Lãi suất tăng mạnh trở lại, ngân hàng siết dần dòng vốn vào bất động sản
(VNF) - Lãi suất tăng, kéo theo chi phí vốn tăng trở lại khiến dòng vốn tín dụng vào bất động sản đang có dấu hiệu “dịch chuyển”.

Trong số các ngân hàng niêm yết, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) là một trong những ngân hàng bị định giá thấp nhất xét trên cả phương diện P/E lẫn P/B.
Chốt phiên 9/12, P/E 4 quý gần đây của VPBank ở mức khoảng 5,7 lần, thấp hơn so với các ngân hàng lớn cũng bị định giá thấp khác là ACB (6,5 lần), MB (6,6 lần), Techcombank (8,7 lần), thấp hơn nhiều bình quân ngành ở mức khoảng 12 lần.
Trong khi đó, P/B của VPBank chỉ ở mức 1,15 lần, thấp hơn đáng kể các ngân hàng trên, như ACB (1,5 lần), MB (1,32 lần) hay Techcombank (1,35 lần).
Nếu vốn hóa giữ nguyên, chỉ cần VPBank tích lũy thêm khoảng hơn 6.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu nữa là P/B của ngân hàng này xuống dưới 1 lần - mức định giá thấp rất hiếm thấy đối với một ngân hàng lớn.
Căn cứ vào mức lợi nhuận trước thuế trên 2.200 tỷ đồng của quý III/2019, để tích lũy được hơn 6.000 tỷ đồng, VPBank chỉ cần giữ lại lợi nhuận sau thuế của 3 quý tới, nghĩa là đến khoảng giữa năm 2020.
Ước lượng này phần nào gợi mở một cơ hội đầu tư hiếm thấy.
Để đánh giá về cơ hội đầu tư này, việc phân tách riêng rẽ ngân hàng mẹ và FE Credit khi "soi chiếu" VPBank là điều cần thiết, bởi trong khi đa phần tại các ngân hàng khác, tầm quan trọng của các công ty con không thể sánh được với ngân hàng mẹ thì VPBank lại là ngân hàng rất đặc biệt khi bao gồm 2 nửa quan trọng như nhau: ngân hàng mẹ và FE Credit.
Thậm chí có những thời kỳ, FE Credit còn góp hơn nửa lợi nhuận của VPBank, nhiều hơn cả ngân hàng mẹ.
9 tháng năm 2019, ngân hàng mẹ - VPBank bất ngờ ghi nhận lợi nhuận sau thuế giảm tới 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này gây bất ngờ với không ít nhà đầu tư ở thời điểm đó, trong bối cảnh VPBank đang là hiện thân cho sự vươn lên mạnh mẽ của khối ngân hàng tư nhân.
Bên cạnh sự suy giảm nguồn lợi nhuận chuyển về từ công ty con là FE Credit do hoạt động kinh doanh kém đi, một nguyên nhân quan trọng khác khiến lợi nhuận của ngân hàng mẹ - VPBank suy giảm là tăng dự phòng.
9 tháng năm 2019, chi phí dự phòng rủi ro tín dụng của ngân hàng mẹ - VPBank đã tăng tới 52% so với cùng kỳ năm ngoái.
Sự gia tăng mạnh mẽ của chi phí dự phòng không phải do nợ xấu gia tăng đột biến, mà do VPBank chủ động tăng dự phòng để tạo nguồn xử lý nợ xấu. Và trên thực tế, trong 9 tháng năm 2019, ngân hàng này đã xử lý xong phần lớn nợ xấu tại VAMC, giúp đưa tỷ lệ nợ xấu (cả nội bảng và ngoại bảng chưa dự phòng tại VAMC) giảm mạnh từ mức 4,08% hồi đầu năm xuống còn 2,97% thời điểm cuối tháng 9/2019.
Tỷ lệ bao phủ nợ xấu cũng tăng từ mức 35% lên mức 54% trong cùng khoảng thời gian.
Mặc dù diễn biến tích cực nhưng nhìn vào tỷ lệ nợ xấu gần chạm ngưỡng 3%, tỷ lệ bao phủ nợ xấu ở mức khá thấp, có thể thấy nợ xấu vẫn chưa được VPBank xử lý gọn ghẽ.
Nếu tiếp tục "mạnh tay", VPBank có thể nhanh chóng xử lý gọn nợ xấu nhưng đổi lại sẽ phải tiếp tục hy sinh tăng trưởng lợi nhuận. Còn nếu không chịu được áp lực tăng trưởng, "khối u" này sẽ phải để lại để xử lý dần qua nhiều năm hoặc chờ một thời điểm thích hợp để hy sinh tăng trưởng lợi nhuận cho mục tiêu xử lý gọn nợ xấu.
Đối với triển vọng phát triển của ngân hàng mẹ - VPBank, đây có lẽ là điểm trừ hiếm hoi.
Thống kê cho thấy trong nhiều năm qua, ngân hàng mẹ - VPBank ghi nhận kết quả kinh doanh ấn tượng với mức tăng trưởng lợi nhuận bình quân giai đoạn 2016 - 2018 sau khi loại trừ ảnh hưởng thu nhập từ FE Credit lên đến 47%/năm (nếu tính cả thu nhập từ FE Credit, tăng trưởng lợi nhuận bình quân là 59%/năm).
Thành quả này không chỉ đến từ tăng trưởng thu nhập lãi thuần từ mảng tín dụng mà còn đến từ mảng dịch vụ với sự dẫn dắt của ba trụ cột: thẻ tín dụng, thanh toán và bảo hiểm.
Bên cạnh đó còn có đóng góp nhất định từ nguồn thu từ nợ đã xử lý rủi ro, thu từ mua bán nợ...
Dù vậy, cũng cần lưu ý rằng việc chậm xử lý nợ xấu tồn đọng cũng góp phần giúp tăng trưởng lợi nhuận cao hơn so với mặt bằng chung.
Trong tương lai, các yếu tố trên nhiều khả năng sẽ tiếp tục dẫn dắt tăng trưởng lợi nhuận của ngân hàng mẹ - VPBank, trong bối cảnh hệ số an toàn vốn đang ở mức khá cao (khoảng 10% theo chuẩn Basel II so với quy định tối thiểu 8%), cùng dư địa LDR (tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động) được nới thêm 5 điểm% từ năm 2020 theo quy định mới từ Ngân hàng Nhà nước.
Thêm vào đó, tỷ trọng chi phí hoạt động trong tổng thu nhập hoạt động dự kiến sẽ ngày càng giảm nhờ chiến dịch chuyển đổi số đã thực hiện trong một vài năm gần đây.
Yếu tố đáng kể duy nhất ảnh hưởng đến tăng trưởng lợi nhuận tương lai của ngân hàng mẹ - VPBank, như đã đề cập, đến từ việc xử lý gọn "khối u" nợ xấu, bởi việc dùng dự phòng để xóa nợ cũng như tăng tỷ lệ bao phủ nợ xấu lên ngưỡng khá trong hệ thống (khoảng 70-80%) cũng "ngốn" nguồn lực đáng kể.
"Gà đẻ trứng vàng" của VPBank - FE Credit - đang tăng trưởng chậm lại khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái khá quyết liệt trong việc chặn đà tăng trưởng nóng của thị trường tài chính tiêu dùng, hướng đến phát triển bền vững hơn.
Việc ban hành Thông tư 18/2019/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 43/2016/TT-NHNN quy định cho vay tiêu dùng của công ty tài chính được ví như "cú chốt" chính sách, sau những lo ngại ban đầu có phần cực đoan hơn.
Cụ thể, Thông tư 18 hướng đến giảm dần tỷ trọng dư nợ giải ngân trực tiếp cho khách hàng so với tổng dư nợ cho vay xuống mức 30%. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho khách hàng có tổng dư nợ cho vay giải ngân trực tiếp trên 20 triệu đồng.
Lộ trình giảm tổng dư nợ giải ngân trực tiếp cho khách hàng đối với các công ty tài chính kéo dài trong khoảng thời gian 4 năm, từ 2021 đến 2024, cụ thể: tỷ trọng này ở mức tối đa 70% trong năm 2021, 60% trong năm 2022, 50% trong năm 2023 và 30% kể từ ngày 1/1/2024.
Những lo ngại về chính sách suốt một thời gian khá dài là một trong những yếu tố quan trọng khiến cổ phiếu của VPBank bị định giá thấp và có thể, phần lớn lo ngại đã được phản ánh vào giá.
Tuy nhiên, định giá vẫn có thể duy trì ở mức thấp nếu như kết quả kinh doanh của FE Credit ghi nhận tăng trưởng kém khả quan, trong đó, ảnh hưởng từ Thông tư 18 đóng vai trò quan trọng.
Theo nhận định của Công ty Chứng khoán SSI, trong bộ 3 công ty tài chính tiêu dùng lớn trực thuộc ngân hàng niêm yết (FE Credit thuộc VPBank, HDSaison thuộc HDBank và MCredit thuộc MB), FE Credit là công ty chịu ảnh hưởng nhiều nhất.
SSI cho hay, FE Credit có cơ cấu cho vay tập trung nhiều vào các khoản vay tiền mặt. Cơ cấu sản phẩm bao gồm 76% cho vay tiền mặt, 8% cho vay mua xe máy, 4,7% cho vay điện máy và 11,4% cho vay thẻ tín dụng.
Tuy nhiên, tỷ lệ cho vay tiền mặt của FE Credit đối với khách hàng có tổng dư nợ trên 20 triệu đồng hiện dưới 70%.
Do đó, theo chuyên gia của SSI, trong hai năm tới (2020 và 2021), tác động sẽ chỉ ở mức thấp do lộ trình chưa ảnh hưởng sâu đến hoạt động kinh doanh của FE Credit. Tuy nhiên, từ năm 2022-2024, FE Credit có thể phải hy sinh phần nào hệ số sinh lời NIM để đạt được cơ cấu danh mục cho vay cân đối hơn.
Trong khi đó, Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cũng cho rằng lợi suất cho vay của FE Credit sẽ giảm do tỷ trọng cho vay bằng tiền mặt phải điều chỉnh theo Thông tư 18, khiến NIM hợp nhất của VPBank bị ảnh hưởng tiêu cực trong giai đoạn 2021 - 2024.
Trước đó, đánh giá về tác động của Thông tư 18, JP Morgan nhận định FE Credit sẽ giảm dần tỷ trọng cho vay tiền mặt xuống mức 28%, khiến NIM hàng năm của VPBank giảm trên 0,8 điểm% và ROE giảm xuống 15-16% từ mức 20%.
Tuy nhiên, không chỉ hạ tỷ trọng cho vay tiền mặt, Thông tư 18 còn siết chặt hơn các quy định đối với công ty tài chính trong việc thúc giục đòi nợ khách hàng. Điều này chắc chắn có ảnh hưởng nhất định đến tiến độ và hiệu quả thu hồi nợ của các công ty tài chính tiêu dùng, trong đó có FE Credit.
Xoay xở giữa "vòng vây" chính sách mới sao cho vẫn giữ được tăng trưởng lợi nhuận hàng năm cao hơn mặt bằng chung là một nhiệm vụ không hề dễ dàng với "đội quân" của "chiến tướng" Nguyễn Đức Vinh.
Trong bối cảnh triển vọng tăng trưởng của FE Credit chịu tác động đáng kể, lựa chọn "hợp lý" của VPBank nhiều khả năng sẽ là kéo giãn thời gian xử lý "khối u" nợ xấu cũng như trì hoãn việc nâng tỷ lệ bao phủ nợ xấu lên mức khá, để đạt được tăng trưởng lợi nhuận cao hơn mặt bằng chung.
Tuy nhiên, lựa chọn này sẽ làm cho không ít nhà đầu tư "lấn cấn" khi rót tiền mua cổ phiếu VPBank. Dù vậy, vẫn sẽ có không ít nhà đầu tư chấp nhận lựa chọn này bởi định giá đang ở mức rất hấp dẫn.
(VNF) - Lãi suất tăng, kéo theo chi phí vốn tăng trở lại khiến dòng vốn tín dụng vào bất động sản đang có dấu hiệu “dịch chuyển”.
(VNF) - Từ 1/1/2026, các ngân hàng ngừng giao dịch online với khách hàng chưa chuẩn hóa thông tin định danh và sinh trắc học theo chuẩn Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
(VNF) - Nhiều ngân hàng dừng gói vay ưu đãi dành cho người trẻ mua nhà, đồng thời nâng lãi suất khoản vay mới khiến kế hoạch an cư của nhiều người buộc phải gác lại.
(VNF) - Giải Marathon quốc tế TP. HCM Techcombank mùa thứ 8 đã khép lại thành công rực rỡ, chính thức trở thành sự kiện marathon có số người tham gia đông nhất Việt Nam với hơn 23.000 vận động viên đến từ 81 quốc gia và vùng lãnh thổ, tăng hơn 30% so với năm trước.
(VNF) - Lãi suất liên ngân hàng lên đỉnh 3 năm; lãi suất OMO bất ngờ tăng mạnh; NHNN can thiệp để ổn định tỷ giá... là thông tin ngân hàng đáng chú ý tuần qua.
(VNF) - Theo Phó Thống đốc Nguyễn Thanh Hà, tính đến 27/11/2025, tín dụng nền kinh tế đạt trên 18,2 triệu tỷ đồng, tăng 16,56% so với cuối năm 2024.
(VNF) - Cuối năm 2025, nhiều ngân hàng tại Việt Nam đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất thẻ tín dụng, có nơi chạm ngưỡng gần 40%/năm. Đây là mức rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân. Việc dùng thẻ tín dụng đồng nghĩa với lợi ích - hoàn tiền, ưu đãi thanh toán - giờ tiềm ẩn nguy cơ dễ rơi vào “vòng xoáy” nợ nần nếu không có kỷ luật chi tiêu.
(VNF) - Điển hình cho xu hướng sinh lời có thể nhắc đến “Bộ đôi Sinh lời” từ VIB – một giải pháp tài chính mà nhiều nhân vật đại diện cho thế hệ người dùng hiện đại đang tận dụng để sinh lời kép.
(VNF) - Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) triển khai gói tín dụng hỗ trợ cùng nhiều ưu đãi khác giúp người dân và doanh nghiệp khắc phục thiệt hại do ảnh hưởng của các cơn bão số 10, 11, 12 và 13 gây ra.
(VNF) - Theo ông Lưu Minh Sang, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. HCM, Nghị định 304 đóng vai trò tạo nên khung pháp lý dài hạn và bền vững cho hoạt động xử lý nợ xấu của các ngân hàng trong giai đoạn mới.
(VNF) - Theo đánh giá của chuyên gia, việc lãi suất tăng chắc chắn tạo ra những sức ép nhất định lên chi phí vốn của doanh nghiệp, đặc biệt với những kế hoạch mở rộng sản xuất – kinh doanh đang chuẩn bị triển khai. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất không hoàn toàn mang sắc thái tiêu cực
(VNF) - Lễ Khai mạc và Họp báo Giải Marathon Quốc tế Thành phố Hồ Chí Minh Techcombank mùa thứ 8 đã diễn ra trang trọng dưới sự chỉ đạo của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Du lịch, Sở Văn hóa và Thể thao và Liên đoàn Điền kinh TP. HCM. Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) là nhà tài trợ chiến lược và công ty Sunrise Events Vietnam phối hợp triển khai.
(VNF) - Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ sử dụng linh hoạt các công cụ trong từng giai đoạn để đáp ứng thanh khoản trên thị trường, giữ ổn định tỷ giá.
(VNF) - VietinBank điều chỉnh chính sách ưu đãi của chương trình khuyến mại “Tiết kiệm sinh lời - Quà tặng tức thời”, mang đến nhiều quà tặng trị giá cao và lợi ích cho khách hàng, áp dụng từ ngày 3/12/2025 đến hết ngày 31/3/2026.
(VNF) - Lãi suất OMO vừa bất ngờ được điều chỉnh tăng thêm 0,5 điểm phần trăm, từ 4%/năm lên 4,5%/năm, sau hơn 14 tháng đứng yên.
(VNF) - Trong bối cảnh dỡ bỏ room tín dụng là xu thế không thể đảo ngược, bản thân nhiều ngân hàng cũng đã sẵn sàng cho việc bỏ room tín dụng khi sức bền của toàn ngành tăng đáng kể những năm qua.
(VNF) - “A.I Thực chiến”, cuộc thi về trí tuệ nhân tạo đầu tiên trên sóng truyền hình quốc gia và cũng là chương trình trọng điểm về AI trên toàn quốc đã sắp đi hết vòng chung khảo. Trong tập mới nhất, các đội thi bước vào bảng đấu với chủ đề “Xây dựng báo cáo tài chính của ngân hàng”, với giám khảo khách mời đến từ ngân hàng Techcombank - ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Công nghệ.
(VNF) - Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) đồng hành cùng người dân lan tỏa thêm nhiều thông điệp tích cực, truyền cảm hứng cho cộng đồng và xã hội.
(VNF) - Ngày 3/12/2025, tại Trụ sở chính, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) và Cục Thuế (Bộ Tài chính) tổ chức Lễ ký kết hợp tác đồng hành hỗ trợ hộ kinh doanh chuyển đổi từ thuế khoán sang thuế kê khai.
(VNF) - Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) được The Banker vinh danh là “Ngân hàng của năm 2025” (Bank of the Year 2025) – một trong những giải thưởng uy tín và được mong đợi nhất của ngành tài chính – ngân hàng toàn cầu.
(VNF) - Chương trình “Du lịch năm châu cùng ngoại hối Eximbank – Mùa 3” đã chính thức khép lại khi tất cả 12 giải thưởng của chương trình đã tìm được chủ nhân của mình.
(VNF) - Theo bà Nguyễn Chu Kim Yến - Co-founder Fidey Việt Nam, không phải ngẫu nhiên mà ngân hàng cho khách vay không lãi trong 45 ngày. Cơ chế này được thiết kế để thu lãi từ những người trả trễ hoặc thiếu kỷ luật. Vì vậy, người dùng cần hiểu rõ nguyên tắc vận hành của thẻ tín dụng để tránh rơi vào bẫy tài chính.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hữu Huân đánh giá việc lãi suất tăng ngay cả khi NHNN vẫn duy trì một lượng thanh khoản khá dồi dào cho hệ thống là biểu hiện của một nền kinh tế đang “ấm” lên rõ rệt.
(VNF) - Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng), NHNN cần báo cáo về việc tình trạng sở hữu chéo, thao túng ngân hàng đã được khắc phục thực chất đến đâu.
(VNF) - Giá USD tự do tiếp đà giảm mạnh từ đầu tuần. Chỉ trong 3 phiên, giá USD trên thị trường "chợ đen" đã bốc hơi hơn 300 đồng.
(VNF) - Lãi suất tăng, kéo theo chi phí vốn tăng trở lại khiến dòng vốn tín dụng vào bất động sản đang có dấu hiệu “dịch chuyển”.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.