JLL: Bất động sản trung tâm dữ liệu đang trở thành 'miếng mồi' mới của giới đầu tư

Theo báo cáo của Cisco năm 2016, tuyên bố về "Kỷ nguyên Zettabyte" đã trở thành hiện thực khi lưu lượng truy cập internet toàn cầu vượt ngưỡng 1,2 zettabyte.

Khi đại dịch Covid-19 bùng nổ vào đầu năm 2020, tình trạng phong tỏa các thành phố trở nên phổ biến trên toàn cầu dẫn đến sự lên ngôi của chế độ làm việc tại nhà. Điều này đã thúc đẩy nhu cầu về cơ sở hạ tầng kỹ thuật số tăng mạnh hơn.

Năm 2021, Cisco dự báo lưu lượng truy cập internet toàn cầu sẽ tăng gấp 3 so với năm 2016 và đạt 3,3 zettabyte hàng năm, trong đó lượng truy cập vào video trực tuyến (bao gồm cả Nextflix và YouTube) chiếm đến 82%.

Theo phép toán của Cisco, số lượng thiết bị được kết nối mạng vào năm 2021 sẽ nhiều hơn 3 lần dân số toàn cầu là 27,1 tỷ thiết bị, 43% trong số đó là kết nối di động.

“Sự phổ biến truy cập internet trực tuyến; việc các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực tài chính, sức khỏe, bán lẻ, tư vấn không còn mặn mà với mô hình máy chủ tự quản lý và đang tìm cách dịch chuyển dữ liệu sang các giải pháp điện toán đám mây cùng những sáng kiến về các thiết bị Internet of Things (IoT) là những nguồn chính thúc đẩy nhu cầu về trung tâm dữ liệu ngày càng tăng,” bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam của JLL, cho biết.

Theo bà, trung tâm dữ liệu là một phần tất yếu của mọi loại hình kinh doanh. Dịch vụ cho thuê các cở sở hạ tầng để đặt máy chủ nhằm lưu trữ dữ liệu, phân tích dữ liệu, xử lý và truyền tải các dịch vụ kỹ thuật số và nhiều hơn nữa được phân loại thành 4 bậc phục vụ các nhu cầu khác nhau.

Khi nền kinh tế toàn cầu đang chịu nhiều áp lực và kể từ khi đại dịch bùng phát, các nhà đầu tư bất động sản đang tìm kiếm những chiến lược phòng thủ giúp họ an toàn vượt qua thời kỳ suy thoái. Bất động sản trung tâm dữ hiện đang đứng đầu danh sách quan tâm của các nhà đầu tư.

JLL cho biết thời gian gần đây, đơn vị này nhận được nhiều yêu cầu thuê đất hoặc thuê tòa nhà cho việc xây dựng và phát triển các trung tâm dữ liệu bậc 3 hoặc bậc 4. Thống kê cho thấy phần lớn các yêu cầu diện tích rơi vào khoảng 10.000 - 30.000 m2, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư có nền tảng hoạt động trong lĩnh vực công nghệ và viễn thông đến từ châu Mỹ, Ấn Độ, Nhật Bản.

Việt Nam hiện chưa có trung tâm dữ liệu nào được xây dựng theo chuẩn bậc 4, trong khi đã có khoảng 5 trung tâm dữ liệt đạt chuẩn bậc 3, phần lớn được vận hành bởi các tập đoàn viễn thông trong nước.

Báo cáo của JLL ghi nhận doanh thu của trung tâm dữ liệu đang phát triển với tốc độ tăng trưởng hàng năm 15,7%. Thị trường dịch vụ lưu trữ và điện toán đám mây sẽ đạt giá trị 163 tỷ USD vào năm 2021, tăng gần 30% so với năm 2017. Tốc độ tăng trưởng của khối lượng dữ liệu sẽ tiếp tục theo cấp số nhân, và điều này hứa hẹn một tương lai tươi sáng đầy tiềm năng cho thị trường trung tâm dữ liệu.

“Một điểm thu hút khác đối với các nhà đầu tư là những gói hợp đồng cho thuê dài hạn và nhu cầu thuê cũng ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ bất động sản truyền thống. Điều này giúp nhà đầu tư hưởng lợi ích ổn định và lâu dài hơn", bà Trang Bùi nhận định.

“Lợi nhuận khi chào bán các trung tâm dữ liệu có xu hướng cao hơn so với các lĩnh vực bất động sản truyền thống. Minh chứng là trong khi thị trường ủy thác đầu tư bất động sản nói chung đã giảm 12% trong năm nay, tín thác đầu tư bất động sản vào trung tâm dữ liệu đã phát triển mạnh, tăng trung bình khoảng 25%. Đây là loại hình bất động sản hay đối với các nhà đầu tư đang phải đối mặt với môi trường lãi suất thấp kỷ lục và mong muốn săn lùng lợi suất cao trong các lĩnh vực mới và có khả năng tăng trưởng mạnh mẽ", bà Trang nói thêm.

Tuy nhiên, JLL cho biết phân khúc này vẫn gặp nhiều thử thách, điển hình là chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu cao hơn nhiều lần so với nhà kho hoặc tòa nhà văn phòng truyền thống. Tiếp theo là sự khác nhau trong quy định của các thành phố, do đó nhà đầu tư cần phải tìm hiểu rõ các nguyên tắc cơ bản về thị trường, khả năng tài chính và các quy định ở địa phương đang hoạt động.

Ngoài ra, việc đảm bảo đầy đủ nguồn điện cấp vào liên tục không có bất cứ gián đoạn nào cũng là một thách thức. Trung tâm dữ liệu sử dụng rất nhiều điện năng, được tiêu thụ qua công suất cần thiết để chạy thiết bị thực tế đòi hỏi hoạt động liên tục 24/7/365, và sau đó là công suất cần thiết để làm mát thiết bị. Ngoài ra, các trung tâm dữ liệu cũng thường xuyên tạo ra một lượng lớn khí thải CO2 ảnh hưởng đến môi trường.

"Nhiều nhà đầu tư đang chạy trong cuộc đua đa dạng hóa tài sản và trung tâm dữ liệu là một cơ hội đầu tư hấp dẫn không thể bỏ lỡ trong kỷ nguyên Zettabyte ngày nay", chuyên gia JLL kết luận.