Vì sao thị trường BĐS Trung Quốc chưa tìm thấy đáy?

Bước sang năm thứ 5 suy giảm liên tiếp, bất động sản Trung Quốc phát đi nhiều tín hiệu đáng lo ngại. Theo China Real Estate Information Corp, doanh số của 100 nhà phát triển hàng đầu giảm 36% theo giá trị so với cùng kỳ, dù đã cải thiện nhẹ từ mức giảm 42% của tháng 10. Lũy kế 11 tháng đầu năm, doanh số bán nhà giảm 19%.

Dữ liệu từ Viện Chỉ số Trung Quốc cho thấy giá nhà cũ tại 100 thành phố giảm 7,95% trong tháng 11, ghi nhận mức giảm mạnh nhất nhiều tháng gần đây. Trong khi đó, Morgan Stanley cũng ước tính doanh số bình quân của 25 chủ đầu tư lớn nhất Trung Quốc đã giảm tới 42% trong tháng, và dự báo thị trường khó có chuyển biến tích cực trước mùa xuân năm sau.

“Diễn biến xấu đi của dữ liệu bất động sản là thực và đáng lo ngại”, ông Hui Shan, kinh tế trưởng Trung Quốc tại Goldman Sachs, nhận định, đồng thời cho biết khả năng Bắc Kinh tung thêm một vòng kích thích mới đang gia tăng.

Chính sách không đủ mạnh, hiệu quả thấp

Từ năm 2021 đến nay, Bắc Kinh liên tục điều chỉnh chính sách để hỗ trợ thị trường: nới lỏng tín dụng, giảm lãi thế chấp, hạ yêu cầu trả trước và triển khai các chương trình mua lại hàng tồn kho. Tuy nhiên, giới phân tích nhận định các biện pháp hiện nay mang tính “gia tăng” thay vì “đột phá”, chưa đủ sức đảo ngược tâm lý bi quan của người mua cũng như cải thiện dòng tiền cho các doanh nghiệp.

Gói 300 tỷ nhân dân tệ cấp cho các tổ chức tài chính hồi tháng 5/2024 hỗ trợ doanh nghiệp nhà nước vay mua lại căn hộ hoàn thiện tồn kho được xem là bước đi đáng chú ý, nhưng vẫn quá nhỏ so với quy mô thị trường chục nghìn tỷ USD. Khi lượng tồn kho quá lớn, cầu nhà ở yếu và tâm lý người mua bị xói mòn, chính sách nới lỏng nhỏ lẻ khó tạo ra hiệu ứng lan tỏa.

Văn phòng phân tích của Economist Intelligence Unit nhận định mục tiêu “chặn đà giảm của thị trường nhà ở” mà Bắc Kinh đặt ra từ cuối năm 2024 đang ngày càng khó thực hiện, đặc biệt khi dòng tiền của các chủ đầu tư liên tục xấu đi trong quý IV.

Nhà phân tích bất động sản William Wu (Daiwa Capital Market) đánh giá: “Mục tiêu chặn đà giảm của thị trường nhà ở của Bắc Kinh, đang trở nên ngày càng thiếu thực tế. Đặc biệt khi ngành địa ốc rơi vào tình trạng hỗn loạn trở lại trong quý IV”. Ông khẳng định các biện pháp hiện nay chỉ giúp giảm tốc độ suy giảm chứ chưa thể đảo chiều xu hướng

Hàng tồn kho lớn bất thường

Một trong những yếu tố then chốt khiến thị trường chưa thể chạm đáy nằm ở mức tồn kho khổng lồ. S&P Global ghi nhận lượng căn hộ hoàn thiện nhưng chưa bán lên tới 762 triệu m² tính đến cuối tháng 8/2025, tăng từ mức 753 triệu m² cuối năm 2024. Con số này cho thấy cung vượt xa cầu, đặc biệt tại những thành phố cấp thấp, nơi nhu cầu thực tế suy giảm mạnh hơn.

Hàng tồn kho lớn tạo áp lực kéo giá nhà đi xuống trong thời gian dài, buộc chủ đầu tư phải đẩy mạnh chiết khấu để giải phóng hàng, càng khiến giá giảm sâu hơn. Thị trường cũng chịu ảnh hưởng từ lượng tài sản tịch biên được ngân hàng đưa ra bán sau khi nhiều chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, làm nguồn cung thứ cấp tăng mạnh và tiếp tục gây sức ép lên mặt bằng giá.

Economist Intelligence Unit cũng dự báo trong kịch bản tích cực nhất, giá nhà chỉ có thể chạm đáy từ nửa cuối 2026 đến nửa đầu 2027. Dù vậy, triển vọng này còn phụ thuộc vào khả năng cải thiện niềm tin và tốc độ giải phóng hàng tồn.

Khủng hoảng thanh khoản chưa kết thúc

Không chỉ những doanh nghiệp yếu, ngay cả các chủ đầu tư từng được coi là an toàn cũng đối mặt với rủi ro thanh khoản. Trường hợp mới nhất là China Vanke, một trong những tập đoàn bất động sản lớn và lành mạnh nhất Trung Quốc, đã phải xin gia hạn một năm đối với trái phiếu nội địa đáo hạn ngày 15/12.

Động thái này làm dấy lên lo ngại mới về tình hình tài chính của doanh nghiệp. S&P Global sau đó đã hạ xếp hạng tín nhiệm dài hạn của Vanke, phản ánh rủi ro cao xảy ra một cuộc tái cơ cấu “trong tình trạng căng thẳng” trong vòng sáu tháng tới.

Thêm đó, việc Shenzhen Metro, cổ đông nhà nước lớn của Vanke, yêu cầu tài sản bảo đảm cho khoảng 20 tỷ nhân dân tệ các khoản vay trước đây không có thế chấp khiến thị trường bất ngờ và đẩy giá trái phiếu của tập đoàn xuống mức thấp kỷ lục. Các nhà phân tích cho rằng đây là dấu hiệu cho thấy ngay cả các bên liên quan trực tiếp cũng bắt đầu thận trọng hơn với triển vọng tài chính của doanh nghiệp.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, Bắc Kinh khó có khả năng tung ra một gói giải cứu diện rộng cho toàn ngành hay cho riêng Vanke. Thay vào đó, ưu tiên chính sách hiện nay là đảm bảo tiến độ bàn giao nhà và xử lý có trật tự quá trình tái cấu trúc nợ

Theo Goldman Sachs, một vòng xoáy phản hồi tiêu cực trong thị trường đang hình thành, kéo bất động sản Trung Quốc ngày càng khó khăn. Giá nhà giảm khiến người mua kỳ vọng giá sẽ còn giảm thêm, dẫn đến tâm lý trì hoãn giao dịch. Khi doanh số giảm, dòng tiền của chủ đầu tư suy kiệt, buộc họ phải tiếp tục hạ giá hoặc dừng triển khai dự án, gây ảnh hưởng tới niềm tin thị trường.

Trong bối cảnh đó, các ngân hàng phải tăng trích lập dự phòng và đẩy tài sản tịch biên ra thị trường, khiến nguồn cung trên thị trường thứ cấp gia tăng.

Điều này tiếp tục đẩy giá giảm sâu hơn và làm trầm trọng thêm khó khăn của các chủ đầu tư. Goldman Sachs cũng nhận định đây chính là vòng xoáy mà các nhà hoạch định chính sách cần chặn đứng, nếu không sẽ tạo ra rủi ro lan rộng sang hệ thống tài chính.

Triển vọng nào cho BĐS Trung Quốc?

Dù thị trường vẫn chìm trong khó khăn, một số chỉ báo cho thấy triển vọng cải thiện trong trung hạn, nhưng đáy thị trường còn ở khá xa. Tỷ lệ vòng quay hàng tồn kho được đo bằng tổng tồn kho chia doanh số bán trung bình hàng tháng đã giảm từ mức đỉnh 25,9 tháng hồi tháng 4/2025 xuống thấp hơn 5 tháng. Tuy vậy, con số này vẫn cao hơn nhiều so với ngưỡng lành mạnh 12–18 tháng, và theo ước tính hiện tại cần thêm ít nhất 1,5 năm nữa để đạt mức ổn định.

Các nhà kinh tế kỳ vọng Bắc Kinh sẽ tiếp tục nới lỏng theo hướng hỗ trợ nhu cầu thực, thay vì giải cứu quy mô lớn. Một số đề xuất như trợ cấp lãi suất cho người vay thế chấp hoặc giảm thêm chi phí vay mua nhà đang được xem xét. Morgan Stanley ước tính việc giảm 1 điểm phần trăm lãi thế chấp vào quý II/2026 có thể thúc đẩy doanh số nhà mới và giảm áp lực giảm phát.

Dù vậy, giới phân tích đánh giá triển vọng phục hồi nhanh vẫn rất hạn chế khi niềm tin thị trường yếu, dân số suy giảm và mục tiêu “nhà để ở, không phải để đầu cơ” tiếp tục được duy trì. Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản Trung Quốc nhiều khả năng cần thêm vài năm điều chỉnh trước khi có thể chạm đáy và phục hồi bền vững.