Theo Luật sư Lê Văn Thắng (Đoàn Luật sư TP. HCM), thực tế cho thấy các vụ khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về đất đai luôn chiếm tỉ lệ nhiều nhất và phức tạp nhất, xuất phát từ vấn đề nổi cộm được xem là mâu thuẫn trong quy định về đất đai là giá bồi thường thu hồi đất và giá đất trên thị trường. Trong khi giá đất Nhà nước quy định thấp, giá thị trường thường cao hơn nhiều, nhưng sau khi thu hồi đất của người dân để làm dự án thì chính đất đó lại được giao dịch với giá cao hơn rất nhiều lần, gây bức xúc cho người bị thu hồi đất.
“Các vụ việc chúng tôi tiếp nhận để tư vấn, hỗ trợ pháp lý liên quan đến đất đai thường chiếm tỉ lệ cao và thường rất phức tạp, đa dạng, từ tranh chấp khi bồi thường thu hồi đất, xác định loại đất khi bồi thường, công tác giải phóng mặt bằng, hay tranh chấp liên quan đến cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, LS Thắng cho biết.
Tại hội thảo “Lấy ý kiến đóng góp Luật đất sai sửa đổi” mới đây tại TP. HCM, một giảng viên phụ trách chuyên ngành quản lý đất đai của Trường ĐHXH&NV Quốc gia cho biết, khung và bảng giá đất đang áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành hai loại giá: giá do nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Sự chênh lệch này rất lớn do giá "trần" của bảng giá đất nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất đai, chưa tính đến biến động liên tục trên thị trường. Điều này dẫn đến nguy cơ lạm quyền của cán bộ nhằm vụ lợi và thao túng nguồn lực đất đai của nhà đầu tư, người dân thì chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho nhà nước. Thiếu hài hòa lợi ích, "kẻ được, người mất" quá chênh lệch là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến khiếu kiện về đất đai, làm gia tăng căng thẳng xã hội.
Vì vậy, điều chỉnh chính sách định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường sẽ góp phần đạt mục tiêu hài hòa lợi ích giữa các bên, đặc biệt khi nhà nước thu hồi, đấu giá đất, đấu thầu dự án liên quan đến đất đai. Về lâu dài, nếu thực hiện tốt, khoảng cách giữa giá đất nhà nước ban hành và giá thị trường có thể từng bước được thu hẹp. Tình trạng cán bộ trục lợi từ các quyết định về đất đai mời gọi nhà đầu tư vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang, hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao, nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế sẽ giảm. Những căng thẳng, khiếu kiện kéo dài, điểm nóng xã hội bắt nguồn từ bất hợp lý về mức giá đền bù thu hồi đất cũng giảm. Bảng giá đất được công bố mỗi năm sẽ phản ánh chính xác hơn, đất đai được phân phối, sử dụng hiệu quả.
“Tôi cho rằng, với những dự án đã được phê duyệt, về cơ bản sẽ không bị ảnh hưởng nhưng với các dự án mới thì khó tránh các giao dịch bất động sản có chiều hướng tăng giá do việc tiếp cận đất đai khó khăn hơn, các nhà đầu tư sẽ tính toán kỹ hơn khi chi phí đầu vào tăng”, Luật sư Thắng nhận định.
Khiếu kiện về đất đai luôn chiếm tỷ lệ nhiều nhất và phức tạp nhất
Bà Nguyễn Thùy Anh, giám đốc pháp lý của một tập đoàn bất động sản tại TP. HCM cho rằng, bỏ khung giá đất, định giá sát thị trường có thể khiến giá bất động sản tăng cao hơn vì đơn giản tiền đền bù để giải phóng mặt bằng cho người dân cao hơn đó là chưa kể các loại thuế đóng cho nhà nước cũng tăng. “Theo quy luật thị trường thì đầu vào tăng, chắc chắn đầu ra phải tăng giá”, bà Thùy Anh cho biết.
Tuy nhiên, theo chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu, thị trường có khả năng tự điều chỉnh để đạt được điểm cân bằng hợp lý giữa cung và cầu. Bởi nếu mức giá tăng quá cao thì các sản phẩm bất động sản khó bán, thiệt hại trước hết là các nhà đầu tư chứ chưa hẳn là người có nhu cầu mua nhà, đất. Tuy nhiên, theo ông Châu, định giá đất tiệm cận với giá thị trường cũng có thể khiến cơ hội sở hữu đất đai, nhà ở của người dân, nhất là các nhóm thu nhập trung bình và thấp tại đô thị gặp khó khăn hơn. Thời điểm hiện tại, việc tiếp cận đất đai, nhà ở của nhóm này cũng đã khó khăn. Vậy nên, để đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập trung bình và thấp cần sự can thiệp của nhà nước, chứ không thể chỉ trông đợi vào điều chỉnh của thị trường.
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản rất nhạy cảm với việc thay đổi chính sách bởi vậy thách thức lớn nhất là các địa phương phải thiết kế được cơ chế định giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi. Nếu không có cách làm để định giá đất sao cho phù hợp, không những khó thu hẹp khoảng cách giữa hai loại giá đất còn nảy sinh vấn đề mới phức tạp hơn cho thị trường khi các địa phương công bố bảng giá đất hàng năm.
“Cần làm rõ cách hiểu nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường là như thế nào trong Luật đất đai sửa đổi. Giá đất thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, điều kiện hạ tầng, thông tin đầu tư, khả năng sinh lời, mức sống, trình độ dân cư. Việc định giá đất phụ thuộc lớn vào các quy định về loại đất, mục đích sử dụng, cơ chế, biện pháp và các hệ tiêu chí, công thức tính toán. Năng lực chuyên môn, trách nhiệm của đội ngũ cán bộ, chuyên gia thẩm định giá đất cũng có vai trò quan trọng”, ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.
“Bảng giá đất sẽ tăng theo thời gian nên việc định giá rất phức tạp. Các địa phương khi thu hồi làm các dự án trọng điểm hạ tầng phải đối diện với chi phí cao hơn, nhiều khó hơn. Điều này ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư và tốc độ tăng trưởng kinh tế của địa phương. Bởi vậy, chúng ta cần phải ứng xử rất khéo léo, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong đó thận trọng trong việc áp dụng cách thức tính toán”, Luật sư Lê Văn Thắng cho biết.
Còn theo TS. Đặng Kim Sơn, chuyên gia chính sách nông nghiệp của Học viện Nông nghiệp thì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hàng năm, vì vậy, cần thành lập cơ quan chuyên trách chuyên môn tư vấn xác định giá đất của Trung ương. Bên cạnh đó, Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh phải là hội đồng độc lập với UBND cấp tỉnh, tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, lãnh đạo địa phương vừa là chủ tịch hội đồng thẩm định lại vừa ký quyết định đền bù, giao đất. Quy trình nghiên cứu đánh giá các tác động của việc bỏ khung giá đất đến thị trường tới thực tế cũng cần được thực hiện chu đáo, bài bản để tránh những biến động khó lường cho thị trường.
