Miếng bánh bán lẻ Việt Nam: Ngọt ngào nhưng khó xơi

Theo báo cáo của Jones Lang LaSalle (JLL), các số liệu nhân khẩu học cũng như kinh tế vĩ mô cho thấy Việt Nam đang ở giai đoạn vàng cho việc phát triển kinh tế nói chung và bán lẻ nói riêng.

Tiềm năng của thị trường bán lẻ Việt Nam đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư cũng như bán lẻ trong khu vực. Từ năm 2014, thị trường đã chứng kiến hàng loạt doanh nghiệp nước ngoài tấn công thị trường bán lẻ Việt Nam thông qua các thương vụ mua bán sáp nhập, chẳng hạn như việc Berli Jucker mua lại Metro Cash & Carry Vietnam hay Central Group mua lại Nguyễn Kim Trading và BigC Vietnam…

Các nhà bán lẻ nước ngoài cũng trực tiếp đầu tư các trung tâm bán lẻ tại Việt Nam như Emart (Hàn Quốc) xây trung tâm mua sắm trị giá 60 triệu USD ở phía bắc TP. HCM; Lotte Mart (Hàn Quốc) với hàng loạt các siêu thị và trung tâm thương mại khắp cả nước hay Aeon (Nhật Bản) đã có trung tâm thứ 5 tại Hà Đông, Hà Nội.

Theo JLL, nhu cầu thuê tốt đã đảm bảo cho hiệu suất hoạt động lạc quan của các trung tâm thương mại, đặc biệt là các dự án tại khu vực trung tâm, đắc địa.

Số liệu của JLL cho biết trong quý III/2019, diện tích trống vẫn duy trì ổn định khoảng 90% ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm.

Thị trường hiện đang chứng kiến hiện tượng các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong các trung tâm bán lẻ hiện tại. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và tìm kiếm nguồn cung tương lai hoặc các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo/nâng cấp.

Giá thuê tại các trung tâm vẫn duy trì ổn định. Các dự án có vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm vẫn là những lựa chọn được ưa thích nhất của các nhà bán lẻ, do đó ghi nhất mức giá cao và tăng trưởng tốt.

Tuy nhiên, thị trường bán lẻ vẫn có những gam màu tối với sự cạnh tranh và đào thải khá khắc nghiệt. Việc rút khỏi thị trường của các thương hiệu lớn như Auchan, việc thu hẹp mạng lưới hoạt động của Parkson tại thị trường nội địa hoặc sự kiện hàng loạt các thương hiệu cửa hàng tiện lợi nước ngoài chật vật dành miếng bánh thị phần hay phải chuyển nhượng cho đối thủ nội địa như trường hợp Shop and Go cho thấy đây không phải là một sân chơi dễ dàng.

Chuyên gia của JLL cho rằng nhìn vào sự thăng trầm của các thương hiệu đình đám có thể thấy thị trường bán lẻ Việt Nam là miếng bánh đầy tiềm năng nhưng không phải ai cũng có thể nắm bắt được cơ hội chiếm lĩnh thị phần.

Ngoài yếu tố tiên quyết là lựa chọn được vị trí có mật độ dân số và sức mua tốt, sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng cũng như sự cạnh tranh từ thương mại điện tử đã khiến việc phát triển được một mô hình bán lẻ phù hợp với thị trường mục tiêu trở thành yếu tố quyết định sự thành bại của một thương hiệu.

Bài học từ Aeon với chiến lược gia nhập thị trường “chậm mà chắc” cho thấy việc hiểu được thói quen tiêu dùng và lựa chọn đúng mô hình là cực kỳ quan trọng.

Có văn phòng đại diện tại Việt Nam từ 2008, phải đến năm 2014 Aeon mới chính thức đưa vào hoạt động trung tâm đầu tiên là Aeon Mall Celadon Tân Phú (TP. HCM). Việc chọn đúng mô hình với mục tiêu hướng đến dịch vụ dành cho các gia đình mua sắm, vui chơi, phù hợp với xu hướng của thị trường đã đem đến cho thương hiệu này những thành công nhất định sau 5 năm hoạt động.

Sự quan trọng của việc chọn đúng mô hình còn được minh chứng qua những trường hợp thất bại khác. Đối với Parkson đó là mô hinh cơ cấu khách thuê kém đa dạng, tập trung quá nhiều vào nhóm ngành thời trang và mỹ phẩm, trong khi ăn uống và giải trí đang là lĩnh vực thu hút khác mua sắm. Việc thiếu tính khác biệt trong mô hình trong bối cảnh thị trường cạnh tranh là bài học khác từ sự ra đi của thương hiệu Auchan và Shop & Go.

Tại Việt Nam, ngoài những dự án trung tâm thương mại độc lập, thị trường còn đang chứng kiến nguồn cung mặt bằng bán lẻ đáng kể từ loại hình khối đế thương mại tại các tòa nhà chung cư.

Loại hình bất động sản bán lẻ này đang khá chật vật trong việc tìm hướng đi và mô hình phù hợp do những hạn chế về quy mô, thiết kế, chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm vận hành và sự cạnh tranh cao.

Theo JLL, đối với loại hình này, chủ đầu tư nên tập trung cung cấp tiện ích cho cư dân trước tiên. Ngoài ra, có thể cân nhắc đến các mô hình khác như không gian văn phòng chia sẻ (flexspace), hệ thống giáo dục, hay thậm chí là tủ khóa thông minh.

Để nắm bắt được cơ hội thành công, JLL cho rằng các đơn vị điều hành bán lẻ cần nghiên cứu kỹ để nhận biết rõ hơn xu hướng phát triển của thị trường bán lẻ trong thời gian tới.

Theo quan sát của JLL, ngoài xu hướng tập trung vào các nhóm ngành F&B và giải trí nhằm tăng lưu lượng khách đến các trung tâm thương mại, xu hướng phát triển không gian bán lẻ xanh, việc áp dung công nghệ và dữ liệu lớn, mô hình bán lẻ hợp kênh (omni channel) cũng như các nỗ lực sáng tạo khác nhằm nâng cao trải nghiệm mua sắm của khách hàng cũng sẽ trở nên rõ nét hơn trên thị trường bán lẻ.

Trước sự thay đổi hành vi mua sắm và cạnh tranh khốc liệt từ thương mại điện tử, “trải nghiệm” và “mô hình phù hợp” sẽ là từ khóa cho sự thành công của các bất động sản trung tâm thương mại vật lý truyền thống - JLL khuyến nghị.