Kỳ vọng cổ phiếu bất động sản bán lẻ 'hồi sinh' hậu dịch

Mặc dù chỉ số VN-Index liên tục vượt đỉnh, một phần quan trọng nhờ kênh tiết kiệm ngân hàng trở nên kém hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất thấp, nhưng cổ phiếu bất động sản bán lẻ với đại diện là VRE của Công ty Cổ phần Vincom Retail vẫn thụt lùi. Thống kê cho thấy, nếu so với đầu năm 2020, thị giá của VRE kết phiên 21/10/2021 giảm 10%, trong khi chỉ số VN-Index tăng tới... 44%. Đây là điều dễ hiểu bởi bất động sản cho thuê bán lẻ là một trong những đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi các lệnh giãn cách xã hội.

Chính phủ cũng như các địa phương đang dần mở cửa trở lại nền kinh tế với sự thay đổi lớn trong cách tiếp cận chống dịch, điều này mở ra kỳ vọng cổ phiếu bất động sản bán lẻ sẽ hấp dẫn trở lại.

Trong báo cáo phân tích ngành bất động sản cho thuê bán lẻ công bố mới đây, Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) đặt niềm tin rằng xu hướng "mua sắm bù" sẽ hỗ trợ nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ phục hồi hậu đại dịch.

"Bằng cách quan sát xu hướng doanh thu của các công ty quốc tế trong 3 ngành hàng chính - thời trang & phụ kiện, mỹ phẩm và F&B, chúng tôi tin tưởng rằng một khi tình hình dịch Covid-19 ở Việt Nam được kiểm soát phần lớn và Chính phủ bắt đầu mở cửa trở lại tất cả các hoạt động kinh tế , ngành bán lẻ sẽ trải qua sự phục hồi mạnh mẽ. Kỳ vọng này một phần được thúc đẩy bởi xu hướng "mua sắm bù", được Forbes định nghĩa là người tiêu dùng bù đắp thời gian đã mất bằng việc gia tăng chi tiêu. Chúng tôi đã chọn các công ty hàng đầu với danh mục thương hiệu toàn cầu và/hoặc mạng lưới bán lẻ rộng khắp để đưa ra xu hướng bán hàng phổ biến nhất giai đoạn 2018-2021. Tất cả các công ty được chọn đều có doanh số giảm đáng kể trong nửa đầu năm 2020 – đợt bùng phát dịch Covid-19 đầu tiên trên toàn cầu – và sau đó đều ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ trong nửa cuối 2020 và 6 tháng 2021", chuyên gia của VCSC nhấn mạnh.

Tuy nhiên, mức độ sụt giảm và giai đoạn phục hồi là khác nhau đối với mỗi công ty trong cùng một nhóm. Trong danh mục thời trang & phụ kiện, các thương hiệu xa xỉ thuộc LVMH và Kering ghi nhận mức giảm doanh số bán hàng ít hơn và sự phục hồi mạnh mẽ hơn so với các thương hiệu thời trang nhanh thuộc Inditex và H&M, cho thấy rằng dịch Covid-19 đã tạo ra tác động tiêu cực lớn hơn đến chi tiêu của người tiêu dùng phổ thông – thị trường mục tiêu của Zara và H&M.

Ở ngành dịch vụ nhà hàng và ăn uống (F&B), doanh thu của Starbucks và McDonald's cũng giảm nhẹ hơn do những thương hiệu này vẫn có thể duy trì dịch vụ nhận và giao hàng trong thời gian đại dịch xảy ra so với Haidilao – chuỗi cửa hàng lẩu nổi tiếng không chỉ về các món ăn mà còn về chất lượng trải nghiệm dịch vụ tại nhà hàng vượt trội. Tuy nhiên, ngay sau khi dịch vụ ăn uống trực tiếp được cho phép, doanh thu của Haidilao đã tăng mạnh khi thực khách nóng lòng được quay lại dùng bữa tại nhà hàng.

Về dài hạn, VCSC cũng nêu ra nhiều yếu tố tích cực.

Thứ nhất, GDP bình quân đầu người của Việt Nam tăng cao so với các nước trong khu vực, đi đôi với tốc độ gia tăng thu nhập bình quân đầu người ròng và chi tiêu tiêu dùng cũng vượt trội so với nhóm các quốc gia khác trong khu vực (ngoại trừ Trung Quốc). Yếu tố này cho thấy xu hướng thu nhập cao hơn - chi tiêu nhiều hơn ở Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn đầu với động lực tăng trưởng cao. Xu hướng này sẽ kéo theo nhu cầu ngày càng tăng đối với các sản phẩm, địa điểm và dịch vụ của người dân Việt Nam.

Thứ hai, theo VCSC, quá trình đô thị hóa ở Việt Nam vẫn đang diễn ra và còn nhiều dư địa để tăng trưởng, điều này sẽ tiếp tục mở đường cho sự thâm nhập cao hơn của bán lẻ hiện đại. Thêm vào đó, cơ cấu tuổi thọ của Việt Nam cũng tiếp tục thuận lợi cho sự phát triển dài hạn của bán lẻ hiện đại do dân số trẻ và trong độ tuổi lao động (15-64 tuổi) chiếm gần 70% tổng dân số cả nước.

Thứ ba, Hà Nội và TP. HCM vẫn là hai trong số các thành phố có tỷ lệ thâm nhập thấp nhất trong khu vực tính theo diện tích mặt bằng bán lẻ trên đầu người. Do đó, về dài hạn, VCSC cho rằng việc Việt Nam đi theo xu hướng trong khu vực và thu hẹp chênh lệch về tỷ lệ mặt bằng bán lẻ hiện đại là điều tất yếu.

Đáng chú ý, theo VCSC, việc có nền tảng là một chủ đầu tư bất động sản lớn ở từng quốc gia là đặc điểm quan trọng đối với các công ty cho thuê bán lẻ vì điều này đồng nghĩa với khả năng đảm bảo quỹ đất trong dài hạn, được coi là yếu tố quan trọng nhất đối với doanh nghiệp này. Khi các công ty cho thuê bán lẻ hàng đầu này mở rộng mạng lưới trung tâm thương mại, sẽ có thể thu hút những khách thuê tốt hơn so với những đối thủ cạnh tranh trong cùng khu vực địa lý. Lý do là vì quy mô và độ phủ của các công ty cho thuê bán lẻ sẽ giúp cả chủ thuê và người thuê dễ dàng mở rộng quy mô cùng nhau. Yếu tố này cũng sẽ tạo ra rào cản tham gia cao cũng như hạn chế cơ hội phát triển của những công ty khác.

Tại Việt Nam, Vincom Retail là doanh nghiệp đi theo mô hình này với sự "bảo trợ" của Tập đoàn Vingroup - chủ đầu tư bất động sản lớn nhất Việt Nam. Không chỉ ở Việt Nam, tại các quốc gia khác, mô hình này cũng rất thịnh hành.

Chẳng hạn, SM Prime (SM Prime Holdings) được thành lập tại Philippines vào năm 1994 và đã phát triển từ một chủ đầu tư trung tâm thương mại (TTTM) nhỏ thành chủ đầu tư/vận hành TTTM bán lẻ lớn nhất ở Philippines cũng như chủ đầu tư/vận hành các dự án nhà ở, văn phòng, khách sạn và các trung tâm hội nghị. Central Pattana (Central Pattana Public Co.) – công ty con mảng cho thuê bán lẻ của gã khổng lồ từ Thái Lan là Central Group - được thành lập vào năm 1980 và khai trương TTTM tích hợp đầu tiên vào năm 1982. AEON (AEON Mall Co.) được thành lập tại Nhật Bản vào năm 1911 với tư cách là một công ty chuyên đầu tư TTTM thuộc Tập đoàn AEON - một trong những tập đoàn bán lẻ lớn nhất thế giới.

Pakuwon Jati (PT. Pakuwon Jati Tbk) được thành lập vào năm 1982 với vai trò là một chủ đầu tư bất động sản đa mục đích ở Indonesia với các bất động sản bao gồm bán lẻ, nhà ở, thương mại và khách sạn. Parkson (Parkson Retail Group Limited) là công ty con mảng bán lẻ tại Đông Nam Á của nhà bán lẻ cửa hàng bách hóa Parkson Holdings Berhad được thành lập vào năm 1987 với vai trò là một bộ phận của tập đoàn quốc tế The Lion Group. Lotte (Lotte Shopping Co.) – công ty con mảng bán lẻ của Tập đoàn Lotte Hàn Quốc - được thành lập vào năm 1979 và cung cấp nhiều mô hình, bao gồm cửa hàng bách hóa, đại siêu thị, siêu thị và cửa hàng điện máy.

Bên cạnh mô hình doanh nghiệp cho thuê bán lẻ có sự "bảo trợ" của chủ đầu tư bất động sản, mô hình mua sắm và giải trí tại một điểm đến duy nhất cũng đã được chứng minh là một công thức thành công cho các TTTM hiện đại, theo VCSC.

"Sự suy yếu của Parkson tại Việt Nam và các thị trường khác là một ví dụ điển hình cho thấy sự thay đổi sở thích của người tiêu dùng Việt Nam đang nhanh chóng chuyển từ các mô hình bán lẻ không có tổ chức (cửa hàng thông thường và cửa hàng đường phố) trực tiếp sang các TTTM dành cho nhiều người thuê (“shopping mall”) với thời gian chuyển đổi rất ngắn dành cho giai đoạn của các cửa hàng bách hóa (“department store”). Cửa hàng đầu tiên của Parkson tại Việt Nam – Parkson Saigon Tourist Plaza – khai trương vào năm 2005 tại khu vực trung tâm của TP. HCM. Cùng với sự phát triển của VRE, Parkson đã đạt được thời kỳ đỉnh cao giai đoạn 2005- 2010 với 9 cửa hàng bách hóa hoạt động tại Việt Nam giúp giới thiệu các thương hiệu quốc tế đến người tiêu dùng trong nước", chuyên gia của VCSC cho hay.

Tuy nhiên, hình thức cửa hàng bách hóa đã sớm bộc lộ một số nhược điểm so với hình TTTM. Tổng diện tích sàn (GFA) bán lẻ của các cửa hàng bách hóa thường nhỏ hơn so với các TTTM. Ngoài ra, các cửa hàng bách hóa thường có diện tích dưới 20.000 m2 và lượng khách thuê tập trung vào các mặt hàng mỹ phẩm và thời trang. Diện tích tương đối nhỏ và cách trưng bày mở truyền thống cũng gây khó khăn cho các cửa hàng bách hóa trong việc tối ưu hóa lợi ích cho từng khách thuê cũng như đáp ứng các dịch vụ bổ sung.

Ngược lại, các TTTM cung cấp trải nghiệm mua sắm một điểm đến trong đó người tiêu dùng có thể tận hưởng trải nghiệm bán lẻ đa dạng bao gồm các phân khúc truyền thống như thời trang và mỹ phẩm bên cạnh F&B, spa, siêu thị, cửa hàng điện tử, rạp chiếu phim và các dịch vụ giải trí khác. Với diện tích trung bình từ 20.000 m2 đến hơn 100.000 m2, các TTTM cung cấp cho người thuê nhiều diện tích hơn để đem đến nhiều lựa chọn hàng hóa và dịch vụ hơn so với hình thức từng gian hàng nhỏ trong các cửa hàng bách hóa.

"Chúng tôi tin rằng khái niệm một điểm đến tại các TTTM ở Việt Nam – vốn đã được thiết lập để đáp ứng nhu cầu đa dạng hơn của người tiêu dùng về mua sắm, giải trí, tương tác xã hội và ẩm thực – sẽ tiếp tục trở nên phổ biến", chuyên gia của VCSC nhận định.

Do sự nổi lên của hình thức TTTM, Parkson đã giảm quy mô hoạt động kinh doanh tại Việt Nam trong vài năm qua. Parkson Keangnam (Hà Nội) đóng cửa đầu tiên vào tháng 1/2015, tiếp theo là Parkson Paragon (TP. HCM) vào tháng 5/2016, Parkson Viet Tower (Hà Nội) vào tháng 12/2016, Parkson Flemington (TP. HCM) vào tháng 3/2018 và Parkson Cantavil (TP. HCM) vào tháng 6/2018, do đó hiện chỉ còn 4 trung tâm hoạt động. Ngoài ra, các hoạt động của Parkson tại Malaysia, Indonesia và Myanmar cũng có khả năng sinh lời thấp và quy mô hoạt động giảm dần.

Sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu quốc tế cũng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu cho thuê bán lẻ tại Việt Nam. Cùng với sự phát triển của hình thức TTTM, sự gia nhập ngày càng nhiều của các thương hiệu quốc tế vào Việt Nam cũng là một động lực thúc đẩy nhu cầu mặt bằng bán lẻ. Trong một thập kỷ qua, Việt Nam đã chứng kiến sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu quốc tế đáng chú ý được thu hút bởi triển vọng bán lẻ lớn của đất nước. Các thương hiệu này thuộc nhiều danh mục như F&B (Starbucks, McDonald's, Häagen-Dazs và Haidilao), thời trang & phụ kiện (Mango, Zara, H&M, Uniqlo và Decathlon), sắc đẹp & sức khỏe (Guardian, Watson và Matsumoto Kiyoshi), và hàng gia dụng (Jaju và Dyson).

"Tỷ lệ khách thuê quốc tế ngày càng mở rộng trong tổ hợp khách thuê của các công ty cho thuê bán lẻ không chỉ thúc đẩy tổng nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tăng mà đảm bảo các điều khoản cho thuê do các thương hiệu quốc tế này thường theo đuổi chiến lược mở rộng dài hạn khi vào Việt Nam", chuyên gia của VCSC nêu quan điểm.

VCSC đánh giá cao cổ phiếu VRE và cho rằng định giá của cổ phiếu này đang ở mức hấp dẫn do  công ty đang chịu áp lực bởi làn sóng dịch Covid-19 thứ tư tại Việt Nam.