'Dòng tiền vào đất có sự múa may của ngân hàng, công ty chứng khoán và công ty địa ốc'

Vụ Tân Hoàng Minh hé lộ bản chất "sóng" đất

Nhìn lại thị trường trong 7 năm qua, TS Đinh Thế Hiển cho rằng có thể chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn 2015 - 2019 là thời kỳ phục hồi và tăng trưởng kinh tế sau khủng hoảng 2009 - 2013. Giai đoạn này, các ngành nghề đều phát triển mạnh, sản xuất gia tăng, du lịch tăng trưởng đem lại dòng tiền lớn cho ngành thương mại, dịch vụ. Bất động sản cũng trỗi dậy nhờ bệ đỡ các gói kích cầu, thị trường chứng khoán cũng bùng nổ theo.

Giai đoạn 2020 - 2021, dịch Covid-19 bùng phát đã làm suy sụp các ngành nghề sản xuất kinh doanh, thu nhập của người dân co hẹp lại. Tuy nhiên, bối cảnh này lại mở ra kênh kiếm lời rất tốt từ bất động sản và chứng khoán, nhờ 2 nguyên nhân: sản xuất khó khăn do tắc nghẽn cung - cầu và lạm phát làm tăng nhu cầu "trú ẩn" vốn vào các kênh tài sản như cổ phiếu, trái phiếu và bất động sản. 

Như vậy, bất động sản liên tục trở thành kênh đầu tư tốt trong vòng 7 năm qua. Song, theo TS Đinh Thế Hiển, "sóng" bất động sản giai đoạn 2020 - 2021 không có bản chất là lợi nhuận của hoạt động sản xuất - kinh doanh chuyển sang hay dòng vốn đầu tư công lớn vào hạ tầng. "Sóng" bất động sản 2 năm này được hình thành từ tiền của các nhà đầu tư cá nhân đổ vào và tiền vay ngân hàng.

"Nếu điều đó cứ tiếp diễn thì sẽ đến lúc đóng băng, vì khi giá đất lên đến mức cao nào đó, ai cũng ôm đất hết rồi (và vay thêm một phần ngân hàng để ôm), thì lấy tiền đâu để mua tiếp? Bán được giá cho người khác cũng khó vì ai cũng nhiều đất chứ không còn tiền, vì họ đâu bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh mà có lợi nhuận rút ra để đổ tiếp vào đất", TS Hiển nêu quan điểm.

Nhìn sâu hơn vào cơn "sóng" đất, TS Hiển đặt câu hỏi: tiền ở đâu để đất tăng, chứng khoán tăng khi từ doanh nghiệp đến người lao động đều gặp khó khăn trong hai năm qua, và bây giờ còn đang cố phục hồi?

Ông cho rằng vụ bắt nhóm công ty Tân Hoàng Minh, lộ ra việc hơn 10.000 tỷ đồng huy động từ trái phiếu được xoay vòng vào đất, chứng khoán hay rộng hơn là 700.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 2 năm qua, trong đó trên 60% là do ngân hàng mua, đã cho thấy dòng tiền vào đất có sự xoay vòng, múamay của bộ ba: ngân hàng - công ty chứng khoán và công ty bất động sản (cùng nhóm đầu tư "cá voi sát thủ"). Chính bộ ba này đã mua - đẩy, tạo sóng tăng giá cho đất và chứng khoán.

Dòng tiền lười và tham

Theo quan điểm của TS Hiển, dòng tiền đổ vào đất và chứng khoán có thể nói là "lười" và "tham". Lười là vì dòng tiền tìm thứ dễ làm, không mất sức, không cần chuyên môn cao và đội ngũ hợp tác như trong sản xuất kinh doanh mà chỉ cần một cú xuống tay chốt cọc trong mua đất hay "click" chuột trong mua chứng khoán rồi chờ giá tăng. Tham là vì nhà đầu tư thích có lời nhanh, lời lớn, một vốn bốn lời chứ không tìm lợi nhuận hợp lý từ giá trị gia tăng.

Dòng tiền lười và tham có thể giúp một số cá nhân khôn lanh kiếm tiền lớn nhưng cũng sẽ khiến nhiều nhà đầu tư nghiệp dư (F0) gặp cảnh mất tiền khi các yếu tố bơm - thổi bị chặn đứng.

Nhìn về chủ trương siết tín dụng vào bất động sản để kìm hãm giá đất của Chính phủ, TS Hiển cho rằng sẽ không có nhà nước nào kìm hãm giá đất nếu sự tăng giá đó là sự gia tăng tự nhiên của nền kinh tế đang phát triển. Còn hiện nay, Chính phủ siết tín dụng vào bất động sản là để bảo vệ hệ thống tài chính, ngân hàng. Việc giá đất giảm (nếu có) chỉ là hệ quả của việc này.

Trả lời về vấn đề giá đất 2022 có suy giảm không, TS Hiển nói rằng nếu nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào đất để tránh lạm phát thì giá đất sẽ không giảm, thậm chí còn tăng. Tuy nhiên, nếu giá đất tăng vì bộ ba ngân hàng - công ty chứng khoán - công ty địa ốc bơm thổi thì giá đất sẽ phải giảm theo mức hợp lý.

"Chứng khoán cũng sẽ như vậy. Hiện nay, thị trường rất nghịch lý khi những công ty làm ăn không có gì đột biến nhưng giá cổ phiếu tăng dựng đứng. Nhà đầu tư có vẻ mâu thuẫn khi chê lãi suất tiền gửi 6% - 7% nhưng lại ưa thích các công ty có P/E trên 20 để kiếm lời cao. Vinamilk là doanh nghiệp kinh doanh tốt, có thương hiệu mạnh và vững chắc nhưng giá lại giảm suốt năm và P/E thấp hơn P/E bình quân thị trường. Bấy nhiêu đó đủ để thấy thị trường chứng khoán đang múa may", TS Hiển nhìn nhận.