Dòng tiền đổ vào bất động sản: Trái phiếu thu hẹp, tín dụng bứt tốc

Minh Dũng - 18/07/2025 12:00 (GMT+7)

(VNF) - Trong nửa đầu năm nay, trong khi phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chậm lại thì tín dụng từ ngân hàng dành cho lĩnh vực này vẫn tăng tốc.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gặp khó

Trong 3 tháng đầu năm 2025, trái phiếu bất động sản hoàn toàn đóng băng. Phát hành trái phiếu bất động sản tăng trở lại từ tháng 4 với 4 đợt phát hành nhưng chỉ tập trung vào một doanh nghiệp.

Số liệu từ FiinRatings cho biết, trong nửa đầu năm nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng tới 72,3% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng có tới 75% lượng phát hành thuộc về nhóm ngân hàng. Trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 33.000 tỷ đồng, thậm chí thấp hơn cả năm ngoái.

Trong khi lượng phát hành mới không nhiều thì doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực đảo nợ và đáo hạn trái phiếu lớn.

Theo Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), có tới 73% trong số 13.200 tỷ đồng trái phiếu phi tài chính mới phát hành trong 4 tháng đầu năm có mục đích tái cơ cấu nợ, chủ yếu là trái phiếu bất động sản.

Do khó khăn về vốn, số lượng doanh nghiệp bất động sản chậm trả gốc và lãi trái phiếu tiếp tục tăng lên.

Ông Nguyễn Bá Khương, chuyên gia phân tích Công ty CP Chứng khoán VNDirect, thông tin, phần lớn trong số hơn 90 doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu trên thị trường thuộc nhóm bất động sản.

Còn VIS Rating cho hay, trong 6 tháng cuối năm, có 474 trái phiếu với tổng dư nợ lên tới 150 nghìn tỷ đồng sẽ đến hạn thanh toán. Trong số này, 148 trái phiếu với tổng dư nợ 25,8 nghìn tỷ đồng đã rơi vào tình trạng chậm trả, trong đó khối bất động sản chiếm một nửa tổng giá trị đáo hạn.

Một thực trạng khá phi lý là doanh nghiệp bất động sản rất khát vốn, nhưng khó huy động trái phiếu, buộc phải quay về tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, phát hành trái phiếu của ngân hàng tăng đột biến, với một trong những mục đích là để có nguồn cho vay bất động sản.

Nếu như trước đây, phát hành trái phiếu của ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối cân bằng thì hiện nay, phát hành trái phiếu của ngân hàng chiếm tỷ trọng áp đảo.

Bà Trịnh Quỳnh Giao, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý quỹ PVI (PVI AM) đánh giá, trước đây, trái phiếu bất động sản và trái phiếu ngân hàng đều chiếm khoảng 1/3 thị trường và 1/3 còn lại là của doanh nghiệp khác thì hiện nay, ngân hàng chiếm hơn 70% tỷ trọng phát hành toàn thị trường. Tình trạng ngân hàng “một mình một chợ” trên thị trường trái phiếu là bất cập lớn, làm mất ý nghĩa của kênh huy động vốn trái phiếu với doanh nghiệp.

Nhìn về phía cung, các điều kiện phát hành trái phiếu siết chặt hơn, khiến doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn trong phát hành mới. Nhìn về phía cầu, các quy định hiện tại chưa thu hút được các nhà đầu tư tổ chức, đặc biệt là khối doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư vào trái phiếu.

Theo giới phân tích, việc khó khăn cả cung lẫn cầu khiến các doanh nghiệp bất động sản cũng đang “sợ” phát hành trái phiếu. Đây là lý do khiến doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc hơn vào tín dụng.

Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 17,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể là 18,47%, tương đương khoảng 3,18 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền này chủ yếu chảy về phía các chủ đầu tư, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực vẫn chưa phục hồi rõ nét.

Dù các ngân hàng khẳng định, tín dụng bất động sản chủ yếu rót vào các phân khúc có “nhu cầu thực”, các doanh nghiệp uy tín, các dự án pháp lý đầy đủ… nhưng thực tế, dòng tín dụng từ đầu năm đến nay chủ yếu rót vào các dự án cao cấp, thị trường hoàn toàn vắng bóng phân khúc nhà ở bình dân.

Đáng chú ý, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội từng được kỳ vọng rất lớn đang rơi vào cảnh “ế ẩm” do thiếu nguồn cung dự án phù hợp để giải ngân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận, việc tín dụng đổ về các dự án cao cấp khiến cán cân cung - cầu trên thị trường ngày càng “lệch pha” nghiêm trọng, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho ngành ngân hàng.

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, có ba nguyên nhân chính khiến dòng vốn tín dụng đang đổ mạnh vào bất động sản.

Nguyên nhân quan trọng là thị trường địa ốc bắt đầu hồi phục, khiến các ngân hàng thương mại mạnh dạn hơn trong việc cho vay, đồng thời nới lỏng quy trình xét duyệt và điều kiện tín dụng.

Lý do nữa là những vướng mắc pháp lý của hàng loạt dự án lớn đã và đang được tháo gỡ, giúp chủ đầu tư có thêm “giấy thông hành” để tiếp cận vốn ngân hàng.

Một nguyên nhân nữa là kênh trái phiếu doanh nghiệp vốn từng là nguồn huy động vốn chủ lực của các chủ đầu tư vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Điều kiện phát hành chặt chẽ hơn, lãi suất cao, cùng với áp lực niềm tin thị trường khiến doanh nghiệp bất động sản buộc phải dịch chuyển sang kênh tín dụng ngân hàng nơi lãi suất đã “mềm” hơn và điều kiện vay cởi mở hơn trước.

Với doanh nghiệp bất động sản, dòng tiền được ví như dòng máu. Bởi vậy, việc dòng vốn tín dụng chảy mạnh trở lại mang đến những chuyển động sôi nổi chưa từng thấy trên thị trường địa ốc thời gian qua.

Trong báo cáo mới công bố, SSI Research nhận định bất động sản và hạ tầng sẽ là hai động lực chính thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong nửa cuối năm 2025 và xuyên suốt năm 2026. Đây cũng là hai lĩnh vực đang nhận được sự ưu tiên lớn từ các chính sách điều hành vĩ mô, phù hợp với mục tiêu của Chính phủ nhằm kích cầu nội địa và duy trì đà tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn.

Trong bối cảnh cầu vốn tăng mạnh, các chuyên gia phân tích đánh giá, hoạt động phát hành trái phiếu của các chủ đầu tư bất động sản nhà ở sẽ tăng mạnh trở lại nửa cuối năm.

VIS Rating dự báo, phát hành trái phiếu bất động sản nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường trái phiếu phi tài chính trong năm nay. Các chủ đầu tư bất động sản sẽ hưởng lợi do dễ tiếp cận tín dụng từ ngân hàng trong bối cảnh môi trường kinh doanh của ngành đang thuận lợi.

Tín dụng tăng cao, huy động trái phiếu Chính phủ tăng mạnh

Ngân hàng

(VNF) - Tín dụng tăng cao là bệ đỡ cho tăng trưởng nhưng cần kiểm soát rủi ro; huy động trái phiếu Chính phủ tăng mạnh... là thông tin ngân hàng đáng chú ý tuần qua.

Tags:

trái phiếu

tín dụng

tín dụng bất động sản

Lãi suất 'ổn định và không tăng thêm đã là tín hiệu vô cùng tích cực'

(VNF) - Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Group, kỳ vọng lãi suất giảm ở giai đoạn này là rất mong manh và việc duy trì ổn định được mặt bằng lãi suất hiện tại mà không tăng thêm đã được coi là một tín hiệu vô cùng tích cực đối với thị trường.

MB đạt Top 1 thương hiệu Ngân hàng và sản phẩm vay cấp vốn dành cho khách hàng ưu tiên

VietinBank Open API Portal phiên bản mới: Đón đầu xu hướng tài chính số thông minh

Thanh khoản căng thẳng, lãi suất chưa có cơ sở giảm nhanh

Nợ xấu tăng nhanh, ngân hàng thêm rủi ro lớn

KienlongBank được chấp thuận tăng vốn điều lệ lên hơn 7.500 tỷ đồng

NHNN yêu cầu các ngân hàng không giảm lãi suất mang tính hình thức

15/06/26 14:29 (GMT+7)

(VNF) - NHNN Khu vực 1 yêu cầu các chi nhánh ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trên địa bàn không để xảy ra tình trạng giảm lãi suất mang tính hình thức hoặc áp dụng các cơ chế làm phát sinh mặt bằng lãi suất thực tế cao hơn mức công bố.

Một ngân hàng nâng lãi suất cơ sở lên 12,3%/năm

15/06/26 14:21 (GMT+7)

(VNF) -KienlongBank vừa tăng mạnh lãi suất cơ sở lên tới 9,5-12,3%/năm. Đây là lần điều chỉnh tăng lãi suất cơ sở lần thứ hai liên tiếp của KienlongBank.

Sếp cũ OCB làm Phó Tổng Giám đốc UOB Việt Nam

15/06/26 13:49 (GMT+7)

(VNF) - Từ nhiệm vị trí Tổng Giám đốc OCB chưa đầy hai tháng, ông Phạm Hồng Hải được bổ nhiệm chức Phó Tổng Giám đốc UOB Việt Nam.

Tỷ giá và lãi suất: Sau giai đoạn tăng nóng, cuối năm ra sao?

15/06/26 12:00 (GMT+7)

(VNF) - Tỷ giá và lãi suất đã dần hạ nhiệt sau giai đoạn 'tăng nóng' đầu năm nhưng áp lực vẫn hiện hữu. Tỷ giá và lãi suất được dự báo sẽ ổn định hơn trong nửa cuối năm.

Ngân hàng vào đợt tăng vốn mới: Cuộc đua chục nghìn tỷ giữa thời 'khan tiền'

15/06/26 09:00 (GMT+7)

(VNF) - Nhiều ngân hàng đẩy mạnh kế hoạch tăng vốn điều lệ nhằm củng cố bộ đệm tài chính, đáp ứng các chuẩn mực quốc tế và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Việc hút thêm hàng nghìn tỷ tiền vốn trở nên thách thức khi lãi suất tăng cao và thanh khoản chứng khoán đang ở mức thấp.

Lãi suất liên ngân hàng giảm sâu; giá USD tự do thấp hơn ngân hàng

14/06/26 13:39 (GMT+7)

(VNF) - Lãi suất liên ngân hàng giảm sâu trong bối cảnh NHNN liên tiếp hút ròng hàng nghìn tỷ đồng. Giá USD tự do liên tục đi xuống, hiện thấp hơn tại các ngân hàng thương mại.

Chiến dịch thu gom và xử lý pin cũ của OCB xác lập kỷ lục Việt Nam

14/06/26 10:57 (GMT+7)

(VNF) - Vừa qua, Ngân hàng Phương Đông (OCB) đã được nhận bằng xác lập Kỷ lục Việt Nam cho chiến dịch “OCB Pin Hunter” – chương trình thu gom, xử lý pin cũ do ngân hàng khởi xướng và triển khai với quy mô lớn trên toàn quốc.

Tiền gửi của người dân vào ngân hàng vượt xa doanh nghiệp

13/06/26 17:27 (GMT+7)

(VNF) - Tiền gửi của người dân vào hệ thống ngân hàng đến cuối tháng 3 đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với tiền gửi của doanh nghiệp.

13 tỷ USD nằm ngoài ngân hàng: Tiền nhiều không biết chảy đi đâu?

13/06/26 08:00 (GMT+7)

(VNF) - Theo các chuyên gia, vấn đề của nền kinh tế Việt Nam hiện nay không nằm ở việc thiếu vốn hay thiếu thanh khoản. Ngược lại, lượng tiền trong hệ thống vẫn rất lớn, nhưng dòng vốn đang luân chuyển chậm hơn và chưa tìm được điểm đến đủ hấp dẫn.

BIDV là ngân hàng thanh toán duy nhất cho thị trường giao dịch các-bon Việt Nam

12/06/26 20:39 (GMT+7)

(VNF) - Ngày 09/6/2026, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) đã ban hành Công văn số 5170/UBCK-PTTT về việc lựa chọn Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là ngân hàng duy nhất cung cấp dịch vụ thanh toán tiền cho giao dịch hạn ngạch phát thải khí nhà kính và tín chỉ các-bon trên sàn giao dịch các-bon tại Việt Nam.

KienlongBank hỗ trợ doanh nghiệp tự động hóa thu chi

12/06/26 18:14 (GMT+7)

(VNF) - KienlongBank Pay mang đến giải pháp quản trị tài chính số toàn diện, hỗ trợ doanh nghiệp kiểm soát dòng tiền, tự động hóa quy trình thu chi và nâng cao hiệu quả hoạt động, thúc đẩy hoạt động chuyển đổi số cùng Chính phủ.

Sau giai đoạn ổn định, tỷ giá sẽ đi về đâu?

12/06/26 14:30 (GMT+7)

(VNF) - Theo ông Nguyễn Xuân Thành, Giảng viên cao cấp, Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright, trong thời gian tới, có thể chúng ta phải chấp nhận đồng VND điều chỉnh.

BIDV khai trương Chi nhánh Flagship Private Banking với mô hình toàn diện nhất thị trường Việt Nam

12/06/26 14:02 (GMT+7)

(VNF) - Đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược Private Banking theo chuẩn mực quốc tế của BIDV tại khu vực phía Nam

Lập hattrick tại The Asian Banker 2026: Dấu ấn công nghệ của TPBank trong dòng chảy kinh tế số

12/06/26 13:30 (GMT+7)

(VNF) - Lập "hattrick" công nghệ tại The Asian Banker 2026, TPBank khẳng định chiến lược đúng đắn khi đưa trí tuệ nhân tạo (AI) và số hóa vào tối ưu hóa năng lực vận hành, nâng tầm trải nghiệm khách hàng.

VietinBank 6 năm liên tiếp khẳng định vị thế Ngân hàng SME hàng đầu Việt Nam

12/06/26 11:22 (GMT+7)

(VNF) - Ngày 11/6/2026, tại Hà Nội, VietinBank được The Asian Banker trao tặng giải thưởng Ngân hàng SME tốt nhất Việt Nam 2026, đánh dấu lần thứ 6 liên tiếp Ngân hàng được ghi nhận ở hạng mục giải thưởng uy tín này.

OCB nhận cú đúp giải thưởng từ The Asian Banker và Top 50 Doanh nghiệp Phát triển bền vững tiêu biểu Việt Nam 2026

12/06/26 08:52 (GMT+7)

(VNF) - Ngân hàng Phương Đông (OCB) vừa nhận giải thưởng “Best API and Open Banking Technology Initiative in Vietnam” (Sáng kiến API và Open Banking Xuất sắc tại Việt Nam) do The Asian Banker công bố, đồng thời tiếp tục góp mặt trong Top 50 Doanh nghiệp Phát triển Bền vững 2026 (CSA) tại hai hạng mục “Dẫn dắt Đa dạng, Công bằng và Hòa nhập” và “Tinh thần Lãnh đạo ESG”.

Nghịch lý dòng tiền: 'Tín dụng tăng nhưng vòng quay tiền chậm lại'

12/06/26 08:30 (GMT+7)

(VNF) - Dù tăng trưởng tín dụng vẫn duy trì đà tăng trong những tháng đầu năm nhưng hệ thống ngân hàng lại ghi nhận tình trạng thanh khoản căng thẳng và mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên. Đây là biểu hiện của một “nghịch lý dòng tiền” khi tín dụng tăng nhưng vòng quay tiền trong nền kinh tế chậm lại, khiến khả năng hấp thụ vốn chưa theo kịp nhu cầu cung ứng.

Vụ án NH Đông Á: Truy tố 4 chủ doanh nghiệp gây thiệt hại 3.153 tỷ đồng

11/06/26 22:22 (GMT+7)

(VNF) - Vụ án NH Đông Á (Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đông Á cũ), Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao vừa ban hành cáo trạng truy tố 4 bị can.

NHNN liên tục hút ròng, lãi suất liên ngân hàng giảm sâu

11/06/26 16:59 (GMT+7)

(VNF) - Lãi suất liên ngân hàng giảm xuống 4,9%/năm sau khi tăng vọt 9,35%/năm ở phiên đầu tuần, trong bối cảnh NHNN liên tiếp hút ròng hàng nghìn tỷ đồng.

BIDV tiên phong ra mắt chi nhánh dành riêng cho khách hàng FDI

11/06/26 15:45 (GMT+7)

(VNF) - Ngày 11/6/2026 tại TP. Hồ Chí Minh, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chính thức ra mắt Chi nhánh FDI I - đánh dấu bước tiến chiến lược trong hành trình chuyên môn hóa dịch vụ tài chính dành riêng cho khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong bối cảnh Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của các dòng vốn toàn cầu.

BVBank nộp hồ sơ niêm yết HoSE, hơn 640 triệu cổ phiếu sắp chuyển sàn

11/06/26 15:45 (GMT+7)

(VNF) - BVBank có thể sẽ là ngân hàng thứ hai đưa cổ phiếu chào sàn HoSE trong năm 2026, sau khi KienlongBank đã thực hiện thành công hồi tháng 1 đầu năm.

Khi ngân hàng số lấy bảo mật chuẩn quốc tế làm năng lực cạnh tranh

11/06/26 14:45 (GMT+7)

(VNF) - Đồng loạt đưa vào vận hành bộ đôi nền tảng số thế hệ mới gồm MSB Digital Bank và MSB Business Banking, MSB thiết lập một tiêu chuẩn an toàn mới trên thị trường khi xây dựng thành công một “hệ thống phòng thủ công nghệ đa tầng chủ động” chuẩn quốc tế.

Giá USD thị trường tự do xuống thấp hơn ngân hàng

11/06/26 12:49 (GMT+7)

(VNF) - Giá USD tự do liên tục đi xuống, thu hẹp khoảng cách đáng kể với giá tại ngân hàng. Giá USD bán ra tại "chợ đen" hiện đã thấp hơn tại các ngân hàng thương mại.