Khoảng trống doanh thu của Ðầu tư phát triển nhà Ðà Nẵng (NDN) sau năm 2020

Quan hệ NDN - NDX thêm khăng khít

Mới đây, Công ty Cổ phần Xây lắp phát triển nhà Ðà Nẵng (NDX) thông báo sẽ triển khai phương án sáp nhập Công ty Cổ phần Công nghệ nước và môi trường NDN (NDN W.E.T) vào NDX.

Theo đó, NDX sẽ phát hành 3,9 triệu cổ phiếu theo hình thức chào bán riêng lẻ để hoán đổi 3,9 triệu cổ phiếu NDN W.E.T do các cổ đông hiện hữu của NDN W.E.T nắm giữ. Dự kiến, thương vụ sẽ được thực hiện trong quý III - IV/2020.

Sau sáp nhập, NDN W.E.T sẽ chấm dứt tồn tại và NDX sẽ tiếp nhận toàn bộ ngành nghề kinh doanh của công ty này.

Ðược biết, Công ty Cổ phần Ðầu tư phát triển nhà Ðà Nẵng (NDN) đang là cổ đông lớn nhất của cả NDX (sở hữu 14,55%) và NDN W.E.T (sở hữu 89,7%). Sau khi sáp nhập hai công ty này, tỷ lệ sở hữu của NDN tại NDX sẽ tăng từ 14,55% lên 43,9%.

Theo tìm hiểu, NDX tiền thân là Xí nghiệp Công trình giao thông và xây dựng, trực thuộc Công ty Ðầu tư phát triển nhà Ðà Nẵng, được cổ phần hoá vào năm 2008 và thoái vốn nhà nước theo lộ trình cổ phần hóa. Năm 2013, NDX đưa cổ phiếu lên niêm yết trên sàn HNX.

Trong khi đó, NDN cũng thực hiện chủ trương cổ phần hoá và niêm yết trên sàn HNX, trước đây là doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo quyết định của UBND tỉnh Quảng Nam Ðà Nẵng.

NDX được biết đến là đơn vị thi công xây dựng với 15 năm kinh nghiệm về thi công công trình dân dụng, hạ tầng kỹ thuật, khu chung cư cao tầng. Trong khi đó, NDN chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển dự án. Trong năm 2018, khoản thu tiền bán hàng của NDX với NDN là 34,7 tỷ đồng, năm 2019 là 17,4 tỷ đồng.

Như vậy, có thể thấy, giữa NDX và NDN vốn có mối quan hệ mật thiết từ trước và sau khi cổ phần hóa, mối quan hệ này vẫn tiếp tục được duy trì ở phương diện cổ đông lớn và chủ đầu tư với đơn vị thi công.

Thương vụ sáp nhập giữa NDX và NDN W.E.T, qua đó, giúp nâng tỷ lệ sở hữu của NDN tại NDX càng giúp hoạt động kinh doanh của NDN khép kín hơn từ khâu thi công tới bán hàng. Ðiều này sẽ tạo nên lợi thế cạnh tranh nhất định đối với cả NDX và NDN.

Tính tới 31/3/2020, NDN sở hữu 3 công ty con là Công ty Cổ phần Ðầu tư Tia Sáng Mới (tỷ lệ biểu quyết gián tiếp là 92%); NDN W.E.T (tỷ lệ sở hữu trực tiếp là 77,8%) và Công ty Cổ phần Cấp nước Ðà Nẵng Ngọc Hồi (tỷ lệ biểu quyết gián tiếp là 73,4%). Trong khi đó, NDX được xếp vào khoản mục góp vốn vào đơn vị.

NDN và NDX đều có liên quan tới ông Nguyễn Quang Trung. Ông Trung hiện đảm nhiệm vị trí Phó chủ tịch HHĐQT kiêm Tổng giám đốc NDN, đồng thời cũng làm Chủ tịch HĐQT NDX. Việc hai doanh nghiệp vừa có liên quan tới lãnh đạo cấp cao, lại có hoạt động sản xuất - kinh doanh liên quan mật thiết với nhau lâu nay khiến giới đầu tư có những băn khoăn nhất định về khả năng xung đột lợi ích.

Việc NDX và NDN W.E.T sáp nhập tới đây chưa đủ nâng tỷ lệ lên mức chi phối (trên 51%) và như vậy, kết quả kinh doanh của NDX vẫn chưa hợp nhất với báo cáo của NDN, những băn khoăn đó vẫn chưa được giải tỏa.

Khoảng trống doanh thu của NDN sau năm 2020

Trong năm 2020, NDN đặt kế hoạch kinh doanh với tổng doanh thu công ty mẹ là 621 tỷ đồng, tăng hơn 4 lần so với thực hiện năm 2019; lợi nhuận sau thuế là 296,8 tỷ đồng, tăng 328% so với thực hiện năm 2019; trả cổ tức bằng tiền và cổ phiếu tổng cộng 40%.

Kế hoạch trên dựa trên việc tính tới 31/3/2020, công ty đang sở hữu 996,6 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính, chiếm 45,8% tổng tài sản của doanh nghiệp. Trong đó, 950,1 tỷ đồng là tiền gửi có kỳ hạn và đầu tư trái phiếu sinh lời cố định. Nguồn tiền này hình thành do hoạt động kinh doanh bán hàng và thu tiền theo tiến độ công trình của doanh nghiệp.

Ngoài ra, doanh nghiệp đang ghi nhận 772,6 tỷ đồng tồn kho dự án khu phức hợp Monarchy Block B, chiếm 35,5% tổng tài sản của doanh nghiệp. Ðối ứng với khoản mục này là người mua trả trước ngắn hạn dự án khu phức hợp Monarchy Block B trị giá 1.383,6 tỷ đồng, chiếm 63,6% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp.

Theo chia sẻ của lãnh đạo NDN tại ÐHCĐ năm 2020, dự án khu phức hợp Monarchy Block B dự kiến sẽ bàn giao trong 6 tháng đầu năm 2020.

Việc bàn giao trong năm 2020 dự án chiếm trọng số trong tài sản của doanh nghiệp, bên cạnh việc bán hàng đã thu tiền là cơ sở cho doanh nghiệp có thể ghi nhận lợi nhuận tăng đột biến theo quy định pháp luật hiện hành doanh nghiệp bất động sản thương mại chỉ được ghi nhận lợi nhuận khi bàn giao dự án cho khách hàng.

Tuy nhiên, sau lợi nhuận đột biến ngắn hạn sẽ là cả khoảng trống về lợi nhuận gối đầu. Tính tới 31/3/2020, NDN đang có 16 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang, đây là công trình A2.2 Phan Ðăng Lưu. Doanh nghiệp cho biết, dự án này có tổng vốn đầu tư là 450 tỷ đồng, dự kiến khởi công xây dựng từ quý IV/2020.

Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh thương mại bất động sản (trừ doanh nghiệp phân lô, bán nền) chỉ khi xây dựng hoàn thành, bàn giao với ghi nhận được doanh thu.

Như vậy, doanh nghiệp sẽ thiếu lợi nhuận gối đầu giai đoạn cuối năm 2020, cũng như năm 2021 khi chưa có dự án gối đầu. Doanh nghiệp chỉ còn trông chờ vào lợi nhuận đến từ tiền gửi ngân hàng hiện hữu.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp thường xuyên đầu tư chứng khoán ngắn hạn. Tính tới 31/3/2020, doanh nghiệp đang nắm 82,6 tỷ đồng đầu tư chứng khoán, trong đó chủ yếu là khoản đầu tư 46,5 tỷ đồng vào cổ phiếu PNJ, 21,5 tỷ đồng vào cổ phiếu GAS và 10,2 tỷ đồng vào cổ phiếu GVR…

Giá cổ phiếu NDN cuối tuần này đóng cửa ở mức 18.800 đồng/cổ phiếu, tăng khoảng 20% trong vòng 3 tháng qua. Tuy nhiên, việc công ty không có doanh thu gối đầu trong quý cuối năm nay và năm 2021 sau khi dự án bàn giao, mà chỉ trông chờ vào doanh thu tài chính là điều nhà đầu tư cần lưu ý khi đầu tư vào cổ phiếu này.