Dòng tiền lớn từ ngân hàng bắt đầu tăng tốc vào bất động sản

Thị trường bất động sản khởi sắc

Theo số liệu mới được công bố của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1 triệu tỷ đồng trong khi cuối tháng 10/2023, con số này là gần 994.000 tỷ đồng.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng, năm 2023, mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn nhiều khó khăn nhưng nguồn vốn tín dụng vẫn tăng khoảng 6% so với cuối năm 2022. Điều đó cho thấy những tín hiệu tích cực và niềm tin từ nhà đầu tư đối với thị trường này đã có sự cải thiện rõ rệt.

Thực tế, đến cuối năm 2023, các phân khúc của thị trường BĐS đã ghi nhận có sự hồi phục tích cực. Riêng với phân khúc nhà ở chung cư, tổng nguồn cung sản phẩm mới trong quý IV/2023 đạt gần 21.800 sản phẩm, tăng 6% so với quý trước; tổng lượng giao dịch gấp đôi so với quý đầu năm.

Ông Lê Hải Thành - chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán MB (MBS) - cho rằng, lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường BĐS.

Lãi suất giảm sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường BĐS. Cụ thể, lãi suất ở mức thấp làm tăng khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp BĐS nhằm triển khai các dự án mới.

Lãi suất tiền gửi ngân hàng xuống thấp sẽ thôi thúc người dân tìm kiếm các kênh đầu tư khác, trong đó bất động sản là một trong những lựa chọn được đánh giá cao. Mặt khác, lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.

Bên cạnh việc lãi suất hạ nhiệt giúp dòng vốn vay “rẻ” dần, yếu tố hỗ trợ quan trọng khác là sự kỳ vọng vướng mắc về pháp lý trên thị trường BĐS sẽ dần được giải quyết hiệu quả hơn trong năm 2024. Nhiều chính sách mới được ban hành đã giúp thị trường bất động sản thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”.

Vào cuối năm 2023, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã được ban hành, trong đó có quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình BĐS và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch BĐS.

Trong năm 2024, Luật Đất đai được đưa ra ở kỳ họp Quốc hội bất thường trong tháng 1 này và được kỳ vọng sẽ được thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Ngoài ra, sự hồi phục dần của thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng tạo lực đẩy, giúp giải quyết khó khăn về vốn cho các nhà phát triển BĐS trong những năm tới.

BĐS phục hồi, dòng tiền sẽ trở lại

Thị trường BĐS dù đã có dấu hiệu tích cực hơn nhưng vẫn phải đối mặt với khó khăn mang tính cốt lõi và nhiều rủi ro do các vướng mắc từ nội tại thị trường. 

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn này là lúc thị trường BĐS “giao mùa” chuẩn bị phục hồi trở lại sau một thời gian trầm lắng. Trong đó, dòng tiền sẽ khởi động trở lại nhờ những chính sách hỗ trợ tài chính như lãi suất ngân hàng, thời hạn thanh toán,… sẽ sớm làm tăng tính thanh khoản và tạo tâm lý tích cực cho thị trường. Đầu năm 2024, thị trường sẽ đón lượng lớn dòng tiền đổ vào BĐS với kỳ vọng đây sẽ là kênh đầu tư đem lại lợi nhuận sinh lời tốt, ổn định.

Tuy nhiên, thị trường BĐS dù đã có dấu hiệu tích cực hơn nhưng vẫn phải đối mặt với nhiều rủi ro do các vướng mắc từ nội tại thị trường, khiến quyết định đầu tư trở nên khó khăn. “Rót tiền” vào bất động sản vào thời điểm này vẫn là những đắn đo, trăn trở dù rất nhiều nhà đầu tư đang nắm trong tay tiền mặt. Xu hướng dòng tiền vào BĐS cũng sẽ không ồ ạt như trước.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường địa ốc gây ảnh hưởng tiêu cực đến sức cầu của thị trường. Niềm tin của người mua nhà vẫn chưa hồi phục. Song ông Đính vẫn kỳ vọng, dòng tiền từ ngân hàng sẽ đổ vào BĐS khi thị trường năm 2024 có tín hiệu khởi sắc cũng như các dự án được tháo gỡ khó khăn về pháp lý.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn đeo bám nhiều doanh nghiệp, dòng tiền đổ vào lĩnh vực này vẫn còn đang rất “gập ghềnh".

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng nền kinh tế vẫn rất khó khăn nên không có dòng tiền chảy từ một số ngành nghề khác sang bất động sản.

Nhiều dự án chưa được tháo gỡ hoàn toàn vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường gần như không có, giá vẫn rất cao và giao dịch "đứng im". Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thực không tiếp cận được với phân khúc nhà ở giá rẻ vì khan hiếm.

Hơn nữa, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng để vay mua nhà vẫn còn khó khăn vì thu nhập của người dân bị giảm sút.

TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị trong năm 2024 các doanh nghiệp BĐS phải có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn; đa dạng hóa nguồn vốn, huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ thuế, tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán; quan tâm quản lý rủi ro tài chính...

Trong khi đó, Công ty Chứng khoán MB nhìn nhận hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn sẽ diễn ra mạnh mẽ trong năm 2024 khi các doanh nghiệp cần cơ cấu để thực hiện dự án. Phát hành tăng vốn sẽ là xu hướng huy động chủ yếu của doanh nghiệp trong 2024 do các ngân hàng đang thận trọng hơn khi cho vay BĐS.