Không ngành nào có dư nợ lớn như BĐS: Tăng tín dụng, giảm lãi suất không cứu nổi nhà đất

Ngân hàng, bất động sản "chung thuyền"

Tại cuộc họp mới đây của Tổ công tác của Thủ tướng, Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, lĩnh vực bất động sản luôn song hành cùng với ngành ngân hàng khi chưa có ngành nào có dư nợ lớn như bất động sản.

Tính đến thời điểm hiện tại, dư nợ tín dụng với bất động sản đang ở mức 2,89 triệu tỷ đồng, chiếm 22% trong tổng số 12,8 triệu tỷ dư nợ tín dụng. “Điều này đồng nghĩa với mỗi 10 đồng dư nợ tín dụng thì ngành bất động sản đã chiếm tới 2,2 đồng”, ông Tú cho biết.

Kể từ đầu năm 2024, các ngân hàng thương mại đã tích cực giảm lãi suất cho vay, triển khai nhiều chương trình ưu đãi để khơi thông dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Lãi suất cho vay, đặc biệt là với các khoản vay mua nhà, đã giảm mạnh trong đầu năm 2024. Tại nhiều ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà hiện giảm về mức 5 – 8%/năm.

Đơn cử như tại Techcombank, lãi suất cho vay mua nhà hiện đang ở mức 5%/năm đối với 3 tháng đầu hoặc 6,8%/năm trong 12 tháng đầu. Tại BIDV, con số này hiện ở mức 6,5%/năm trong 6 tháng đầu và 7%/năm trong 12 tháng đầu.

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, tỷ lệ cho cho vay tại nhiều ngân hàng cũng tăng đáng kể trong năm 2023. Ngân hàng Techcombank có tỷ trọng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ lớn nhất trong số các ngân hàng công khai chi tiết với tỷ trọng 35,22%. Ngân hàng VPBank cũng tăng cường cho vay kinh doanh bất động sản với tỷ trọng 19% trong năm 2023, cao hơn đáng kể so với mức 14,39% của năm 2022.

Dẫu vậy, thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng vẫn đang phải đối diện với nhiều khó khăn, thách thức do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi trong và ngoài nước.

Cụ thể, nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn trong triển khai thực hiện, đơn cử như phải tạm dừng, giãn, hoãn tiến độ; khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn.

Sức mua và thanh khoản giảm mạnh. Nguồn cung cho thị trường khá hạn chế tuy nhiên giá nhà ở lại có xu hướng tăng, vượt khả năng đáp ứng về tài chính của đại đa số người dân.

Song song với đó, các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý, đơn cử như xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…

Làm sao để gỡ khó?

Theo ông Đào Minh Tú, thị trường bất động sản được tháo gỡ càng nhanh thì ngành ngân hàng cũng sẽ được tháo gỡ nhanh bấy nhiêu. Tuy nhiên, bài toán đặt ra là phải làm sao “vừa hỗ trợ cho thị trường bất động sản lại vừa kiểm soát rủi ro cho hoạt động ngân hàng”.

Phó Thống đốc cũng khẳng định ngành ngân hàng chưa bao giờ siết tín dụng với bất động sản mà chỉ “kiểm soát chặt chẽ những lĩnh vực có thể gây ra rủi ro”, cụ thể là đầu cơ, thổi giá…

Còn về gói cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng, đại diện các ngân hàng BIDV, Agribank, Vietinbank, UBND thành phố Hà Nội cho biết, khó khăn trong giải ngân gói vay này là khả năng đáp ứng của chủ đầu tư về năng lực tài chính, tài sản bảo đảm, tính thanh khoản, giới hạn tỷ suất lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội.

Một số doanh nghiệp kiến nghị rút ngắn thời gian rà soát thủ tục pháp lý, nguồn gốc sử dụng đất dự án nhà ở xã hội, đơn giản hoá quy trình, thủ tục hành chính, nới lỏng điều kiện tiếp cận tín dụng cho chủ đầu tư và người mua có thu nhập trung bình và thấp.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng giải pháp cho thị trường bất động sản hiện nay không phải là giải pháp tín dụng mà là giải pháp về pháp lý bởi “70% các khó khăn, vướng mắc của dự án bất động sản là về pháp lý”.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “vướng mắc”. Riêng TP.HCM có tới 148 dự án bị “vướng mắc pháp lý” không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng.

Việc thiếu nguồn cung dự án đã dẫn tới thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở thương mại vừa túi tiền. Cung thiếu, cầu tăng đã đẩy giá nhà lên cao, khiến những người muốn mua bất động sản cũng gặp khó, ông nói.