8 lý do khiến 81.000 căn nhà ở TP. HCM chưa được cấp sổ

Theo thống kê, đến thời điểm hiện nay, do một số nguyên nhân như quy định pháp luật thay đổi (thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định tại Nghị định 148/2020/NĐCP; liên quan đến công tác thanh tra, kiểm tra, điều tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… mà Văn phòng đăng ký đất đai TP. HCM phải tạm ngưng giải quyết hồ sơ.

Trong tổng số 398 dự án đã nộp hồ sơ với tổng 191.348 căn nhà ở gồm căn hộ, nhà ở riêng lẻ. TP. HCM đã cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn và hiện còn 81.332 căn chưa cấp giấy chứng nhận. 

Trong đó, có 7 dự án chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung, tổng số 5.386 căn nhà; 10.019 căn nhà bị vướng do thuộc loại hình bất động sản mới (officetel, shophouse…); 17.515 căn nhà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Nhiều căn hộ chung cư trên địa bàn TP. HCM không đủ điều kiện cấp sổ hồng vì chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế, quy mô căn hộ, cơ cấu sử dụng đất...
 
Cũng theo Văn phòng đăng ký đất đai TP. HCM, trong giai đoạn này, số lượng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tiếp nhận và giải quyết tăng đều qua các năm, đặc biệt so với năm 2021 thì năm 2022 có số lượng hồ sơ nhận vào tăng đột biến từ 28.835 hồ sơ lên 38.144 hồ sơ.

Báo cáo của Văn phòng đăng ký đất đai TP. HCM cho biết hiện còn 8 vướng mắc ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. 

Thứ nhất, quy định thời gian giải quyết một hồ sơ là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, tuy nhiên trên thực tế các tổ chức, doanh nghiệp thường nộp hồ sơ với số lượng lớn (bình quân từ 50 hồ sơ đến 300 hồ sơ/lần nộp) mà thời gian hẹn trả kết quả vẫn chỉ 15 ngày.

Thứ hai, máy móc, trang thiết bị cũ, cấu hình yếu không đáp ứng được yêu cầu quản lý, cập nhật, khai thác cơ sơ dữ liệu địa chính. Khối lượng hồ sơ và văn bản rất lớn trong khi đó lực lượng nhân sự tại phòng chuyên môn còn mỏng, khó đảm bảo được tiến độ theo mục tiêu và kế hoạch.

Thứ ba, việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn chậm nên ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. 
 
Ngoài ra, các văn bản pháp luật về đất đai không có điều khoản quy định về việc chuyền tiếp trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà qua các thời kỳ nên Văn phòng đăng ký đất đai bị lúng túng trong việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

Thứ tư, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế và lệ phí của chủ đầu tư và người mua nhà chậm; có rất nhiều trường hợp mà chủ đầu tư và người mua không thực hiện hoặc chậm thực hiện, chậm bổ sung kết quả về thuế nên kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ.

Ngoài ra còn có việc Văn phòng đăng ký đất đai thành phố không nhận được thông báo của cơ quan thuế về kết quả thực hiện nghĩa vụ thuế của người mua nhà ở nên không thể tiếp tục thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. 

Thứ năm, trong quá trình giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố nhận được nhiều kết luận, văn bản của các cơ quan thanh tra, cơ quan kiểm toán, cơ quan công an… với nội dung đề nghị cung cấp hồ sơ tài liệu để phục vụ công tác điều tra, thanh tra, kiểm tra; đề nghị tạm dừng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai do rà soát quá trình giao đất, chuyển nhượng, góp vốn thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, rà soát lại phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, xác định lại nghĩa vụ tài chính.. 

Thứ sáu, hiện nay có nhiều dự án được thiết kế, cấp phép xây dựng sử dụng mục đích sử dụng hỗn hợp như: căn hộ lưu trú (căn hộ cho thuê); officetel, condotel, shophouse…

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai không quy định về các loại hình bất động sản này và ý kiến của các cơ quan quản lý còn nhiều ý kiến trái chiều, chưa thống nhất trong việc xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sở hữu công trình, đối tượng được cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư hay người mua.... nên chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Thứ bảy, đối tượng sở hữu là cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Cuối cùng là nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhiều dự án chưa được các cơ quan có thầm quyền thông báo, có ý kiến (hoặc xác nhận hoàn tất) về việc chủ đầu tư thực hiện điều tiết quỹ nhà ở xã hội, đặc biệt là đối với các trường hợp chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền vào ngân sách nhà nước nên Văn phòng đăng ký đất đai thành phố cũng chưa thể giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.