'Làn sóng tái phát triển các địa điểm bán lẻ ở ngoại ô và các khu phức hợp đang nổi lên'

Thị trường bán lẻ chỉ khó khăn trong ngắn hạn

Báo cáo về toàn cảnh thị trường bán lẻ Việt Nam 2020, Savills cho biết thị trường bán lẻ tại Việt Nam bắt đầu có dấu hiệu suy yếu dần kể từ đầu tháng 2 khi dịch bệnh Covid-19 bắt đầu bùng phát, và tiếp sau đó là hai đợt tiếp theo vào đầu tháng 4 và cuối tháng 7. Tuy nhiên, thị trường đang cho thấy sự phục hồi trong quý IV và cả trong quý I/2021 nhờ vào các dịp lễ hội cuối năm và Tết Nguyên đán.

Đơn cử, trong quý III/2020, nguồn cung tại TP. HCM là 1,5 triệu m2, công suất cho thuê trung bình là 94%, giảm 2 điểm phần trăm theo năm. 

Theo Savills, đại dịch đã khiến một số nhà bán lẻ, chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm phải chấm dứt hợp đồng hoặc chuyển địa điểm thuê. Giá thuê vẫn ổn định so với cùng kỳ năm trước, do các chủ đầu tư có diện tích đã được lấp đầy miễn cưỡng điều chỉnh giá thuê hoặc áp dụng các ưu đãi ngắn hạn, ví dụ như giảm phí dịch vụ hàng tháng hoặc giảm giá thuê 30% cho khách thuê mới trong vài tháng.

Tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm mua sắm là 95%, vẫn ở mức cao nhờ vào việc cân đối hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả cũng doanh nghiệp, cũng như việc khách thuê vẫn muốn tiếp tục giữ lại các gian hàng của họ. Các trung tâm mua sắm với đa dạng các loại hình kinh doanh, giải trí và ăn uống thường có tỷ lệ lấp đầy cao hơn.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhận định gần như ngay lập tức, Covid-19 đã tác động trực diện lên thị trường cho thuê nhà phố. Các khách thuê là doanh nghiệp vừa và nhỏ dễ bị mất doanh thu đột ngột hơn là các nhà bán lẻ quy mô lớn.

“Đại dịch đã buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh. Nhiều chuỗi F&B và chuỗi cửa hàng thời trang phải đóng cửa những chi nhánh hay địa điểm có doanh thu kém, làm tăng diện tích trống chung của cả thị trường. Các địa điểm bán lẻ phụ thuộc vào khách du lịch ở khu trung tâm bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi việc giãn cách xã hội và việc hạn chế đi lại du lịch.

Kể từ đầu tháng 2, nhiều nhà bán lẻ đã không gia hạn hợp đồng thuê. Những người muốn giữ lại các vị trí đắc địa sau đại dịch phải tạm thời đóng cửa hoặc tìm cách giảm giá thuê”, Phó tổng giám đốc Savills đánh giá.

Khảo sát gần đây của Savills cho thấy khách thuê mong muốn chiết khấu lên đến 40% so với mức 20% tối đa được đưa ra.

Cũng theo Savills, trong quý III/2020, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giảm 0,1% theo năm, so với mức 12% trong quý II do những tác động của dịch bệnh Covid-19.  Đến tháng 9/2020, tổng doanh thu ngành này giảm xuống còn 40 tỷ USD, giảm 2% theo năm. Tuy nhiên, trong khi doanh thu của ngành bán lẻ hàng hóa tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái thì ngành F&B lại giảm mạnh 39%.

Tác động của đại dịch lên thị trường bán lẻ và sự phục hồi thể hiện rõ theo tháng. Sau làn sóng Covid-19 lần thứ hai, tăng trưởng trong tháng 7 giảm 5% so với tháng trước, tăng lên 2% trong tháng 8 và 11% trong tháng 9.

Đánh giá về xu hướng bùng nổ thương mại điện tử trong năm 2020, Phó tổng giám đốc Savills cho biết: “Đại dịch đã buộc người mua sắm và nhà bán lẻ phải thay đổi hành vi, tạo cơ hội cho thương mại điện tử. Các nhà bán lẻ truyền thống đã áp dụng công nghệ để cải thiện hiệu suất và nâng cao dịch vụ. Tập trung nhiều hơn vào các trang web, nền tảng thương mại điện tử và tăng cường tiếp thị trên thiết bị di động và kỹ thuật số đều là những chiến lược tiếp cận mới”.

Nguồn cung mới hạn chế tại khu vực trung tâm đã tạo ra thách thức ngắn hạn cho những nhà đầu tư vừa gia nhập thị trường. Tuy nhiên, làn sóng tái phát triển các địa điểm bán lẻ ở ngoại ô và các khu phức hợp lớn đang nổi lên.

80% nguồn cung bán lẻ mới ở khu vực ngoài trung tâm

Savills nhận định vào năm 2021, hơn 80% nguồn cung bán lẻ mới sẽ ở các khu vực ngoài trung tâm. Khi người tiêu dùng đối mặt với việc mất thu nhập và gia tăng sự không chắc chắn, các nhà phát triển đang trì hoãn việc ra mắt các sản phẩm mới.

Những đơn vị vẫn tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh như dự định sẽ có thể gặp khó khăn khi các thương hiệu nước ngoài tạm ngừng gia nhập thị trường và các doanh nghiệp hoãn lại kế hoạch mở rộng.   

“Giá thuê thấp hơn có thể sẽ tạo động lực cho ngành trong khi các nhà bán lẻ truyền thống sẽ cần phải đổi mới các chiến lược phù hợp hơn. Hầu hết các lĩnh vực bị ảnh hưởng bởi Covid-19 như F&B, phòng tập và rạp chiếu phim sẽ phục hồi nhanh hơn sau cuộc khủng hoảng vì người tiêu dùng sẽ nhanh chóng đón nhận 'bình thường mới' sau nhiều tháng giãn cách xã hội", ông Troy Griffiths dự báo.

Phó tổng giám đốc Savills cho rằng đối với các lĩnh vực mở rộng hình thức trực tuyến mạnh mẽ hơn như thời trang, có thể thấy lợi nhuận phục hồi chậm hơn sau khi quan sát sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng.