Dòng tiền đổ vào bất động sản: Trái phiếu thu hẹp, tín dụng bứt tốc
(VNF) - Trong nửa đầu năm nay, trong khi phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chậm lại thì tín dụng từ ngân hàng dành cho lĩnh vực này vẫn tăng tốc.
Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gặp khó
Trong 3 tháng đầu năm 2025, trái phiếu bất động sản hoàn toàn đóng băng. Phát hành trái phiếu bất động sản tăng trở lại từ tháng 4 với 4 đợt phát hành nhưng chỉ tập trung vào một doanh nghiệp.
Số liệu từ FiinRatings cho biết, trong nửa đầu năm nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng tới 72,3% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng có tới 75% lượng phát hành thuộc về nhóm ngân hàng. Trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 33.000 tỷ đồng, thậm chí thấp hơn cả năm ngoái.
Trong khi lượng phát hành mới không nhiều thì doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực đảo nợ và đáo hạn trái phiếu lớn.
Theo Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), có tới 73% trong số 13.200 tỷ đồng trái phiếu phi tài chính mới phát hành trong 4 tháng đầu năm có mục đích tái cơ cấu nợ, chủ yếu là trái phiếu bất động sản.
Do khó khăn về vốn, số lượng doanh nghiệp bất động sản chậm trả gốc và lãi trái phiếu tiếp tục tăng lên.
Ông Nguyễn Bá Khương, chuyên gia phân tích Công ty CP Chứng khoán VNDirect, thông tin, phần lớn trong số hơn 90 doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu trên thị trường thuộc nhóm bất động sản.

Còn VIS Rating cho hay, trong 6 tháng cuối năm, có 474 trái phiếu với tổng dư nợ lên tới 150 nghìn tỷ đồng sẽ đến hạn thanh toán. Trong số này, 148 trái phiếu với tổng dư nợ 25,8 nghìn tỷ đồng đã rơi vào tình trạng chậm trả, trong đó khối bất động sản chiếm một nửa tổng giá trị đáo hạn.
Một thực trạng khá phi lý là doanh nghiệp bất động sản rất khát vốn, nhưng khó huy động trái phiếu, buộc phải quay về tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, phát hành trái phiếu của ngân hàng tăng đột biến, với một trong những mục đích là để có nguồn cho vay bất động sản.
Nếu như trước đây, phát hành trái phiếu của ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng tương đối cân bằng thì hiện nay, phát hành trái phiếu của ngân hàng chiếm tỷ trọng áp đảo.
Bà Trịnh Quỳnh Giao, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý quỹ PVI (PVI AM) đánh giá, trước đây, trái phiếu bất động sản và trái phiếu ngân hàng đều chiếm khoảng 1/3 thị trường và 1/3 còn lại là của doanh nghiệp khác thì hiện nay, ngân hàng chiếm hơn 70% tỷ trọng phát hành toàn thị trường. Tình trạng ngân hàng “một mình một chợ” trên thị trường trái phiếu là bất cập lớn, làm mất ý nghĩa của kênh huy động vốn trái phiếu với doanh nghiệp.
Nhìn về phía cung, các điều kiện phát hành trái phiếu siết chặt hơn, khiến doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn trong phát hành mới. Nhìn về phía cầu, các quy định hiện tại chưa thu hút được các nhà đầu tư tổ chức, đặc biệt là khối doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư vào trái phiếu.
Theo giới phân tích, việc khó khăn cả cung lẫn cầu khiến các doanh nghiệp bất động sản cũng đang “sợ” phát hành trái phiếu. Đây là lý do khiến doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc hơn vào tín dụng.
Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 17,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể là 18,47%, tương đương khoảng 3,18 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền này chủ yếu chảy về phía các chủ đầu tư, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực vẫn chưa phục hồi rõ nét.

Dù các ngân hàng khẳng định, tín dụng bất động sản chủ yếu rót vào các phân khúc có “nhu cầu thực”, các doanh nghiệp uy tín, các dự án pháp lý đầy đủ… nhưng thực tế, dòng tín dụng từ đầu năm đến nay chủ yếu rót vào các dự án cao cấp, thị trường hoàn toàn vắng bóng phân khúc nhà ở bình dân.
Đáng chú ý, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội từng được kỳ vọng rất lớn đang rơi vào cảnh “ế ẩm” do thiếu nguồn cung dự án phù hợp để giải ngân.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận, việc tín dụng đổ về các dự án cao cấp khiến cán cân cung - cầu trên thị trường ngày càng “lệch pha” nghiêm trọng, đồng thời làm gia tăng rủi ro cho ngành ngân hàng.
Theo phân tích của nhiều chuyên gia, có ba nguyên nhân chính khiến dòng vốn tín dụng đang đổ mạnh vào bất động sản.
Nguyên nhân quan trọng là thị trường địa ốc bắt đầu hồi phục, khiến các ngân hàng thương mại mạnh dạn hơn trong việc cho vay, đồng thời nới lỏng quy trình xét duyệt và điều kiện tín dụng.
Lý do nữa là những vướng mắc pháp lý của hàng loạt dự án lớn đã và đang được tháo gỡ, giúp chủ đầu tư có thêm “giấy thông hành” để tiếp cận vốn ngân hàng.
Một nguyên nhân nữa là kênh trái phiếu doanh nghiệp vốn từng là nguồn huy động vốn chủ lực của các chủ đầu tư vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Điều kiện phát hành chặt chẽ hơn, lãi suất cao, cùng với áp lực niềm tin thị trường khiến doanh nghiệp bất động sản buộc phải dịch chuyển sang kênh tín dụng ngân hàng nơi lãi suất đã “mềm” hơn và điều kiện vay cởi mở hơn trước.
Với doanh nghiệp bất động sản, dòng tiền được ví như dòng máu. Bởi vậy, việc dòng vốn tín dụng chảy mạnh trở lại mang đến những chuyển động sôi nổi chưa từng thấy trên thị trường địa ốc thời gian qua.
Trong báo cáo mới công bố, SSI Research nhận định bất động sản và hạ tầng sẽ là hai động lực chính thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong nửa cuối năm 2025 và xuyên suốt năm 2026. Đây cũng là hai lĩnh vực đang nhận được sự ưu tiên lớn từ các chính sách điều hành vĩ mô, phù hợp với mục tiêu của Chính phủ nhằm kích cầu nội địa và duy trì đà tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn.
Trong bối cảnh cầu vốn tăng mạnh, các chuyên gia phân tích đánh giá, hoạt động phát hành trái phiếu của các chủ đầu tư bất động sản nhà ở sẽ tăng mạnh trở lại nửa cuối năm.
VIS Rating dự báo, phát hành trái phiếu bất động sản nhà ở sẽ dẫn dắt thị trường trái phiếu phi tài chính trong năm nay. Các chủ đầu tư bất động sản sẽ hưởng lợi do dễ tiếp cận tín dụng từ ngân hàng trong bối cảnh môi trường kinh doanh của ngành đang thuận lợi.
Tín dụng tăng cao, huy động trái phiếu Chính phủ tăng mạnh
- Huy động trái phiếu Chính phủ tăng mạnh 10/07/2025 10:43
- Tín dụng tăng cao, kiểm soát rủi ro khi hàng triệu tỷ bơm ra thị trường 10/07/2025 05:30
- Tín dụng tăng cao, lãi suất huy động khó đứng yên 08/07/2025 09:30
Lãi suất liên ngân hàng tiếp đà giảm sâu
(VNF) - Lãi suất bình quân liên ngân hàng VND trong phiên 17/12 tiếp tục giảm mạnh, kỳ hạn qua đêm giảm 3,01 điểm % so với mức đỉnh, về dưới 5%.
Lãi suất liên ngân hàng bất ngờ giảm mạnh
(VNF) - Lãi suất liên ngân hàng bất ngờ giảm sâu ở các kỳ hạn chính trong phiên giao dịch ngày 16/12 sau khi tăng cao vào tuần trước.
Big4 nhập cuộc tăng lãi suất huy động, gây sức ép lên lãi suất cho vay
(VNF) - Cả 4 ngân hàng quốc doanh đều đã tham gia đường đua tăng lãi suất huy động. Theo ông Trần Ngọc Báu, lãi suất cho vay tăng là điều khó tránh khỏi do các yếu tố cốt lõi về chi phí và bộ đệm của ngân hàng.
Dự án xanh, tuần hoàn sẽ được hỗ trợ lãi suất 2% từ năm 2026
(VNF) - Theo Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - NHNN, Nghị định hỗ trợ lãi suất 2%/năm cho doanh nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh và cá nhân thực hiện các dự án xanh, tuần hoàn, áp dụng tiêu chuẩn ESG dự kiến sẽ có hiệu lực vào đầu năm 2026.
Giá USD tự do giảm mạnh, về mốc 27.000 đồng
(VNF) - Giá USD tự do hôm nay giảm mạnh, hạ tới 200 đồng, về mốc 27.000 đồng/USD. Giá đồng bạc xanh tại các ngân hàng cũng được điều chỉnh đi xuống.
Bắt buộc quét khuôn mặt mở ví điện tử: Trao 'chìa khóa' tài chính cho ai?
(VNF) - Từ 1/1/2026, việc mở ví điện tử sẽ không còn là chuyện “điền vài dòng thông tin là xong”. Người dùng buộc phải quét khuôn mặt, căn cước công dân gắn chip để hệ thống nhận diện. Ngân hàng Nhà nước lựa chọn sinh trắc học như một “lớp cửa” an toàn hơn hơn để chặn lừa đảo là bước đi cần thiết. Nhưng đúng vào thời điểm đó, Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân 2025 bắt đầu có hiệu lực, đặt ra những yêu cầu rất ngặt nghèo về bảo vệ dữ liệu nhạy cảm. Một bên buộc phải thu thập nhiều hơn, một bên buộc phải giữ chặt hơn và câu hỏi lớn nhất là: những dữ liệu đó đang được ai giữ và ai chịu trách nhiệm nếu “tấm khiên” bị thủng?
Ngân hàng đẩy lãi suất huy động lên mức cao mới, vượt mốc 8%
(VNF) - Lãi suất huy động hiện lên tới 9%/năm tại một số ngân hàng. Mặt bằng lãi suất huy động cao hơn cũng giúp các ngân hàng tư nhân có lợi thế hơn trong thu hút tiền gửi so với các ngân hàng quốc doanh.
SHB nhận ‘cú đúp’ giải thưởng từ Mastercard cho thẻ tín dụng cá nhân và doanh nghiệp 2025
(VNF) - Vừa qua trong khuôn khổ Mastercard Customer Forum 2025, Ngân hàng Sài Gòn – Hà Nội (SHB) được vinh danh đồng thời ở hai hạng mục chiến lược dành cho sản phẩm thẻ tín dụng cá nhân và giải pháp thẻ tín dụng doanh nghiệp.
Ngân hàng Nhà nước cung cấp 32 dịch vụ công trực tuyến toàn trình
(VNF) - Ngân hàng Nhà nước chính thức vận hành hệ thống giải quyết thủ tục hành chính tập, cung cấp 32 dịch vụ công trực tuyến toàn trình.
Agribank tiên phong cho vay ưu đãi doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, công nghệ số
(VNF) - Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước về triển khai gói tín dụng 500.000 tỷ đồng ưu tiên lĩnh vực hạ tầng và công nghệ, tiếp tục đồng hành cùng cộng đồng doanh nghiệp trong tiến trình chuyển đổi số và phát triển hạ tầng bền vững, Agribank tiên phong triển khai Chương trình tín dụng ưu đãi dành cho khách hàng doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, công nghệ số, với tổng quy mô lên tới 60.000 tỷ đồng, lãi suất ưu đãi giảm đến 1,5%/năm áp dụng đến hết 31/12/2030.
'Ông lớn' ngân hàng đóng cửa 100 phòng giao dịch sau 1 năm
(VNF) - Ngân hàng VietinBank đã đóng cửa 100 phòng giao dịch từ đầu năm. Nhiều ngân hàng khác cũng mạnh tay trong việc cắt giảm chi nhánh, phòng giao dịch.
Lợi nhuận ngân hàng quý cuối năm và năm 2026 sẽ ra sao?
(VNF) - Bức tranh lợi nhuận ngân hàng trong quý cuối năm 2025 đang dần hiện rõ. Lợi nhuận ngành ngân hàng được dự báo sẽ phân hóa rõ nét trong năm 2026.
Lãi suất tăng cao, ngân hàng dừng tín dụng ưu đãi mua nhà
(VNF) - Lãi suất tiết kiệm tiếp tục đi lên, các kỳ hạn dưới 6 tháng lên mức kịch trần. Lãi suất liên ngân hàng vượt 7%. Trong bối cảnh lãi suất tăng, nhiều ngân hàng dừng tín dụng ưu đãi mua nhà.
Cổ tức ngân hàng vào mùa cao điểm: VietinBank dẫn đầu với mức gần 45%
(VNF) - Trong tuần 15 - 19/12, thị trường chứng khoán sôi động khi VietinBank, Saigonbank và HDBank đồng loạt chốt danh sách cổ đông trả cổ tức bằng cổ phiếu. Đáng chú ý, VietinBank gây ấn tượng với tỷ lệ phát hành lên tới 44,64%, mức cao nhất trong nhóm ngân hàng năm nay.
Ngân hàng thu phí với tài khoản có số dư thấp, khách cần làm gì?
(VNF) - Một số ngân hàng thu phí với tài khoản có số dư dưới 2-3 triệu đồng. Khách hàng cần rà soát và đóng những tài khoản ngân hàng không sử dụng để tránh bị thu phí.
BAC A BANK ưu đãi hoàn tiền cho khách hàng mở mới thẻ tín dụng
(VNF) - Khách hàng mở mới thẻ tín dụng BAC A BANK MasterCard có thể tối ưu hóa dòng tiền, đồng thời dễ dàng quản lý tài chính cá nhân, nhận thêm Combo hoàn tiền cực đã và miễn phí thường niên 3 năm.
Bơm 500.000 tỷ cho DN đầu tư hạ tầng điện, giao thông, công nghệ chiến lược
(VNF) - Theo NHNN, Chương trình tín dụng đầu tư hạ tầng điện, giao thông, công nghệ chiến lược được triển khai theo hai giai đoạn với tổng quy mô lên tới 500.000 tỷ đồng. Các doanh nghiệp đủ điều kiện sẽ được vay vốn với lãi suất thấp hơn 1 - 1,5% so với mức lãi suất cùng kỳ hạn của ngân hàng.
'Dư nợ tín dụng ngân hàng chiếm 134% GDP, tiềm ẩn rủi ro an toàn hệ thống'
(VNF) - Theo ông Nguyễn Đức Hiển - Phó trưởng ban Chính sách, Chiến lược Trung ương, nguồn lực tài chính của doanh nghiệp Việt Nam hiện nay vẫn dựa quá nhiều vào hệ thống ngân hàng trong khi thị trường vốn phát triển chưa tương xứng.
Techcombank lọt Top 100 nơi làm việc tốt nhất Đông Nam Á
(VNF) - Ngân hàng TMCP Kỹ Thương (Techcombank) chính thức góp mặt trong danh sách Fortune 100 Best Companies to Work For™ Southeast Asia 2025 – bảng xếp hạng được Fortune và Great Place To Work® công bố lần đầu tiên tại Đông Nam Á.
Khách hàng được hoàn tới 5 triệu đồng khi mua vé máy bay bằng thẻ PVcomBank
(VNF) - PVcomBank triển khai chương trình đặc quyền “1 thẻ cho vạn trải nghiệm” bao gồm chính sáchhmở thẻ tín dụng quốc tế miễn chứng minh thu nhập cùng đặc quyền hoàn tiền tới 5 triệu đồng khi mua vé máy bay dành cho Hội viên Bông Sen Vàng.
TPBank tiên phong số hóa, kiến tạo E-Vietnam thịnh vượng
(VNF) - TPBank tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu khi được The Asian Banker vinh danh “Ngân hàng Vững mạnh hàng đầu Việt Nam năm 2025” dựa trên các chỉ số tài chính vượt trội. Với định hướng số hóa toàn diện, TPBank đã trở thành một trong những biểu tượng công nghệ của ngành ngân hàng, đồng thời nằm trong nhóm ngân hàng đóng góp ngân sách lớn nhất cả nước, góp phần thúc đẩy một E-Vietnam thịnh vượng.
Gần 600.000 tài khoản có dấu hiệu lừa đảo
(VNF) - 592.000 tài khoản thanh toán/ví điện tử có dấu hiệu nghi ngờ gian lận, lừa đảo. 2,13 triệu lượt khách được cảnh báo, 670.000 lượt khách tạm dừng/hủy bỏ giao dịch.
Ngân hàng đồng loạt nâng lãi suất kỳ hạn ngắn lên kịch trần
(VNF) - Nhiều ngân hàng đồng loạt tiến hành tăng lãi suất tiết kiệm, nâng lãi suất kỳ hạn ngắn lên mức kịch trần 4,75%/năm do áp lực thanh khoản mùa cao điểm cuối năm.
Chuyển tiền quốc tế tiện lợi và nhanh chóng cùng OCB
(VNF) - Thao tác nhanh chóng, dễ dàng, hoàn toàn miễn phí cùng cam kết bảo mật tối ưu… dịch vụ chuyển tiền quốc tế online của ngân hàng Phương Đông (OCB) đang trở thành giải pháp tài chính tin cậy được đông đảo khách hàng lựa chọn.
Công nghệ mới và AI định hình lại ngành tài chính - ngân hàng toàn cầu
(VNF) - Trong năm 2025, công nghệ mới - đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI) và tự động hóa - không chỉ thay đổi cách vận hành của các tổ chức tài chính toàn cầu mà còn đặt ra nhiều cơ hội lẫn thách thức cho các nền kinh tế như Việt Nam.
Lãi suất liên ngân hàng tiếp đà giảm sâu
(VNF) - Lãi suất bình quân liên ngân hàng VND trong phiên 17/12 tiếp tục giảm mạnh, kỳ hạn qua đêm giảm 3,01 điểm % so với mức đỉnh, về dưới 5%.
Diện mạo mới của Sân bay Vinh sau gần nửa năm đóng cửa để nâng cấp
(VNF) - Sau 5 tháng tạm ngưng hoạt động để nâng cấp, sửa chữa, sân bay Vinh sẽ khai thác trở lại vào ngày 19/12 với diện mạo mới và "điểm nhấn" công nghệ hiện đại giúp hành khách có trải nghiệm tốt hơn.


































































