Chủ đầu tư có thể đã cộng cam kết lợi nhuận vào giá bán condotel

Lợi nhuận không như kì vọng?

Với nguồn cung condotel lớn như vậy, thị trường đã và đang tồn tại nỗi lo "thừa cung" đối với loại hình bất động sản này. Đặc biệt là các nhà đầu tư thứ cấp (người mua condotel) tỏ ra nghi ngại về khả năng chi trả cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.

Theo nhận định của HoREA, với mức giá bán phổ biến từ 25 – 45 triệu đồng/m2 (tương đương 1 – 3 tỷ đồng/căn condotel) – tương đương với căn hộ trung cao cấp tại các thành phố lớn - thì rất có thể, chủ đầu tư đã cộng cam kết lợi nhuận vào giá bán (hiện cam kết lợi nhuận dao động từ 8- 12%/năm trong 8 – 10 năm).

HoREA lo ngại về khả năng chi trả cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư condotel

Giá bán cũng có thể bao gồm cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý, khai thác kinh doanh. Bởi theo ghi nhận của HoREA, đối với những dự án condotel không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp thường phải chịu thêm các loại chi phí này.

HoREA cũng tỏ ra lo ngại khi các hợp đồng mua bán condotel chỉ có cam kết lợi nhuận, mà chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel và sắp tới có thể là thuế nhà.

Nhà đầu tư thứ cấp đang bị nhầm lẫn?

Theo HoREA, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ nào của condotel.

Không chỉ vậy, HoREA còn cho rằng, cam kết này của các chủ đầu tư là không phù hợp với quy định tại khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai - quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng là quyền sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn.

Ngoài loại hình condotel, thị trường còn xuất hiện một loại hình căn hộ khác là hometel (home + hotel). Đây là loại hình căn hộ du lịch xuất hiện tại các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (?!). Tuy nhiên điểm khác biệt mà chủ đầu tư công bố là người sở hữu căn hộ hometel được quyền sử dụng căn hộ để nghỉ dưỡng (như là căn nhà thứ 2), hoặc tự cho thuê, và chỉ nộp phí quản lý theo thỏa thuận với chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng (nếu có).

Condotel vẫn chưa có cơ sở pháp lý để được cấp sổ đỏ

Bên cạnh đó, còn có những dự án hỗn hợp tại các khu vực đã được quy hoạch là khu du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng chủ đầu tư lại công bố nhiều loại sản phẩm bất động sản như khách sạn, căn hộ condotel, căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự mà người mua được cư trú lâu dài, có sổ đỏ ổn định lâu dài... dẫn đến gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư thứ cấp là quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất cũng tương tự căn hộ chung cư nhà ở.

Trong khi đó, công văn 381/BXD-QLN ngày 28/2/2017 của Bộ Xây dựng đã nêu rõ: Bộ đang kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình condotel (đề nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu).

Như vậy là cho đến thời điểm hiện tại, loại hình condotel vẫn chưa có cơ sở pháp lý để được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài.

Giao quyền sử dụng đất lâu dài, không hình thành đơn vị ở cho condotel là không hợp lý

HoREA nhận xét, về quy chuẩn, tiêu chuẩn condotel rất gần với khách sạn, biệt thự trong khu nghỉ dưỡng, do đó, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa thể thao du lịch hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel.

Về pháp luật đất đai, Hiệp hội nhận thấy vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.

Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn (do không phải là dự án nhà ở). Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

"Hiệp hội nhận thấy các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai", HoREA nhấn mạnh.

HoREA không đồng ý cho condotel được giao sử dụng đất lâu dài, không hình thành đơn vị ở

Về tài chính đất đai, HoREA nhận thấy đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệ, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Hiệp hội cũng nhắc lại kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững;

Ngoài ra, Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm: Công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; Bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư…