếu như trước đây một số công ty môi giới chỉ phân phối sản phẩm sơ cấp (sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư) thì hiện nay họ đã xây dựng sàn, bộ phận để phân phối sản phẩm thứ cấp hoặc cho thuê.

Phương thức kinh doanh cũng có sự thay đổi khi trước đây mỗi công ty môi giới hoạt động độc lập, còn hiện nay nhiều công ty môi giới thành lập những liên minh, liên kết để cùng triển khai kinh doanh, cùng bán hàng, cùng tổ chức sự kiện.

Đa phần các công ty môi giới tại thời điểm này cũng thay đổi cấu trúc chi phí bằng cách dịch chuyển từ định phí sang biến phí như chuyển từ trả lương cứng cho nhân viên kinh doanh sang trả lương theo sản phẩm giao dịch thành công, phát triển cộng tác viên,…

Khi lượng lớn môi giới rời thị trường cũng là lúc các chủ đầu tư phải tung chiêu tìm người bán hàng. Cách mà các chủ đầu tư thực hiện là tung ra các chính sách đặc biệt nhằm thu hút môi giới như tăng phí môi giới, tăng thưởng nóng, mở rộng điều kiện nhận thưởng, tăng chi phí marketing và chăm sóc khách hàng, chi thanh toán phí dịch vụ môi giới hàng tuần hoặc chi ngay trong vòng 48 giờ sau đối chiếu giao dịch.