Loạt ‘ông lớn’ bất động sản có lãi nhờ ‘bán con’

“Bán con” chốt lãi

Là doanh nghiệp tư nhân số 1 thị trường, Vingroup (HoSE: VIC) đã kết thúc quý III/2025 với doanh thu thuần 39.135 tỷ đồng, giảm 38% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do doanh thu mảng bất động sản giảm 80%. 

Do kinh doanh dưới giá vốn, VIC lỗ gộp 7.290 tỷ đồng. Song nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến lên 33.505 tỷ đồng, từ việc bán các khoản đầu tư tài chính và công ty con, VIC có lãi sau thuế 3.025 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ.

Sự đột biến của doanh thu tài chính quý III/2025 của VIC chủ yếu đến từ việc hoàn tất chuyển nhượng Công ty Cổ phần Nghiên cứu và Phát triển Novatech cho Chủ tịch HĐQT Phạm Nhật Vượng. Đây là doanh nghiệp mới được thành lập, trên cơ sở chia tách VinFast vào tháng 8/2025.

Cũng tương tự như VIC, Vinaconex (HoSE: VCG) cũng báo lãi đậm trong quý III/2025 nhờ doanh thu tài chính, đến từ việc “bán con”.

Theo đó, trong quý này, doanh thu thuần của VCG chỉ đạt 4.429 tỷ đồng, lãi gộp đạt 611 tỷ đồng, nhưng lãi sau thuế lên tới 3.304 tỷ đồng. Nguyên do là doanh thu tài chính tăng vọt 76 lần so với cùng kỳ, đạt 3.186 tỷ đồng. Đây là kết quả của việc VCG hoàn tất giao dịch chuyển nhượng hơn 107 triệu cổ phần của công ty con là Vinaconex ITC - chủ dự án Cát Bà Amatina. 

Được biết, VCG đã bán 70% cổ phần Vinaconex ITC (UPCoM: VCR) cho ba nhà đầu tư trong nước là Hà Nội An Pha (23,06%), Imperia An Phú (24,1%) và Silver Field International Business JSC (22,5%) - những pháp nhân có liên quan đến MIK Group. Giao dịch được thực hiện thông qua chào bán riêng lẻ, không công bố giá trị. Song, nếu dựa trên giá cổ phiếu VCR tại thời điểm định giá, giá trị ước tính của thương vụ đạt khoảng 250 – 300 triệu USD.

Cũng ghi nhận lãi lớn từ việc “bán con” còn có Công ty Cổ phần Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico, HoSE: SVC, công ty con của Tasco – HNX: HUT). Quý III/2025, SVC có doanh thu thuần 8.217 tỷ đồng, tăng 21%, lãi gộp 480 tỷ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Nhờ doanh thu tài chính đạt tới 668 tỷ đồng, tăng 33 lần so với cùng kỳ - chủ yếu là lãi bán các khoản đầu tư (537 tỷ đồng), SVC có lãi sau thuế 344 tỷ đồng, tăng 13,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Khoản lãi bán các khoản đầu tư được nhắc tới bên trên là việc SVC bán phần vốn góp tại dự án khu dân cư cao cấp Cần Giờ (29,83ha, TP. HCM) cho Công ty Cổ phần Hạ tầng Gelex – thành viên của Gelex Group (HoSE: GEX). Dự án này được hình thành từ hợp đồng hợp tác kinh doanh ký năm 2002 giữa Savico và Công ty Cổ phần Ngoại thương và Phát triển Đầu tư TP. HCM (Fideco, HoSE: FDC) theo tỷ lệ góp vốn 50-50.

Một trường hợp tiêu biểu khác của việc “bán con” lấy lãi là Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HoSE: HDC). Doanh nghiệp này đã bán cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu - chủ đầu tư dự án khu du lịch Đại Dương (tên thương mại Antares) quy mô 19,6ha, tổng vốn đầu tư gần 8.500 tỷ đồng - với giá hơn 696 tỷ đồng.

Nhờ thương vụ này, HDC báo lãi sau thuế quý III/2025 đạt 538 tỷ đồng, tăng gấp 40 lần so với cùng kỳ, bất chấp doanh thu thuần chỉ đạt 102 tỷ đồng, giảm 18%.

Chuyện còn nhiều

Tình trạng “bán con” không chỉ diễn ra với các doanh nghiệp nêu trên. Thực tế cho thấy điều này khá phổ biến trong nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong thời gian qua. Chỉ có điều, một số thương vụ vẫn còn chưa hoàn tất, chưa được ghi nhận vào báo cáo thu nhập quý III/2025.

Trường hợp điển hình là Nam Long (HoSE: NLG) khi bán 15,1% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai - chủ đầu tư dự án Izumi City tại xã Long Hưng, tỉnh Đồng Nai. Bên mua là Tokyu Corporation (Nhật Bản). Dự kiến, lợi nhuận từ thương vụ sẽ được ghi nhận trong quý cuối năm, làm tăng tổng lợi nhuận 2025 của Nam Long.

Bên cạnh Nam Long, Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng vừa có động thái chuyển nhượng dự án cao ốc Thuận An 1. Theo đó, Phát Đạt đã thông qua chủ trương cho phép công ty con là Công ty Cao ốc Bình Dương chuyển nhượng toàn bộ gần 141 triệu cổ phiếu tại Công ty Cao ốc Thiên Long, tương đương 1.408 tỷ đồng theo mệnh giá, cho nhà đầu tư trong hoặc ngoài nước. Sau giao dịch, Cao ốc Thiên Long sẽ không còn là công ty con của PDR. Doanh nghiệp này là chủ đầu tư dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 (Bình Dương), quy mô 1,8ha, 39 tầng, gần 2.700 căn hộ và shophouse. Dự kiến, lợi nhuận thương vụ có thể ghi nhận trong quý IV/2025.

Một cái tên đình đám khác cũng trong tình trạng tương tự là Vincom Retail (HoSE: VRE). Công ty này đã chuyển nhượng 99,99% vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT - đơn vị sở hữu Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, cho Công ty TNHH Thương mại Đầu tư và Dịch vụ Bảo Quân. Giá trị chuyển nhượng khoảng 133 triệu USD, song chưa được ghi nhận trong mùa báo cáo thu nhập quý III/2025.

Giao dịch nói trên diễn ra trong bối cảnh VRE đang tái cơ cấu danh mục tài sản, theo đuổi viếc phát triển các trung tâm thương mại quy mô lớn (Mega Mall) gắn liền với các đại đô thị của Vinhomes. Chẳng hạn mới đây, VRE đã vận hành các trung tâm thương mại mới là Vincom Mega Mall Ocean City (tại Vinhomes Ocean Park 2 – Hưng Yên, quy mô gần 70.000m2) và Vincom Mega Mall Royal Island (tại Hải Phòng, quy mô hơn 55.000m2), đồng thời đang lên kế hoạch đầu tư các trung tâm thương mại trong Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM).

Trường hợp có phần “khó hiểu” hơn cả là Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, HoSE: DIG) với thương vụ chuyển nhượng dự án khu nhà ở Lam Hạ Center Point tại phường Lam Hạ, TP. Phủ Lý, tỉnh Hà Nam cũ (nay là phường Hà Nam 1, tỉnh Ninh Bình).

Thương vụ trên được công bố với giá 1.327 tỷ đồng, chưa bao gồm VAT. Trên báo cáo tài chính quý III/2025, DIG không còn ghi nhận dự án này trong danh mục hàng tồn kho, trong khi báo cáo soát xét bán niên 2025 ghi nhận tồn kho 815 tỷ đồng. Điều này cho thấy thương vụ đã xong, nhưng DIG vẫn chưa ghi nhận doanh thu tài chínhh trong quý III/2025 và cũng không ghi nhận các khoản phải thu từ việc bán dự án. Tập đoàn này kết thúc quý III/2025 với doanh thu thuần 1.339 tỷ, tăng 28 lần và lãi sau thuế 193 tỷ đồng, tăng 17,2 lần so với cùng kỳ năm trước.