Kinh doanh sân golf có dễ?

Khó như làm sân golf

Nếu xem golf cũng là một phân khúc của thị trường bất động sản thì đây có lẽ là phân khúc “tưởng ngon mà không ngon”, ông David V.Than – một chuyên gia tư vấn phát triển golf có nhiều năm kinh nghiệm, chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính.

Theo ông, làm golf rất khó. Giai đoạn trước khi quy hoạch sân golf quốc gia được bãi bỏ, quá trình xin cấp phép một sân golf dài đằng đẵng với hàng trăm thủ tục từ trung ương xuống địa phương. Qua được cửa quy hoạch, pháp lý thì đến cửa bồi thường, giải phóng mặt bằng, “chủ dự án nào nhanh, có quan hệ tốt cũng phải mất 3 năm, còn trung bình phải 6 năm mới xong được, cá biệt có dự án mất tới 12 năm mà vẫn không xong”, ông nói.

Nhìn tổng thể, ông David V.Than cho biết việc đầu tư một sân golf bao gồm 3 loại chi phí: một là chi phí xin dự án (tức làm thủ tục pháp lý), hai là chi phí đất (tiền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng), ba là chi phí xây dựng sân golf.

Tùy theo vị trí và chất lượng, chi phí cho mỗi hố golf dao động 1 – 2 triệu USD, chưa bao gồm chi phí xin dự án và chi phí đất. Nếu dự án nằm tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, chi phí mỗi hố golf có thể lên tới 3 triệu USD, do chi phí đất cao. Lấy mức trung bình là 2 triệu USD, một sân golf 18 hố sẽ có chi phí là 36 triệu USD. Cộng thêm các chi phí khác, một sân golf 18 hố có tổng mức đầu tư khoảng 40 triệu USD.

Những sân golf nằm ở tỉnh, nơi khu vực đất hoang hóa, không có dân cư sinh sống, sẽ tiết kiệm được tiền bồi thường thu hồi đất và tiền sử dụng đất, song chi phí xây dựng sẽ đội lên rất cao do phải làm đường giao thông dẫn vào. Nhìn chung, việc xây dựng sân golf sẽ trải qua các bước: san lấp, định dạng lại địa hình; làm các lớp đệm (sỏi, cát, cỏ); làm hệ thống tưới tiêu; xây dựng đường nội bộ và các công trình đi kèm. Khu vực càng hẻo lánh, chi phí làm sân golf càng đội lên, bởi vậy khó có thể nói chủ đầu tư sân golf được “hưởng lợi” nhờ giá đất rẻ.

Bỏ thoi vàng, thu bạc cắc

Với chi phí đầu tư 40 triệu USD cho một sân golf, nếu tính thời gian hoàn vốn trong 20 năm, thì mỗi năm chủ sân phải thu về 2 triệu USD. Nhưng do phải cộng thêm yếu tố trượt giá của đồng tiền, lãi suất vay ngân hàng, chi phí bảo trì, bảo dưỡng sân golf và các chi phí điện nước (tốn trung bình 0,5 – 1 triệu USD/năm)… thì một sân golf phải có doanh thu 2,5 – 3 triệu USD/năm mới đạt mức hòa vốn. Tuy nhiên, cuộc chơi không hề dễ dàng.

Theo ông David V.Than, để đạt được mục tiêu hòa vốn như trên, mỗi ngày, sân golf phải có tối thiểu 100 người chơi. Hiện nay, phí chơi bình quân là 100 USD/người (tại TP. HCM), hoặc 50 – 70 USD/người (ở các tỉnh). Lấy giá trung bình là 80 USD/người, như vậy 100 người chơi sẽ cho ra doanh thu 8.000 USD/ngày, tức khoảng 3 triệu USD/năm.

Tuy nhiên, con số 100 người chơi mỗi ngày đang là một thách thức đối với các sân golf. Trên thực tế, đa số sân golf hiện nay chỉ có 10 – 15 khách chơi/ngày (ngày thường) và 30 – 40 người/ngày (cuối tuần). Với lượng khách ít ỏi này, sân golf đang cầm chắc thua lỗ.

“Một sân 18 hố có thể tiếp nhận tối đa 300 người chơi/ngày, chỉ cần 100 người chơi/ngày là đã sống được, tức chỉ cần 30% công suất, vậy nhưng 30% cũng đã vô cùng khó khăn. Để giải quyết bài toán nguồn thu, nhiều sân golf hiện nay áp dụng chính sách thẻ thành viên (membership card). Song, bán thẻ giờ cực khó. Nguyên nhân là người chơi golf thường muốn chơi tại nhiều sân khác nhau. Nếu mua thẻ của 1 sân, họ sẽ phải chơi thường xuyên thì mới ‘bõ tiền’, còn chơi ít thì sẽ bị lỗ.

Do vậy, tâm lý người chơi hiện nay là không muốn mua thẻ. Họ chơi sân nào sẽ mua vé lẻ vào sân đó. Sân golf còn gặp một khó khăn rất khó nói là suất ngoại giao, tức cho khách chơi miễn phí. Đã ít khách lại còn phải sắp xếp suất ngoại giao, chủ sân golf làm sao hòa vốn với việc khai thác sân golf thuần túy được. Tôi có thể đảm bảo 70% sân golf tại Việt Nam hiện nay không bao giờ đủ 100 khách chơi/ngày. Chỉ có khoảng mười mấy sân có lượng khách đông hơn con số 100, ví dụ như: sân Long Biên, sân Vân Trì (tại Hà Nội), sân Thủ Đức, sân Tân Sơn Nhất (tại TP. HCM), sân Sông Bé (tại Bình Dương), sân Long Thành (tại Đồng Nai)…”, ông David V.Than cho biết.

Bất động sản là cứu tinh?

Do nguồn thu từ bán vé chơi golf không đủ để bù đắp chi phí, các chủ sân golf phải tính kế làm bất động sản để có lợi nhuận. Bất động sản sân golf phổ biến nhất là biệt thự, nhà phố, condotel. Do suất đầu tư các sản phẩm này khá thấp, biên lợi nhuận sẽ rất cao. Điều này cũng giải thích cho việc vì sao đầu tư sân golf lại trở nên hấp dẫn đối với nhiều doanh nghiệp. Theo cách thông thường, doanh nghiệp sẽ phát triển một tổ hợp nghỉ dưỡng, trong đó sân golf là một hạng mục. Nói cách khác, golf đóng vai trò là sản phẩm bổ sung, là giá trị gia tăng của tổ hợp nghỉ dưỡng đó.

Tuy nhiên, theo ông David V.Than, hiện nay, làm bất động sản sân golf cũng không còn hấp dẫn như trước. Bối cảnh hiện tại của thị trường bất động sản cho thấy, làm nhà phố, biệt thự bán khá khó, làm trong sân golf còn khó bán hơn nhiều. “Có nhiều đơn vị làm dự án golf để cơ cấu lại danh mục hoặc cải thiện tình hình tài chính nhất thời chứ làm sân golf ở Gia Lai, Đắk Lắk thì thành công khó lắm”.

Cũng theo ông, nhìn chung, lợi suất của sân golf thấp hơn rất nhiều các sản phẩm bất động sản khác. Chẳng hạn lợi suất của chung cư có thấp cũng đạt 20%, lại thu hồi vốn nhanh, có thể dùng tiền của khách hàng để xây dựng dự án, nhưng với sân golf thì chủ đầu tư không thể “phân lô” sân để bán được. Nói một cách hình ảnh, làm sân golf là “bỏ thoi vàng đầu tư, thu bạc cắc tiền vé”.

“Ở Việt Nam có hai dạng kinh doanh. Dạng thứ nhất là căn cơ, tính toán kĩ lưỡng. Dạng này thường không hoặc tham gia rất hạn chế vào ngành golf. Dạng thứ hai là liều lĩnh, cái tôi lớn, nghĩ rằng làm sân golf thì sẽ thu tiền đều đều. Dạng thứ hai đang chiếm chủ yếu trên thị trường. Thực tế, ngành golf có rủi ro rất lớn. Chỉ nói riêng về khách chơi, nước Mỹ có hàng chục triệu người chơi thường xuyên, tạo ra doanh thu lớn cho các sân. Còn ở Việt Nam, số người chơi 2 trận/tháng mới chỉ khoảng 3 vạn. Ngành golf còn rất non trẻ, muốn phát triển được, nhà nước phải có thêm chính sách hỗ trợ, khuyến khích. Khi đó, golf mới trở thành ngành kinh tế thực sự, mang lại nhiều lợi ích cho cộng đồng và nền kinh tế”, ông David V.Than bình luận.