FiinRatings: Pháp lý là chìa khóa cho thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, M&A

FiinRatings cho rằng, khi yếu tố pháp lý bất động sản chưa được giải quyết, doanh nghiệp không thể mở bán cho dù chấp nhận giảm giá bán và dẫn tới nguồn thu lớn nhất là từ khách hàng mua nhà chưa được khơi thông. Việc tiến độ giải quyết thủ tục bị kéo dài khiến việc triển khai nhiều dự án bị chậm tiến độ.

Thực tế cho thấy số cung căn hộ mới đã giảm từ 112 nghìn căn vào 2018 xuống còn 20 nghìn căn vào 2022. Ngoài ra, số ngày quay vòng hàng tồn kho bình quân của doanh nghiệp bất động sản cũng tăng 1,38 lần sau 5 năm, kéo dài thời gian thu hồi vốn của doanh nghiệp.

Theo FiinRatings, điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của bản thân chủ đầu tư, gây suy giảm khả năng thực hiện các nghĩa vụ nợ. Do đó, đơn vị này kỳ vọng sẽ có những chính sách cụ thể về việc giảm lãi suất cho vay đối với với người mua nhà, nhất là cho phân khúc hạng trung trở xuống đến nhà ở xã hội.

“Điều này nên được thực hiện song song cùng các biện pháp khác như tháo gỡ pháp lý bất động sản do đây là nguồn thu lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản, chứ không phải là tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp”, chuyên gia của FiinRatings cho biết.

Ngoài ra, FiinRatings cho rằng cần hiệu lực hóa các biện pháp chống đầu cơ bất động sản nhà ở như một số kiến nghị, bao gồm đánh thuế sở hữu nhiều tài sản bất động sản hay đánh thuế sở hữu bất động sản siêu cao cấp hoặc biệt thự.

“Chúng tôi cũng kỳ vọng Chính phủ triển khai các giải pháp mang tính kiểm soát chu kỳ tín dụng khép kín. Theo đó, tín dụng chảy từ ngân hàng đến người mua nhà đến chủ đầu tư rồi quay về để ngân hàng kiểm soát đúng dòng tiền”, báo cáo của FiinRatings nêu rõ.

Theo đó, giải pháp này nên được khuyến khích nhằm giúp hoạt động này diễn ra mạnh mẽ và phổ biến hơn cho các dự án đang tồn đọng hiện nay. FiinRatings cho rằng, thực hiện được giải pháp này một cách hiệu quả sẽ đem lại lợi ích cho người dân mua nhà với yêu cầu giảm giá với chủ đầu tư, ngân hàng kiểm soát được tốt hơn rủi ro tín dụng, chủ đầu tư bán được hàng góp phần khôi thục đồng thời cả thị trường vốn và thị trường bất động sản.

Không chỉ có ngân hàng giảm lãi suất cho vay mua nhà mà chủ đầu tư cũng phải cam kết có chính sách giảm giá hợp lý và giảm biên lợi nhuận để hài hòa lợi ích chung của các bên.

Về các chính sách tín dụng bất động sản, bên cạnh cho vay tín dụng doanh nghiệp theo room tín dụng mới năm 2023 và triển khai các chính sách của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), FiinRatings kỳ vọng một số các ngân hàng thương mại có xếp hạng tín nhiệm tốt bởi NHNN có thể khôi phục lại hoạt động đầu tư và kinh doanh trái phiếu doanh nghiệp theo Thông tư 13 có hiệu lực từ 15/1/2022.

Ngoài ra, khi vấn đề pháp lý dự án bất động sản được tháo gỡ và điều khoản cho phép giãn nợ trái phiếu 24 tháng theo dự thảo sửa đổi Nghị định 65 được áp dụng, giải ngân cho vay và tín dụng dưới hình thức trái phiếu doanh nghiệp có thể được một số các tổ chức tín dụng triển khai trở lại, bao gồm cả hoạt động tái cơ cấu nợ qua hình thức trái phiếu doanh nghiệp.

Theo số liệu của FiinRatings, dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao trong mấy năm qua (tăng 24,27% so với cuối năm 2021 và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế) và dự nợ trái phiếu doanh nghiệp ngoài hệ thống ngân hàng khoảng 4% trên dự nợ tín dụng.

“Điều này đã tạo lên những quan ngại cho rủi ro an toàn hệ thống và vi phạm chéo về nghĩa vụ nợ dẫn đến nợ xấu gia tăng. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng vẫn sẽ có sự tăng trưởng tín dụng bất động sản một cách chọn lọc từ phía các tổ chức tín dụng cũng như từ phía các doanh nghiệp đi vay. Đây sẽ là giải pháp tốt cho thị trường và cho cả hai phía là ngân hàng và doanh nghiệp”, FiinRatings cho biết.