Không bồi thường được cho chủ đất, dự án 'đứng hình' suốt 20 năm

Loạt dự án “đứng hình” do vướng đền bù

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa góp ý loạt vấn đề đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó có cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, tất cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, bởi lẽ trong 20 năm gần đây thì nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai (đứng đằng sau người sử dụng đất).

Ông Châu dẫn chứng, một dự án bất động sản cao cấp hơn 7ha tại quận 2 (nay thuộc TP. Thủ Đức) chỉ vướng 2% diện tích đất do chủ đất gây khó mà mãi sau 9 năm mới bồi thường được với giá “khủng” nên dự án đã bị “đứng hình” 9 năm.

Hay dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái quy mô 254ha chỉ vì không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án mà bị “đứng hình” 20 năm qua dẫn đến 14 doanh nghiệp chủ đầu tư và hàng trăm khách hàng góp vốn vẫn còn bị “mắc kẹt” 20 năm qua.

Theo ông Châu, nếu thực hiện chủ yếu phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì còn xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Ông Châu cho rằng, Nghị quyết số 18 chủ trương "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" là định hướng lâu dài, đúng đắn.

Do đó, cần phải có lộ trình để tổ chức phát triển quỹ đất, trong đó có trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh dần đủ năng lực hoạt động và tích lũy được nguồn lực tài chính để bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường, tái định cư thỏa đáng cho người dân có đất bị thu hồi.

Sau đó, Nhà nước sử dụng một phần quỹ đất này để thực hiện các công trình công cộng như đường giao thông, xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị phục vụ lợi ích công cộng; một phần quỹ đất phục vụ tái định cư tại chỗ cho người dân có đất bị thu hồi; phần quỹ đất còn lại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án sản xuất kinh doanh là rất thỏa đáng, đảm bảo được “hài hoà lợi ích” giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.

"Toàn bộ chênh lệch địa tô được thu về ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng nên dễ được người dân đồng tình, đồng thuận vì toàn bộ chênh lệch địa tô này không chỉ rơi vào túi tư nhân", ông Châu nói.

Đề xuất tiếp tục cơ chế tự thỏa thuận

Tuy nhiên, HoREA chỉ ra điều bất cập là trong nhiều năm qua do nguồn lực tài chính của Nhà nước và năng lực của trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh có hạn, nên Nhà nước không thể giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư. Thể hiện rất rõ là trong nhiều năm qua chỉ có rất ít khu đất được Nhà nước đưa ra đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

Bất cập nữa là dự thảo không cho phép nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở xã hội mà nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản tư nhân đã làm được trong nhiều năm qua.

Vấn đề tồn tại cần được xử lý là việc cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì làm thế nào để chống thất thu ngân sách Nhà nước, chống thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Theo ông Châu, Nghị quyết số 18 cho phép thực hiện hai phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tuy nhiên, dự thảo luật này lại chỉ quy định một phương thức tạo lập quỹ đất là "Nhà nước thu hồi đất" và lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại "thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Từ những bất cập trên, ông Châu đề nghị thực hiện đúng và đầy đủ nội dung nghị quyết số 18 với hai phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Một là "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Hai là "thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại", phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.