Cho vay mua nhà: Các ngân hàng kiểm soát rủi ro thế nào?

Trong một động thái gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã lên tiếng cảnh báo một số ngân hàng có số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn trong bối cảnh "thị trường bất động sản chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn", trích văn bản của Ngân hàng Nhà nước.

Đây chỉ là một trong nhiều động thái cảnh báo của Ngân hàng Nhà nước đối với hoạt động cho vay bất động sản kể từ đầu năm.

Cụ thể, hồi tháng 4 năm nay, Thống đốc Lê Minh Hưng đã ra văn bản yêu cầu Ngân hàng Nhà nước các tỉnh, thành theo dõi, nắm bắt tình hình thị trường bất động sản và việc cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực này trên địa bàn, đăc biệt tại các tỉnh, thành phố, các khu vực có hiện tượng sốt đất. Trường hợp cần thiết, tình hình có biến động bất thường, chủ động thực hiện khảo sát, đánh giá và kịp thời báo cáo, đề xuất với Thống đốc biện pháp xử lý.

Đặc biệt, thông qua dự thảo Thông tư 36 (sửa đổi), Ngân hàng Nhà nước đề xuất tăng hệ số rủi ro lên 150% đối với khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỷ đồng, từ mức 50% hiện tại. Ngân hàng Nhà nước cho biết quy định này là nhằm "nắn" dòng vốn bất động sản vào nhà ở giá rẻ - đối tượng có nhu cầu thực, nhu cầu thiết yếu và đang là phân khúc thiếu nguồn cung.

Trên thực tế, vài năm trở lại đây, dư nợ cho vay mua nhà tăng rất mạnh. Ông Nguyễn Quốc Hùng - Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết năm 2018, tổng tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản là 31,7%. Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản (dư nợ đối với chủ đầu tư) có phần chững lại, nhưng lại đẩy mạnh dư nợ cho vay tiêu dùng phục vụ mua, sửa nhà ở (dư nợ đối với khách mua nhà).

Trong khi đó, theo số liệu của công ty chuyên nghiên cứu thị trường FiinGroup, đến hết năm 2018, dư nợ cho vay mua nhà chiếm tới 12,04% tổng dư nợ, vượt cả dư nợ kinh doanh bất động sản (chiếm 11,05% tổng dư nợ cùng thời điểm).

Mặc dù nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà trong vài năm qua nhưng không phải cách làm của ngân hàng nào cũng giống nhau.

Techcombank có thể coi là trường hợp tiêu biểu cho các ngân hàng tập trung cho vay mua nhà theo dự án. Tính đến hết tháng 6/2019, dư nợ cho vay mua nhà của Techcombank ở mức khoảng 62.000 tỷ đồng, chiếm tới hơn 30% dư nợ cho vay. Dư nợ cho vay mua nhà thứ cấp, nhà có sổ đỏ (thổ cư) chỉ khoảng gần 10.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, rủi ro cho vay mua nhà theo dự án thường cao hơn cho vay mua nhà thứ cấp, nhà có sổ đỏ, bởi tính thanh khoản của loại nhà này cao hơn cũng như khả năng rớt giá thấp hơn nhà dự án. Cho vay mua nhà dự án cũng thường gắn với số ít chủ đầu tư (như dư nợ cho vay mua nhà của Techcombank gắn chặt với các dự án của Vingroup) nên rủi ro tập trung cũng cao hơn.

Để kiểm soát rủi ro, Techcombank đang tập trung phát triển dư nợ cho vay mua nhà theo hướng có hệ số rủi ro thấp. Theo số liệu từ ngân hàng này, dư nợ đối với người mua nhà thông thường tính đến hết tháng 6/2019 là trên 47.000 tỷ đồng, có hệ số rủi ro trung bình là 56%; trong khi dư nợ đối với người mua nhà thu nhập cao (sở hữu từ hơn 2 căn nhà) là trên 14.000 tỷ đồng, có hệ số rủi ro trung bình là 101%.

Ban lãnh đạo ngân hàng này cũng khá tự tin về rủi ro tập trung khi các dự án nhà ở của Vingroup có tính thanh khoản cao ngay từ khi mở bán.

Dù vậy, ban lãnh đạo Techcombank vẫn thừa nhận và chấp nhận rủi ro để đem về lợi nhuận. Ông Nguyễn Lê Quốc Anh - Tổng giám đốc Techcombank ví von: "Mọi người thường nghĩ chơi với lửa có thể cháy nhà. Nhưng không có lửa thì không có đèn. Không có lửa thì không nấu ăn được. Vấn đề ở đây là mình chơi với lửa hay là dùng lửa để đưa ra kết quả mong muốn".

Mặc dù nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà trong vài năm qua nhưng không phải cách làm của ngân hàng nào cũng giống nhau.

Khác với Techcombank, ACB lựa chọn hướng cho vay mua nhà thổ cư. Lãnh đạo ngân hàng này cho biết, hiện nay mảng cho vay tiêu dùng của ACB vào khoảng 130.000 tỷ đồng, trong đó khoảng 35% là cho vay mua nhà, sửa nhà, mua nền nhà.

Đồng nghĩa dư nợ cho vay mua nhà của ACB hiện vào khoảng trên 45.000 tỷ đồng, tính ra chiếm khoảng 20% tổng dư nợ cho vay.

"Thực ra mảng cho vay mua nhà của ACB thì rất là truyền thống của ACB. Từ năm 1998, 1999 chúng tôi đã bắt đầu ra sản phẩm này rồi. Cách làm của ACB hoàn toàn khác biệt so với các ngân hàng khác. ACB tập trung vào phân khúc nhà phố, mua bán nhà phố, còn các ngân hàng khác tập trung vào nhà dự án", Phó tổng giám đốc ACB Từ Tiến Phát cho hay.

Vị này cho biết thêm, với loại nhà phố này thì NIM sinh lời tốt hơn và ngân hàng có được những khoản phí khác như phí trung gian thanh toán, phí liên quan đến mua bán nhà…

Có phần tương tự ACB, VIB tập trung vào phân khúc cho vay mua nhà có sổ hồng, sổ đỏ. Hiện VIB chỉ liên kết với các sàn giao dịch để cho vay trực tiếp người mua cuối, không liên kết hay thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án như một số ngân hàng khác như Techcombank, HDBank...

Cho vay mua nhà có thể coi là động lực tăng trưởng lớn nhất của VIB trong vài năm trở lại đây. Tính đến hết tháng 6/2019, dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng này chiếm 36,7% dư nợ cho vay bán lẻ.

Tính ra, dư nợ cho vay mua nhà của VIB cỡ khoảng trên 31.000 tỷ đồng, chiếm tới trên 30% tổng dư nợ cho vay.

Mặc dù cách làm, phân khúc cho vay mua nhà khác nhau gắn liền với rủi ro khác nhau nhưng rõ ràng, với những động thái tăng cường kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước cùng đà tăng chậm lại của thị trường bất động sản, tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà của các ngân hàng chắc chắn sẽ không thể nhanh như trước. Lực đẩy lợi nhuận của nhiều ngân hàng theo đó cũng sẽ bớt mạnh đi đáng kể.