Căn hộ chung cư: Siêu sang 'hoang phế', siêu bền 'lên ngôi'

“Siêu sang” - đừng xiêu lòng

Trong một lần trò chuyện bên lề hội thảo, chủ tịch một tập đoàn bất động sản lâu năm tại TP. HCM nói vui: “Căn hộ siêu sang chỉ nghe thôi thì rất thích, nhưng đừng vì vậy mà chủ đầu tư xiêu lòng. Trong giới đầu tư bất động sản, đôi khi người ta cũng phân biệt đẳng cấp, thậm chí xếp chỗ ngồi trong một hội nghị cũng có ý phân biệt những chủ đầu tư chuyên làm căn hộ sang trọng (luxury) và chủ đầu tư căn hộ bình dân. Nhưng chỉ tới khi ‘cơn bão’ tràn qua mới thấm, siêu sang đôi khi thua xa siêu bền”.

Câu chuyện vui của vị chủ tịch nọ không kém phần ý nghĩa khi thị trường địa ốc hiện tại ở TP. HCM được xem là đầu tàu năng động nhất cả nước đang bước vào thời kỷ “ngủ đông”. Dẫu vậy, vẫn có những doanh nghiệp “thư thái” ra hàng. Đơn cử như dự án căn hộ dọc đại lộ Võ Văn Kiệt của Tập đoàn Nam Long với mức giá 40-45 triệu đồng/m2 có giao dịch tốt. FiinRatings xếp hạng áp lực thanh khoản ngắn hạn của Nam Long ở mức 3 trên thang điểm 5, là ngưỡng tương đối an toàn.

Một số chủ đầu tư khác cũng đang đang phục hồi tốt hơn so với mặt bằng chung nhờ vài năm qua tập trung chủ lực vào thị trường căn hộ giá tầm trung với quỹ đất sạch tương đối dồi dào như Khang Điền, Kita.... “Bất động sản đang ở giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, sẽ có một số doanh nghiệp có thể thoát khỏi khủng hoảng nhanh hơn nhờ cấu trúc tài chính tương đối lành mạnh, dự án có tính khả khi cao, không dàn trải đầu tư và có khả năng tiếp cận đa dạng nguồn vốn bền vững”, Tiến sỹ Vũ Đình Ánh nhận xét.

Ông Ánh cũng cho rằng, tổng nợ vay trên tổng nguồn vốn chiếm khoảng 25% - 30%, được xem là mức đòn bẩy tài chính an toàn, sẽ hỗ trợ cho chủ đầu tư vượt qua áp lực nợ trong năm nay. Đơn cử như Công ty Chứng khoán Bản Việt đánh giá Khang Điền nằm trong số các doanh nghiệp có lợi thế thu hút sự quan tâm của người mua nhà nhờ tổng mức nợ 31% trên tổng vốn. Khả năng huy động vốn từ đối tác ngoại cũng là một thế mạnh khi mới đây, Keppel Land và Khang Điền đã ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác để phát triển các dự án nhà ở bền vững tại TP. HCM.

Hay như Nam Long, nợ vay phải trả lãi tại thời điểm cuối năm chỉ ở mức khoảng 20% tổng nguồn vốn. Mới đây, Nam Long tiếp tục được Standard Charterd cấp hạn mức tín dụng 530 tỷ đồng tài trợ cho dự án Izumi City, phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ cho Công ty Tài chính Quốc tế (IFC).

Theo quan sát của Tạp chí Đầu tư Tài chính, phân khúc mà một số tập đoàn ở TP.HCM tập trung triển khai lâu nay đang đều đặn ra hàng đều là căn hộ trung bình, được xem là sản phẩm “siêu bền vững” và nhà ở xã hội. Các đợt mở bán dễ nhận thấy người có nhu cầu thực tới tìm hiểu khá đông. Các chủ đầu tư đều dự đoán tăng trưởng năm 2023 khó đột phá nhưng bán hàng hiệu quả sẽ là nhân tố hỗ trợ để vượt qua khó khăn nhanh hơn đối thủ.

Căn hộ “siêu sang” hoang phế

Trong khi đó, hãy xem số phận những dự án siêu sang của TP. HCM ra sao? Nhiều dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa rõ ngày triển khai. Nhiều dự án đang thi công hoặc đã thành hình, nhưng cũng đành “đắp chiếu”. Điển hình như dự án hạng sang đầu tiên là The Grand Manhattan do Đất Việt làm chủ đầu tư. Tọa lạc ở trung tâm quận 1, có 2 mặt tiền đường Cô Bắc - Cô Giang, song song với đại lộ Võ Văn Kiệt và đường Trần Hưng Đạo, công trình gồm 3 khối 38 tầng với số lượng dự kiến khoảng 1.000 căn hộ, mức giá từ 150 triệu đồng/m2 hầu như dừng thi công.

Một dự án khác gần đó là Alpha Hill giữa vòng xoay Cống Quỳnh - Nguyễn Cư Trinh. Hiện tại, dự án được quây kín, mọi hoạt động xây dựng đều tạm ngưng, cổng vào khóa chặt. Bên trong, vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc đều phơi mưa nắng. Chòi gác của bảo vệ cũng không bóng người. Giá bán từ năm 2021 trên 200 triệu đồng/m2. Một dự án chung cư cao cấp khác có tòa tháp 46 tầng nổi, 3 tầng hầm, ở vị trí trung tâm của trung tâm quận 1 có giá bán dao động 180 triệu đồng- 220 triệu đồng/ m2 cũng bị tạm ngưng thi công một thời gian dài.

Tồn tại và vượt khó sẽ là câu chuyện chính của giới đầu tư bất động sản năm 2023. Và tất nhiên, không chủ đầu tư nào lại muốn công trình dừng triển khai, nhất là dự kiến trong năm 2023, nguồn cung ở TP. HCM vẫn khan hiếm khi chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án.

Căn hộ “siêu bền” lên ngôi

Vậy điều gì khiến dự án siêu sang “bất động”? Theo một chuyên gia quản lý nguồn vốn của một ngân hàng cổ phần thì do dòng tiền bị đứt gãy và thường thì dự án cao cấp khó chống đỡ “cơn bão” tín dụng hơn. Song đầu tiên phải kể tới dòng tiền đóng đều đặn của người mua chung cư cao cấp bị ngưng trệ. “Đối tượng mua hầu như không có nhu cầu ở thực, chỉ trả tiền 20% đợt đầu tiên sau đó tính lướt sóng kiếm lãi, giờ ‘mắc cạn’ thì đương nhiên phải nợ chủ đầu tư. Thực tế, làn sóng chịu nộp phạt xin thanh lý hợp đồng rất nhiều”.

Một lý do khác là đứt gãy dòng tiền từ huy động trái phiếu. Và tất nhiên còn có nguyên nhân từ sự “quay lưng” của các nhà băng do sau thời điểm “sốt ảo”, các tổ chức tín dụng liên tục cảnh giác với dòng chung cư siêu sang, cao cấp. “Các ngân hàng thường có xu hướng nhận tài sản đảm bảo nợ vay là bất động sản do đặc tính khan hiếm, giá có xu hướng tăng trong dài hạn nhưng giờ thì mọi việc đã khác. Tài sản thế chấp càng cao cấp càng dễ lún nợ xấu”, bà Ely Trương, cố vấn tài chính của một công ty tư vấn bất động sản ở TP.HCM, cho hay.

Cũng theo bà Trương, ở thời điểm hiện tại, việc nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản đang có nhiều rủi ro. Bà dẫn chứng báo cáo của Cục Thi hành án dân sự TP. HCM cho thấy, mặc dù các quy định về thí điểm xử lý nợ xấu khá chặt chẽ, nhưng nhiều vụ việc kéo dài đến 3 năm chưa giải quyết xong, nguyên do một số tài sản đảm bảo thay đổi hiện trạng, vướng mắc về pháp lý trong xây dựng… dẫn đến thi hành án thu hồi tài sản cho ngân hàng mất nhiều thời gian. Mặt khác, xử lý tài sản đảm bảo nợ vay ngân hàng là dự án cao cấp có giá trị lớn, nhà đầu tư có tâm lý e ngại mua tài sản loại này do khó tiếp tục triển khai, từng bị định giá ảo.

Theo một số chuyên gia, hiện nay nhiều ngân hàng đang hướng đến cho vay những dự án địa ốc mang tính bền vững, dựa trên tỷ lệ doanh số bán hàng hoá chứ không chỉ nhìn vào tài sản đảm bảo nợ vay bằng đất đai. “Sự hoang tàn của dự án cao cấp cho thấy bán nhà cho người giàu không dễ. Họ có tiền, có sự khôn ngoan sành sỏi, họ đòi hỏi ‘đắt phải xắt ra miếng’, chứ không vội vàng quyết định mua bởi những lời quảng cáo, tiếp thị hoa mỹ. Nếu chủ đầu tư không đạt tới đẳng cấp cao để sản phẩm có chất lượng tương xứng và dồi dào vốn thì nên rất cẩn trọng. Người dân nên tìm đến những dự án chung cư có giá trung bình khá, khoảng 45 triệu đồng/m2 trở xuống, được mệnh danh là sản phẩm siêu bền vững”, bà Ely Trương chia sẻ.

Theo HoREA, nguồn vốn từ ngân hàng cho vay năm 2022 đã chảy một lượng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng, cần phải điều chỉnh hướng đi của dòng tiền cho thị trường.

Hiện nay, mọi ánh mắt đang hướng vào động thái của Chính phủ để tạo bàn đạp cho bất động sản vượt bão, song theo các chuyên gia, nỗ lực của các doanh nghiệp mới là giải pháp căn cơ. Xu thế sàng lọc khá mạnh mẽ, làn sóng tái cấu trúc không ngừng, phần thắng năm nay thuộc về các nhà đầu tư từng giàu kinh nghiệm kiểm soát dòng vốn, luôn hướng tới sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, trung thành với mục tiêu phát triển bền vững.