Doanh nghiệp bất động sản mong có lộ trình được giãn, hoãn nợ trái phiếu

Nhà đầu tư đứng ngồi không yên

Chị Bùi Thị Tuyết, một nhà đầu tư cá nhân tại quận 7 (TP. HCM), cho hay năm 2022 là một năm “đại hạn” đối với nhà đầu tư cá nhân như chị bởi lẽ hơn 10 BĐS rải rác ở các dự án từ Bà Rịa tới Bình Thuận hay Bảo Lộc của chị đầu tư hầu như đóng băng, mất thanh khoản. Chị hy vọng được thanh toán tiền đầu tư của lô trái phiếu trong tháng 1/2023 của một công ty lớn trong ngành xây dựng nhằm trả gốc và lãi ngân hàng, nhưng giờ đành thất vọng.

Mới đây, hàng loạt nhà đầu tư trái phiếu của một công ty bất động sản niêm yết cũng đứng ngồi không yên khi doanh nghiệp này công bố về việc chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu lẽ ra đáo hạn vào ngày 31/12/2022. Lô trái phiếu này có giá trị phát hành 300 tỷ đồng, Công ty mới thanh toán được tiền lãi và 90 tỷ đồng tiền gốc, hiện vẫn còn nợ nhà đầu tư 210 tỷ đồng nợ gốc.

Nguyên nhân được Công ty đưa ra là tín dụng bị thắt chặt, các thị trường vốn khác (chứng khoán, trái phiếu) không tích cực, các chủ đầu tư không thu xếp kịp nguồn để thanh toán cho Công ty khiến nguồn tiền bị ảnh hưởng.

Thống kê cho thấy, 80% trái phiếu BĐS phát hành trên thị trường là của doanh nghiệp chưa niêm yết với năng lực tài chính yếu, đòn bẩy tài chính cao. (Ảnh minh họa)

Tình trạng tương tự cũng xảy ra với một doanh nghiệp niêm yết khác là Tập đoàn Đức Long Gia Lai (DLG). Doanh nghiệp này có một lô trái phiếu được phát hành ngày 30/12/2017, kỳ hạn 5 năm, gồm 134 trái phiếu mệnh giá 1 tỷ đồng, tổng huy động 134 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, kỳ hạn thanh toán lãi 6 tháng/lần. Một nhà đầu tư giấu tên cũng cho hay, chị đầu tư một lô trái phiếu của DLG lẽ ra đáo hạn vào ngày 30/12/2022 nhưng đơn vị này xin khất nợ.

Trong khi đó, Công ty Cổ phần Lâu đài trắng (Bà Rịa - Vũng Tàu) cũng vừa công bố thông tin về chậm thanh toán lô trái phiếu 240 tỷ đồng. Theo kế hoạch, doanh nghiệp cần thanh toán cho trái chủ vào ngày 5/1 nhưng đã lùi sang ngày 28/2. Lý do là thị trường không tích cực, chưa thu xếp được nguồn vốn theo kế hoạch.

Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) thống kê đến ngày 31/1, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa ghi nhận đợt phát hành nào trong năm 2023. Trong khi đó, thông báo về việc khất nợ với nhà đầu tư liên tục được các doanh nghiệp gửi tới nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, khó khăn thanh khoản trái phiếu sẽ tiếp diễn trong năm nay. Ước tính đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ có điểm rơi vào năm 2023 và 2024, lần lượt ở mức 157.970 và 341.270 tỷ đồng.

Khả năng này hoàn toàn có thể xảy ra, bởi theo thống kê, 80% trái phiếu BĐS phát hành trên thị trường là của doanh nghiệp chưa niêm yết với năng lực tài chính yếu, đòn bẩy tài chính cao. Báo cáo tài chính quý IV/2022 của các doanh nghiệp BĐS niêm yết cũng cho thấy dòng tiền yếu đi rõ rệt, tồn kho tăng, vay nợ tăng.

Doanh nghiệp than trời

Trước thực trạng đó, giám đốc nguồn vốn của một doanh nghiệp BĐS cho hay, doanh nghiệp rất cần Chính phủ có một chương trình hoãn, giãn nợ, đặc biệt là cho trái phiếu BĐS trong năm nay. Quy định có thể gia hạn 1 - 2 năm, nhưng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp phát hành trong quá khứ đúng quy định; không áp dụng đối với doanh nghiệp phát hành trái quy định, lừa đảo, sử dụng tiền sai mục đích.

Giám đốc điều hành của Công ty cổ phần bất động sản Đại Phát (Bình Dương) cũng cho rằng, vấn đề giãn hoãn nợ trái phiếu đã cấp bách lắm rồi, các doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư cũng cần “ngồi lại với nhau” để đàm phán gia hạn trái phiếu. “Hiện nay, doanh nghiệp của tôi cũng nhiều lần ngồi đàm phán với nhà đầu tư nhưng kết quả không mấy lạc quan do nhà đầu tư không chấp nhận gia hạn và họ đòi phải trả nợ cho họ ngay. Có lẽ cần có giải pháp căn cơ hơn, nếu thực sự dồn doanh nghiệp vào chân tường thì nhà đầu tư cũng tay trắng, đó là chưa kể ảnh hưởng lớn các ngành nghề liên quan”, vị giám đốc này chia sẻ.

Còn bà Tuyết An, phụ trách nguồn vốn của một doanh nghiệp BĐS tại TP. Thủ Đức, cho rằng để xử lý vấn đề trái phiếu của doanh nghiệp, công ty cũng đã từng lo bán tài sản để trả nợ và đề xuất là chuyển nợ thành cổ phiếu cho nhà đầu tư, giải pháp đó về mặt lý thuyết là hợp lý, nhưng khả năng thực hiện rất giới hạn.

“Có bao nhiêu tài sản thì các nhà phát hành đều cầm cố vay ngân hàng hết rồi, nhiều tài sản là dự án dang dở nên cũng không bán đi được. Chưa kể, bản thân nhà đầu tư cũng không mặn mà chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu khi công ty gặp khó khăn. Họ đang ở vị thế người cho vay thì lại phải trở thành cổ đông, làm tăng rủi ro cho họ”, bà An phân trần.

Theo bà An, quy định về nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp “phải đảm bảo danh mục chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch do nhà đầu tư nắm giữ có giá trị tối thiểu 2 tỷ đồng được xác định bằng giá trị thị trường bình quân theo ngày của danh mục chứng khoán trong thời gian tối thiểu 180 ngày liền kề trước ngày xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” có thể hoãn lại đến năm 2024, để nhiều nhà đầu tư tham gia mua trái phiếu, tháo gỡ thanh khoản hiện nay.

Cần mở cả "cánh cửa" tín dụng

Ông Nguyễn Thái Hà, giám đốc công ty BĐS Đất Việt, cho hay do kẹt vốn trong các dự án bất động sản dang dở, sản phẩm chưa có để bán thu hồi vốn trả nợ các lô trái phiếu đến hạn nên Chính phủ cần có chương trình hoãn, giãn nợ quốc gia cho tất cả doanh nghiệp sắp đến hạn, nhưng chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Ông Hà cũng chia sẻ, doanh nghiệp rất mong mỏi hạ lãi suất nhưng vấn đề lãi suất hiện tại rất nhạy cảm, vì ai cũng muốn lãi suất được kéo xuống, nhưng kéo xuống sẽ làm bùng lạm phát, giá trị tiền đồng giảm xuống khiến tỷ giá tăng lên. Nhưng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần có chương trình hỗ trợ lãi suất cho một số phân khúc thị trường, nhóm đối tượng, như chương trình cấp bù lãi suất năm 2022. Đồng thời, cần xếp hạng tín nhiệm cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu để loại trừ những doanh nghiệp huy động vốn sử dụng sai mục đích.

Còn bà Trần Hoàng, một chuyên gia có kinh nghiệm trong ngành tài chính ngân hàng, cho rằng mặc Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi được coi là giải pháp gỡ khó tạm thời cho doanh nghiệp trong việc gia hạn nợ, đảo nợ. Nhưng về lâu dài, thị trường cần thêm thời gian để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, cũng như để doanh nghiệp phát hành và các tổ chức trung gian chuyên nghiệp hơn.

Mặt khác, việc tháo nghẽn thanh khoản dòng tiền của doanh nghiệp BĐS còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác, đặc biệt dòng chảy tín dụng. “Hai cánh cửa trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng cùng lúc được tháo gỡ thì mới giúp doanh nghiệp BĐS có cơ hội vực dậy. Doanh nghiệp sẽ rất cần những gói tín dụng nhằm kích cầu thị trường, ví dụ gói 30 nghìn tỷ dành cho người mua nhà xã hội trước đây, rất cần khởi động lại”, bà Hoàng chia sẻ.

Theo bà Hoàng, việc Bộ Tài chính trình Chính phủ Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ được nhà đầu tư đặt nhiều kỳ vọng. Năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng sau khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành siết chặt các điều kiện về nhà đầu tư chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm, minh bạch thông tin… Dự thảo sửa đổi sẽ “ân hạn” một loạt quy định khắt khe, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian giãn nợ trái phiếu.