'Sốc' vốn, thị trường địa ốc sẽ ra sao?

Cú sốc vốn khiến thị trường “đứng hình”

Từng phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn 2014 - 2019, nhưng hơn 2 năm qua, do tác động của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp kinh doanh không có hiệu quả, thiếu hụt vốn nghiêm trọng, tỷ lệ nợ gia tăng, khả năng thanh toán thấp. Từ đó, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, tình trạng đầu tư dang dở, lãng phí.

Trong bối cảnh mở cửa hoàn toàn, việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản để thúc đẩy sự phục hồi sau dịch và phát triển bền vững là rất cần thiết. Tuy nhiên, tín hiệu khơi thông dòng vốn chưa thấy đâu, thị trường bất động sản đã gặp phải cú sốc mang tên “Tân Hoàng Minh”. Sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đổng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này.

Kết quả chỉ trong tháng 4/2022, Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) ghi nhận khối lượng trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản giảm mạnh sau khi Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính và Uỷ ban Chứng khoán thanh tra, giám sát việc phát hành, đầu tư, phân phối, giao dịch và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu. Đặc biệt không có bất cứ doanh nghiệp bất động sản nào huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Trước khi chững lại, thị trường trái phiếu được nhiều chuyên gia đánh giá là tăng quá nóng. Trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng vì dịch bệnh, các doanh nghiệp ngành bất động sản vẫn phát hành ồ ạt và thường xuyên áp đảo về số đợt cũng như giá trị phát hành, thậm chí có tháng chiếm gần 60%. Năm ngoái, bình quân lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản là 10,36% một năm và kỳ hạn phổ biến là 3 - 4 năm. 29% khối lượng trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc chỉ bảo đảm bằng cổ phiếu. Theo VBMA, 62% nhà đầu tư sơ cấp của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là tổ chức tín dụng và công ty chứng khoán, sau đó được phân phối lại trên thị trường thứ cấp cho nhà đầu tư cá nhân.

Không chỉ gặp cú sốc trái phiếu, thị trường bất động sản còn đối diện với cú sốc tín dụng. Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản. Vì thế, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái “siết” cho vay, ngưng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Trong bối cảnh này, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cũng đặt vấn đề: điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản?

“Đó là dự án bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó tăng, đà phục hồi kinh tế giảm sút, từ đó doanh nghiệp lo lắng, lưỡng lự đầu tư dự án... Dự án đứng hình cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không trả được nợ vay, các ngân hàng thương mại lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới có thể xử lý được. Thực tế là tứ giác ngân hàng - bảo hiểm – bất động sản - chứng khoán có sự liên thông chặt chẽ với nhau, lĩnh vực này rủi ro sẽ kéo theo lĩnh vực khác rủi ro. Do vậy, việc siết dòng vốn như thế nào đều tác động đến thị trường bất động sản”.

Thực tế, khi các lệnh siết được triển khai, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu hạ nhiệt. Báo cáo tháng 4 của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đến sản phẩm đất nền bán trên cả nước đã giảm đến 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.

Bàn về dấu hiệu hạ nhiệt này, chuyên gia Batdongsan.com.vn cho rằng, thời gian qua diễn ra nhiều biến số bất ngờ của thị trường như: những thông tin tiêu cực về vi phạm của một số doanh nghiệp bất động sản lớn, cơ quan quản lý nhà nước siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát phân lô bán nền và Ngân hàng Nhà nước yêu cầu siết nguồn tín dụng vào bất động sản. Đây là những lý do khiến người mua và nhà đầu tư bất động sản có tâm lý thận trọng hơn.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện nay, tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang là hai kênh huy động vốn chính cho các dự án bất động sản ở tất cả phân khúc. Những tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng vừa qua liên quan đến việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, sẽ có thể làm chậm tiến độ các dự án dẫn đến nguy cơ thiếu nguồn cung cho thị trường.

Cụ thể, theo thống kê của VARS (Hội Môi giới bất động sản Việt Nam), về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này. Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.

Về vốn trái phiếu doanh nghiệp, ông Đính cho rằng, sau cú sốc Tân Hoàng Minh, thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó dự đoán. Phó chủ tịch VnREA nhận định: “Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước rất nhiều khó khăn. Họ khó tiếp cận vốn vay của ngân hàng, còn huy động vốn từ khách hàng cũng có rất nhiều quy định chặt chẽ. Việc cùng lúc khó tiếp cận vốn từ các kênh khác nhau sẽ khiến doanh nghiệp khó triển khai nhiều dự án đúng tiến độ, dẫn đến không thể tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khách hàng, trong khi đó nhu cầu mua nhà ở thực của người dân là vô cùng lớn. Thậm chí, nếu nguồn vốn bị dừng đột ngột, nhiều dự án dở dang cũng sẽ tác động dây chuyền đến hàng loạt lĩnh vực khác có liên quan như nhà thầu, vật liệu xây dựng…”.

Hướng đi nào?

Đứng trước nỗi lo về nguồn vốn tín dụng và trái phiếu bị siết chặt, giới chuyên gia cho rằng doanh nghiệp cần tìm hướng đi mới để tiếp tục phát triển, đồng thời việc thanh lọc vừa qua sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, phân tích, những trường hợp sai phạm về huy động vốn trái phiếu vào bất động sản vừa qua chỉ là trường hợp cá biệt. Mặc dù vậy, thông tin đó cũng đã khiến hoạt động của thị trường xáo trộn, doanh nghiệp, nhà đầu tư có tâm lý hoang mang. Không thể phủ nhận việc nhà nước thanh lọc thị trường sẽ đem đến tín hiệu tích cực, giúp thị trường phát triển bền vững nhưng việc kiểm soát quá chặt dòng vốn vào bất động sản sau một số sai phạm tất yếu sẽ khiến thị trường “khó thở” và không khỏi bị tác động ngược.

“Doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó khăn hơn khi huy động vốn thì sẽ không đủ nguồn lực tài chính để mở rộng quỹ đất cũng như chi trả các hoạt động liên quan đến phát triển dự án như phí xây dựng, bảo lãnh dự án…”, ông Doanh nhận định.

Bên cạnh đó, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trước mắt, khi dòng vốn bất động sản vẫn đang siết chặt chờ đợi khơi thông thì các doanh nghiệp sẽ cần tìm hướng đi mới để tiếp tục các hoạt động kinh doanh. Đơn cử như xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau hay hợp tác với các nhà phát triển nước ngoài có nguồn tiền dồi dào. Thúc đẩy các hoạt động M&A quỹ đất, xúc tiến đầu tư hay thu hút FDI cũng hứa hẹn sẽ sôi động…

“Nhìn về dài hạn, các doanh nghiệp vẫn cần thiết lập cho mình các tiêu chí minh bạch về quỹ đất, tài chính, pháp lý, chiến lược phát triển, hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành trái phiếu… Chỉ khi minh bạch các thông tin thì việc huy động vốn mới dễ dàng, đồng thời xây dựng được niềm tin cho thị trường, các nhà đầu tư thứ cấp và người dân”, ông Doanh nói.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cho rằng, các chính sách quản lý dòng vốn của nhà nước cũng cần điều hoà để có thể vừa phát triển vừa kiểm soát, tránh việc “phóng nhanh, phanh gấp”.

Giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay, TS Cấn Văn Lực cho rằng doanh nghiệp cần lưu tâm, linh hoạt hay huy động vốn từ các kênh khác: chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, trái phiếu công trình, phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế... Khi hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp trái phiếu, thì hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán doanh nghiệp phải làm đúng và được các bên liên quan kiểm duyệt chặt chẽ…

“Các doanh nghiệp cần lưu tâm 4 điểm đó là: tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, tăng năng suất, sử dụng mô hình 5R (Respond: Thích ứng, linh hoạt; Recover: Phục hồi càng nhanh càng tốt; Restructure: Tái cấu trúc; Re-invent: Đổi mới, sáng tạo, đẩy mạnh chuyển đổi số; Resilience: Tăng sức đề kháng, khả năng chống chịu các cú sốc, gồm cả quản lý rủi ro). Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản phải sáng tạo hơn, huy động các nguồn vốn khác để không làm đứt gẫy quá trình kinh doanh của mình”, TS. Lực nói.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng bổ sung: “Trong bối cảnh khó khăn, một số doanh nghiệp vẫn tìm thấy cơ hội tăng trưởng và mở rộng bởi họ đã thích ứng được với hoàn cảnh. Quan trọng hiện nay là doanh nghiệp nào thích ứng tốt, linh hoạt hơn trong tư duy huy động vốn. Thay vì trông đợi vào vốn ngân hàng, nhiều doanh nghiệp tự tin phát hành trái phiếu minh bạch, bắt tay hợp tác với các doanh nghiệp có vốn lớn cùng hỗ trợ nhau. Ngoài ra, một số giải pháp có thể thực hiện như rà soát lại danh mục đầu tư, phân bổ lại nguồn lực đầu tư để tối ưu hiệu quả, tối ưu các khoản vay…”.

Đáng chú ý, hầu hết các chuyên gia cùng đưa chung nhận định, ngoài những nỗ lực tự thân của mỗi doanh nghiệp, cũng rất cần sự hỗ trợ hợp lý từ phía nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay mới để tiếp tục thực hiện các dự án, từ đó thị trường mới nhanh hồi phục và phát triển cân đối, bền vững.