Gỡ vướng cho đất dân cư xây dựng mới

Chỉ ít địa phương chịu thay đổi

Mới đây, UBND H. Bình Chánh (TP. HCM) có văn bản gửi các xã, thị trấn trên địa bàn huyện để triển khai giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng đất ở trong khu quy hoạch có chức năng dân cư xây dựng mới.

Theo đó, huyện ủy Bình Chánh đã có thông báo ý kiến kết luận của Ban Thường vụ huyện ủy về các khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý đất đai, xây dựng trên địa bàn huyện, nhất là chủ trương thí điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ở trong khu vực quy hoạch có chức năng dân cư xây dựng mới.

Cụ thể, chỉ đạo các cơ quan chức năng giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất ở trong quy hoạch này trên cơ sở rà soát, thẩm định theo nhu cầu thực tế, phù hợp với quy hoạch, có đăng ký sử dụng đất, không có quyết định, thông báo thu hồi đất.

Việc cho chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện: Nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu; tiếp giáp với khu dân cư hiện hữu, vừa có quy hoạch dân cư hiện hữu vừa có quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì được xem xét cấp giấy phép xây dựng theo quy định. UBND huyện chỉ phải thường xuyên kiểm tra thực tế, đảm bảo không bị lợi dụng, biến tướng dẫn đến sai phạm.

Như vậy, gần 15.000 ha đất được quy hoạch với chức năng là đất dân cư xây dựng mới trên địa bàn H.Bình Chánh sẽ được tháo gỡ vướng mắc bấy lâu nay.

Theo một lãnh đạo UBND H.Bình Chánh, các khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới với quỹ đất lớn lâu nay chưa có nhà đầu tư, chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất nhưng người dân vẫn không được giải quyết các hồ sơ, thủ tục hành chính liên quan đến chuyển mục đích, tách thửa, cấp giấy phép xây dựng.

Điều này đã gây bức xúc kéo dài, đồng thời cũng ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện cũng như hiệu quả sử dụng đất. Do vậy cần giải quyết cho dân được chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng, khi nào có nhà đầu tư thì triển khai thực hiện dự án theo quy định. Từ văn bản nói trên, gần 13.500 hộ dân đang sống trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới sẽ được khôi phục quyền lợi.

Tại Hóc Môn, lãnh đạo UBND huyện này cho biết hiện trên địa bàn huyện vẫn cho chuyển mục đích đối với đất dân cư xây dựng mới từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Thế nhưng trên thực tế, địa phương này vẫn chưa có văn bản chính thức cho phép nên việc chuyển đổi mục đích của người dân vẫn gặp khó khăn.

Tại TP.Thủ Đức, chính quyền nơi đây cũng có chủ trương cho chuyển mục đích sử dụng đất đối với loại đất dân cư xây dựng mới từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, những người dân sống ở địa phương này cho hay họ lên nộp hồ sơ vẫn rất “phập phù”, nơi được nơi không và nhiều hồ sơ được cán bộ tiếp nhận nhưng yêu cầu chờ văn bản hướng dẫn.

Một lãnh đạo UBND H.Nhà Bè thì thừa nhận, với đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp, UBND H.Nhà Bè chưa giải quyết tách thửa nên quyền lợi của người dân bị hạn chế. Chính vì vậy, UBND H.Nhà Bè kiến nghị đẩy nhanh đầu tư, kêu gọi đầu tư vào các đồ án quy hoạch để đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trong những năm qua, Nhà Bè tận dụng nguồn lực nông thôn mới, kêu gọi người dân hiến đất làm đường, khi có đường sẽ tách thửa đất cho người dân dễ dàng. Tuy nhiên, hiện nay người dân bức xúc vì gặp khó khi tách thửa, bởi hai loại đất này cùng nằm trong khu dân cư, ở gần nhau, nhưng một bên thì được, một bên thì không.

Những khái niệm không có trong luật

Theo ông Nguyễn Minh Nhựt, Phó trưởng ban Văn hóa - xã hội (HĐND TP.HCM), Quyết định 60 về tách thửa của UBND TP.HCM (ban hành cuối năm 2017) cần làm rõ khái niệm đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, bởi trong luật quy định không có hai khái niệm này.

Bản thân TP vận dụng làm mềm hóa luật nhưng vô hình chung lại làm vướng. Để gỡ vướng, phải bắt đầu từ quy hoạch mà Sở Quy hoạch - Kiến trúc sẽ là nơi rà soát. Trên thực tế, HĐND TP đã ban hành Nghị quyết 21 từ năm 2017 liên quan đến quy hoạch, xây dựng, các dự án chậm triển khai... nhằm giải quyết vướng mắc về đất đai. Nghị quyết cũng quy định rõ các cơ quan chức năng giải quyết.

Đây là cơ sở quan trọng để đẩy nhanh việc này. “Đối với đất dân cư xây dựng mới, bản chất là đất ở. Chính vì vậy cần giải quyết quyền lợi của người dân trong quy hoạch này như đất ở. Để làm được những vấn đề này, công tác rà soát quy hoạch cần phải được làm một cách thực chất chứ không thể làm lớt phớt. Càng làm lớt phớt thì bài toán vướng mắc trong hai loại chức năng quy hoạch nêu trên sẽ khó được giải quyết triệt để”, ông Nhựt cho hay.

Theo thống kê của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, hiện nay TP.HCM có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, tập trung chủ yếu tại TP.Thủ Đức, quận 7, 12, Bình Tân và 3 huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn. Những người dân có đất bị dính loại quy hoạch này gần như mất hết quyền lợi trong khi các quy định của pháp luật không tồn tại khái niệm đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới.

Để giải quyết quyền lợi cho người dân và sửa những bất cập, Sở Xây dựng đã đề xuất UBND cấp phép xây dựng chính thức cho người dân có đất thuộc quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Khi đó người dân sẽ được xây nhà ở riêng lẻ không quá 6 tầng, nếu nhà trong hẻm có lộ giới dưới 6 m được xây dựng không quá 4 tầng. Các chức năng quy hoạch còn lại như đất cây xanh, giao thông, công trình công cộng chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Ông Lê Hòa Bình, Phó chủ tịch thường trực UBND TP.HCM, đã chỉ đạo các ngành chức năng có biện pháp tháo gỡ khó khăn, giải quyết quyền và lợi ích chính đáng cho người dân bị ảnh hưởng tại các khu vực quy hoạch có chức năng sử dụng đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới.

Theo đó các quận, huyện và TP.Thủ Đức phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc tổng rà soát, đánh giá hiện trạng sử dụng đất thực tế, nhu cầu kêu gọi đầu tư của tất cả các khu vực quy hoạch có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới trong các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và 1/5.000 trên địa bàn. Trên cơ sở đó, đề xuất điều chỉnh cục bộ hoặc điều chỉnh tổng thể quy hoạch một cách hợp lý, phù hợp với định hướng, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương rồi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời yêu cầu phải hoàn tất công tác điều chỉnh quy hoạch chậm nhất cuối năm 2021.

Hàng vạn hộ dân đang hy vọng với những đề xuất và chỉ đạo quyết liệt của lãnh đạo UBND TP. HCM cùng sự vào cuộc của các quận huyện, vấn đề đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp sẽ sớm được tháo gỡ, trả lại quyền lợi chính đáng và hợp pháp cho họ.