Hết thời, 'ông lớn' ngành cao su chuyển hướng làm bất động sản khu công nghiệp

Cao su "hết thời"

Cả Công ty Cổ phần Cao su Đồng Phú (HoSE: DPR) và Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (HoSE: PHR) đều là những doanh nghiệp lâu năm trong ngành cao su, sở hữu nguồn vốn lớn. Vốn chủ sở hữu của DPR đến hết tháng 9/2019 là trên 2.400 tỷ đồng, trong khi con số này ở PHR lên đến trên 3.100 tỷ đồng.

Tại Việt Nam, DPR hiện đang quản lý 9.221 ha vườn cây cao su, trong khi diện tích PHR đang sở hữu lên đến 15.000 ha cao su.

Trong báo cáo nhận định mới đây về DPR và PHR, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhấn mạnh, do những biến động bất lợi từ giá cao su trong thời gian vừa qua, cả 2 công ty đều sẽ chuyển đổi công năng các vườn cây cao su của mình thành các dự án khác nhau trong tương lai nhằm tận dụng các lợi thế sẵn có để đa dạng hóa hơn nữa các nguồn lợi nhuận.

Cụ thể, theo kế hoạch 2020-2035, diện tích vườn cây cao su của Đồng Phú sẽ thu hẹp từ 9.900 ha hiện tại xuống còn 6.000 ha. Tương tự, dự kiến đến năm 2025 diện tích vườn cây cao su của Phước Hòa sẽ là 5.000 ha, tức giảm gần 10.000 ha so với hiện tại.

Ngược lại, vườn cây cao su ở Campuchia sẽ được tập trung chăm sóc và đẩy mạnh khai thác trong tương lai để thay thế các vườn cây hiện tại ở Việt Nam.

Theo đó, đối với DPR, công ty đang có 6.409 ha cao su ở tỉnh Kratie (Campuchia) và hiện khai thác trên tổng diện tích là 5.500 ha. Vườn cây này được trồng từ 2008 đến 2017 (trong đó tập trung chủ yếu 2009-2012), dự kiến 2023 sẽ là thời điểm các vườn cây cao su của DPR bước vào giai đoạn đỉnh khai thác.

Về phía PHR, công ty đang thu hoạch 5.775 ha trên tổng số 7.764 ha cao su ở tỉnh Kampong Thom (Campuchia). Việc thu hoạch mủ cao su trên toàn bộ diện tích ước tính sẽ diễn ra từ năm 2021 đến năm 2039.

VDSC cho biết, hiện cả DPR và PHR đều đang chịu lỗ ở mảng cao su Campuchia do phần lớn cây cao su chưa tới "tuổi" để khai thác dẫn đến chi phí trên từng đơn vị sản phẩm tương đối cao.

Dự kiến cả doanh thu và lợi nhuận của 2 công ty sẽ được cải thiện trong 5 năm tới khi thời điểm các vườn cây bắt đầu đi vào giai đoạn cạo mủ.

Chuyển hướng kinh doanh bất động sản khu công nghiệp

Do ngành kinh doanh chính là cao su đang gặp nhiều khó khăn nên cả DPR và PHR đều nỗ lực để tìm ra hướng đi mới, từ đó cải thiện hoạt động kinh doanh của công ty.

"Với điểm mạnh là nguồn nhân lực dồi dào và chi phí sử dụng lao động thấp cùng với nền chính trị ổn định, Việt Nam là điểm đến lý tưởng của các công ty sản xuất đa quốc gia. Thực tế, trong những năm qua số vốn FDI đi vào Việt Nam tăng đều qua các năm, thể hiện việc các công ty đang di dời nhà máy sản xuất về Việt Nam. Khi đó, bất động sản khu công nghiệp là lĩnh vực được hưởng lợi nhiều nhất và trực tiếp nhất", VDSC nêu nhận định.

Nắm bắt cơ hội này, cả DPR và PHR đều tận dụng quỹ đất dồi dào của mình để đẩy mạnh hoạt động trong lĩnh vực cho thuê đất khu công nghiệp.

Theo VDSC, PHR với lợi thế quỹ đất lớn tại những vị trí đắc địa ở Bình Dương - một "tỉnh công nghiệp" giáp ranh TP. HCM, đã rất quyết liệt trong việc chuyển đổi đất trồng cây cao su sang đất công nghiệp.

Cụ thể, 5.000 ha trong tổng số 15.300 ha (tương đương 30% diện tích đất hiện tại của PHR), sẽ được dùng để phục vụ cho hoạt động cho thuê khu công nghiệp.

Trước mắt, PHR đã bắt đầu chuyển nhượng 1.016 ha đất cho VSIP và Nam Tân Uyên, công ty dự kiến ghi nhận 600 tỷ đồng trong năm 2019.

Về lâu dài, công ty sẽ tiếp tục mở rộng thêm Khu công nghiệp (KCN) Tân Bình và phát triển thêm KCN Tân Lập chuyên phục vụ cho các doanh nghiệp sản xuất gỗ.

Ngược lại, do khoảng cách tương đối xa giữa Bình Phước và TP. HCM, cũng như nguồn vốn FDI vào tỉnh còn tương đối nhỏ, DPR hoạt động tương đối thận trọng trong mảng bất động sản khu công nghiệp khi công ty chỉ chuyển đổi 1.500 ha trong tổng số 9.900 ha (tương đương 15% diện tích đất hiện tại) sang bất động sản khu công nghiệp.

Sau khi đã cho thuê gần như toàn bộ 2 khu công nghiệp hiện hữu là Bắc Đồng Phú và Nam Đồng Phú, công ty dự kiến mở rộng khu công nghiệp Bắc Đồng Phú thêm 317 ha trong thời gian tới. Đồng thời, phần mở rộng của khu công nghiệp Nam Đồng Phú (480 ha) sẽ được tiến hành xin vào quy hoạch của tỉnh Bình Phước giai đoạn 2025-2030.

"Có thể thấy DPR đang quy hoạch các khu công nghiệp một cách thận trọng và an toàn. Do đó, tính rủi ro sẽ thấp hơn so với việc "ráo riết" mở rộng các khu công nghiệp trong khi nhu cầu thuê đất công nghiệp ở tỉnh Bình Phước còn thấp", VDSC đánh giá.

Xét về tiềm năng, VDSC cho hay, các khu công nghiệp của PHR đều tọa lạc tại những vị trí đắc địa nhất của tỉnh Bình Dương do đó giá cho thuê được kỳ vọng sẽ duy trì ở mức cao, tầm 60–80 USD/m2 (khu Tân Bình) hoặc ở mức 90 USD/m2 (khu Nam Tân Uyên).

Thêm vào đó, nhu cầu thuê được dự kiến sẽ tiếp tục gia tăng khi nguồn vốn FDI vào Việt Nam, mà cụ thể là tỉnh Bình Dương vẫn đang thuận lợi sẽ giúp mảng KCN trở thành động lực chính của PHR.

Trong khi đó, giá cho thuê các khu công nghiệp của DPR vẫn còn thấp (dao động ở mức 40-45 USD/m2) cộng với nhu cầu cho thuê vẫn còn yếu tại tỉnh, mảng KCN khó có thể thay thế cao su để trở thành động lực chính của DPR trong thời gian tới.