Bất động sản công nghiệp sẵn sàng đón sóng

Dòng tiền đầu tư lớn

Thành công với một số dự án bất động sản thương mại ở TP. Hà Nội, nhưng Công ty Cổ phần Đầu tư IMG cũng không thể cưỡng lại sức hút của bất động sản công nghiệp trước vận hội mới của phân khúc này. Cùng với những gương mặt mới tham gia thị trường như Công ty Cổ phần Vinhomes, Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt…, IMG đang xúc tiến đầu tư Khu công nghiệp - cầu cảng Phước Đông với diện tích 145 ha ở tỉnh Long An.

Ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc IMG đánh giá, khả năng phục hồi của nền kinh tế trong năm tới sẽ thúc đẩy mảng bất động sản công nghiệp bùng nổ nhờ vị thế mới của Việt Nam trên bản đồ sản xuất toàn cầu.

Theo phân tích của ông Tùng, hầu hết các phân khúc của thị trường bất động sản đều đang ở thế khó khăn. Đơn cử, phân khúc nhà ở còn gặp nhiều vướng mắc về pháp lý, khiến mỗi dự án phải mất tới 3 - 5 năm mới hoàn thành thủ tục cấp phép. Trong khi đó, các chỉ số vĩ mô đều ủng hộ mảng bất động sản công nghiệp phát triển.

Các tổ chức quốc tế dự báo, kinh tế Việt Nam năm 2021 tăng trưởng ít nhất 6%, thậm chí, mức dự báo cao nhất lên tới 11%. Nếu đạt được mức tăng trưởng từ 6% trở lên, Việt Nam sẽ trở thành điểm sáng của khu vực. Theo đó, ông Tùng nhận định, dòng tiền đổ vào đầu tư công, đầu tư hạ tầng, xây dựng sẽ tăng sức thu hút đầu tư nước ngoài.

“Hiện dòng tiền dịch chuyển từ Trung Quốc về Việt Nam rất nhiều. Đã có hàng trăm tập đoàn kinh tế Đài Loan đăng ký tìm cơ hội đầu tư tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Chưa bao giờ dòng vốn nhiều như thế trong lĩnh vực đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam”, ông Tùng nói.

Mới đây, với khoản đầu tư gần 98 triệu USD vào dự án cho thuê văn phòng, nhà xưởng, nhà kho và dịch vụ kho bãi tại huyện Bàu Bàng (tỉnh Bình Dương) Công ty Cổ phần Phát triển công nghiệp BW (liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus (Mỹ) và Tập đoàn Becamex IDC) đã trở thành một trong những nhà đầu tư ngoại rót vốn nhiều nhất vào thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2020.

Dự án này có quy mô gần 442.000 m2 tại Khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng. BW đặt mục tiêu xây dựng 93.944 m2 văn phòng, nhà xưởng và nhà kho từ tháng 9/2021 đến tháng 12/2023 trong giai đoạn I và dự kiến chính thức đưa giai đoạn I đi vào hoạt động từ tháng 1/2024.

Trước đó, BW đã liên tiếp triển khai các dự án đầu tư mở rộng ra phía Bắc (tại Hà Nội và Hải Phòng) với tổng vốn đầu tư trên 151 triệu USD, chiếm khoảng 37% dòng vốn ngoại đổ vào các dự án cấp mới trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và bán lẻ.

Nhìn tổng thể tình hình đầu tư vào các dự án bất động sản công nghiệp, có thể thấy, các doanh nghiệp đang có xu hướng dần dịch chuyển tới các tỉnh, thành phố không phải địa bàn công nghiệp trọng điểm. Ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam đánh giá, đây là diễn tiến tự nhiên, bởi các trung tâm công nghiệp trên cả nước như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hưng Yên ngày càng khan hiếm quỹ đất công nghiệp.

Thay vào đó, một số nhà đầu tư đang tìm đến Tây Ninh và Vĩnh Long. “Các địa bàn này không những có nguồn quỹ đất lớn, mà giá thuê lại rất cạnh tranh và rẻ hơn rất nhiều so với TP.HCM, Bình Dương, Long An…”, ông John Campbell lý giải.

Ngoài ra, từ khi Covid-19 bùng phát, ngành thương mại điện tử và logistics phát triển mạnh kéo theo nhu cầu lớn về không gian lưu trữ và mạng lưới phân phối. Do đó, nhu cầu tìm quỹ đất để phát triển các cơ sở logistics cũng đang tăng cao.

Trước đó, từ đầu năm 2019, nhiều nhà đầu tư ngoại phát triển logistics như BW Industrial, Logis Valley, Logos và GLP đã gia nhập thị trường Việt Nam. Mapletree - nhà đầu tư Singapore tiên phong trong xây dựng kho cho thuê cũng đang ráo riết mở rộng quỹ đất.

“Năm 2021, thị trường sẽ đón nhận khoảng 800.000 m2 nguồn cung nhà kho cho thuê”, bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường (JLL Việt Nam) dự báo.

“Con cưng” của ngành bất động sản

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam khẳng định, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là “đứa con cưng” của ngành bất động sản. Lý do là bởi, mô hình sản xuất “Trung Quốc+1” có thể sẽ được các nhà sản xuất theo đuổi ngày càng nhiều hơn. Các tập đoàn đa quốc gia có xu hướng tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm sản xuất, kéo theo nhu cầu lớn về bất động sản công nghiệp tại thị trường Việt Nam.

Dù đứng trước nhiều cơ hội, nhưng theo các chuyên gia, làn sóng đầu tư mới này cũng đặt ra những thách thức không nhỏ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, đó là làm thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư, nhưng vẫn phải đảm bảo phát triển bền vững.

“Trong bối cảnh Covid-19 diễn biến phức tạp hiện nay, Việt Nam đang là một biểu tượng phát triển mạnh mẽ trong khu vực và trên thế giới. Tuy nhiên, việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam còn một số nút thắt cần tháo gỡ, như vấn đề liên quan đến hạ tầng và chi phí logistics”, ông Koen Soenens, Giám đốc Kinh doanh và Marketing, Công ty TNHH Quản lý Deep C khuyến nghị.

Có chung nhận định, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng trên thị trường, song điều khiến ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB) băn khoăn là cơ chế, chính sách để thu hút các nhà đầu tư lớn. Muốn làm được điều này, theo ông Đạt, cần rất nhiều yếu tố vĩ mô, như chủ trương, chính sách của Chính phủ và các địa phương, đặc biệt là hành lang pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, kết nối giao thông liên vùng…

Bên cạnh đó, bản thân các khu công nghiệp cần phải chuẩn bị hạ tầng sẵn sàng để đón các doanh nghiệp vào đầu tư. Hiện nay, nhiều khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, nhưng quỹ đất sạch để bàn giao cho nhà đầu tư lại rất ít; nhiều vùng phát triển công nghiệp không có quỹ đất cho nhà đầu tư. Ngoài ra, có những khu vực được quy hoạch diện tích đất công nghiệp lớn, nhưng chỉ giải phóng mặt bằng được ở giai đoạn đầu, còn giai đoạn sau có quy hoạch nhưng lại không có đất…

Có thể thấy, dù đứng trước cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ, song để có thể tận dụng hiệu quả những cơ hội này, các địa phương, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh khu công nghiệp cần phải thay đổi tư duy, có tầm nhìn dài hạn cùng sự chuẩn bị kỹ càng để sẵn sàng đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư nước ngoài trong thời gian tới và trên tất cả, cần phải có quy hoạch tổng thể, đồng bộ.

“Nếu chủ đầu tư dự án khu công nghiệp không có quy hoạch tốt, không có kết nối đồng bộ, không thực hiện đủ các thủ tục về pháp lý…, thì việc hưởng lợi từ những ưu đãi khác sẽ không có ý nghĩa gì đối với nhà đầu tư nước ngoài”, ông Đạt nhìn nhận.