Cho làm NƠXH thấp tầng: Thêm 'lối thoát' cho địa phương và người thu nhập thấp

Mở thêm lối thoát

Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về một số cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật và chỉ tiêu pháp lệnh đột phá về phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, bộ này đề xuất tại các khu vực phường thuộc các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội phải xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê theo loại nhà là nhà chung cư.

Đối với các khu vực còn lại, ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo loại nhà là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh mục tiêu phát triển 1 triệu căn NƠXH đang tiến triển chậm, dự thảo nghị quyết mới của Chính phủ mở ra cơ chế cho phép triển khai NƠXH dưới dạng nhà ở riêng lẻ tại các khu vực phù hợp được đánh giá là một điều chỉnh “mở”.

Nếu được áp dụng, cơ chế này sẽ giúp mở rộng không gian phát triển NƠXH tại vùng ven đô, khu công nghiệp, đồng thời tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người lao động.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng hệ thống pháp lý về NƠXH thời gian qua đã được tháo gỡ đáng kể, giúp thủ tục đầu tư trở nên thông thoáng hơn, rút ngắn thời gian triển khai dự án và mở rộng đáng kể nguồn cung. Dù vậy, cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp tại các thành phố lớn vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Trong bối cảnh đó, ông Quê đánh giá cao đề xuất mới cho phép các địa phương phát triển NƠXH dưới dạng nhà ở riêng lẻ. Theo ông, đây là “điểm mở” rất quan trọng, tạo điều kiện để các tỉnh linh hoạt theo tập quán và nhu cầu thực tế.

"Ở nhiều khu vực, người dân chưa quen với mô hình chung cư nên nhà thấp tầng sẽ phù hợp hơn. Cơ chế này, nếu được triển khai đúng, sẽ khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư, đặc biệt tại các tỉnh và vùng ven đô, qua đó góp phần tăng tốc thực hiện đề án 1 triệu căn NƠXH" - ông Quê nói.

Trong khi đó, luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp, cho rằng việc xác định NƠXH và tiêu chuẩn xây dựng dưới dạng chung cư hay nhà riêng lẻ hiện được quy định tại Điều 82 Luật Nhà ở 2023 và Mục 4 Chương III Nghị định 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ.

Theo đó, mô hình NƠXH dạng nhà ở riêng lẻ chỉ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, tức là phạm vi áp dụng còn khá hạn chế.

Vì vậy, dự thảo nghị quyết lần này cho phép mở rộng triển khai NƠXH dạng nhà ở riêng lẻ tại các xã thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể xem là bước đi mang tính “mở rào” hợp lý và cần thiết. Chính sách này không chỉ giúp đa dạng hóa loại hình NƠXH mà còn phù hợp với điều kiện thực tế, nhu cầu và tập quán sinh sống của người dân ở nhiều địa phương.

Bên cạnh đó, việc phát triển NƠXH dạng nhà ở riêng lẻ cũng góp phần sử dụng hiệu quả quỹ đất, hạn chế tình trạng lãng phí, đồng thời tăng tính linh hoạt trong quy hoạch phát triển đô thị - nông thôn. Nếu được quy định rõ ràng về tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng và hạ tầng kỹ thuật đây sẽ là hướng đi phù hợp nhằm thúc đẩy chính sách an sinh nhà ở theo hướng bền vững và thực chất hơn.

Theo luật sư Hưng, Nghị định số 145/2025/NĐ–CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung, quy hoạch đô thị và nông thôn liên quan đến địa giới của 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên và quy hoạch chung do UBND cấp tỉnh thực hiện.

“Vì vậy, việc trao quyền chủ động cho UBND cấp tỉnh trong việc lựa chọn loại hình nhà ở xã hội là chung cư hay nhà ở riêng lẻ là hoàn toàn phù hợp. Cơ chế này đảm bảo tính đồng bộ, linh hoạt và sát thực tế, giúp mỗi địa phương có thể xây dựng mô hình NƠXH phù hợp với đặc điểm dân cư, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị thông minh” – luật sư Hưng nói với VietnamFinance.

Cần hậu kiểm chặt chẽ

Bên cạnh những điểm mở về cơ chế, đề xuất cho phép phát triển NƠXH dưới dạng nhà ở riêng lẻ cũng đặt ra nhiều vấn đề thực tiễn.

Xét về chi phí, mô hình thấp tầng có lợi thế hơn chung cư khi giảm được các khoản đầu tư lớn như kết cấu cao tầng, thang máy, PCCC... từ đó sẽ phù hợp với nhu cầu của người lao động ở các tỉnh. Tuy nhiên, theo đánh giá, chính sự “dễ làm và vốn ít” hơn nhà ở dạng chung cư nên chính sách cũng có nguy cơ “kích thích” doanh nghiệp phát triển tràn lan nếu thiếu quy hoạch.

Khả năng áp dụng cũng khác nhau rõ rệt giữa các vùng. Những địa phương có quỹ đất rộng như Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai... có thể tận dụng tốt mô hình này nhưng tại vùng ven các thành phố như Hà Nội, TP. HCM, nơi nhu cầu tập trung cao, sẽ khó khả thi.

Do đó, theo giới chuyên môn, nếu không kiểm soát chặt hạ tầng và trật tự xây dựng, việc nới cơ chế có thể dẫn đến hình thành những điểm dân cư manh mún.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, việc cho phép phát triển NƠXH dưới dạng nhà ở riêng lẻ chỉ mang lại hiệu quả khi được kiểm soát chặt chẽ; nếu không, chính sách rất dễ bị biến tướng.

“Các chủ đầu tư có thể lợi dụng mô hình thấp tầng để bán cho giới đầu cơ hoặc nhà đầu tư thứ cấp, thay vì đúng nhóm thu nhập thấp là những người thực sự cần hỗ trợ về chỗ ở. Điều này có thể dẫn đến tình trạng nơi cần NƠXH thì vẫn thiếu nguồn cung, trong khi những khu vực không có nhu cầu lại phát triển ồ ạt, gây lãng phí và mất kiểm soát” – ông Quê khuyến cáo.

Lãnh đạo G6 Group nhấn mạnh nguy cơ lớn nhất là việc “trá hình” nhà ở xã hội thành sản phẩm đầu tư, mua đi bán lại sau vài năm, thậm chí biến tướng thành đất nền hoặc dự án nghỉ dưỡng.

Vì vậy, theo vị doanh nhân, ngoài yêu cầu về chất lượng xây dựng, các địa phương phải siết chặt tiêu chí xét duyệt đối tượng: người mua phải có hộ khẩu tại địa phương, chưa có nhà ở, chưa từng hưởng chính sách NƠXH và là lao động đang làm việc trên địa bàn. Chỉ khi đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng, chính sách mới góp phần đưa đề án 1 triệu căn NƠXH về đích đúng mục tiêu.

Trong khi đó, luật sư Đào Văn Hưng cho rằng để đảm bảo mục tiêu theo Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030", việc chỉ triển khai chính sách mở rộng loại hình nhà ở xã hội dạng nhà ở riêng lẻ là chưa đủ mà cần thực hiện thêm song song nhiều chính sách hỗ trợ khác.

Thứ nhất là tạo quỹ đất và cắt giảm thủ tục hành chính. Chính phủ và UBND cấp tỉnh cần xây dựng cơ chế tạo quỹ đất sạch để xây dựng NƠXH dạng nhà ở riêng lẻ từ các loại đất khác mà không buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án xây dựng NƠXH dạng nhà ở riêng lẻ.

Thứ hai, về nguồn vốn phát triển NƠXH, Chính phủ cần xây dựng chính sách mới nhằm nâng tổng gói vay ưu đãi (ban đầu là 120 nghìn tỷ đồng) để tạo đà, bứt phá lưu thông vốn các địa phương hoàn thành nhiệm vụ được giao.

Đồng thời, Chính phủ xem xét giảm mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2025 và 2026 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở dựa trên Quyết định số 2690/NĐ-NHNN ngày 18/12/2024 của Ngân hàng Nhà nước.

Các ngân hàng thương mại cũng chủ động nỗ lực triển khai thực hiện các gói tín dụng cho vay NƠXH về lãi suất và thời gian vay, đặc biệt là đối tượng được ưu tiên mua NƠXH theo quy định tại khoản 1 Điều 96, 98 và 99 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 10 Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023.

Thứ ba, cần ban hành cơ chế giám sát và chế tài cụ thể đối với các chủ đầu tư không thực hiện đúng tiêu chuẩn xây dựng NƠXH hoặc địa phương không đảm bảo việc thực hiện đúng tiến độ xây dựng NƠXH. Quy định này giúp đảm bảo việc tuân thủ ngay từ khâu lập quy hoạch và phê duyệt dự án, tránh tình trạng chính sách chỉ dừng ở chủ trương mà không có tính ràng buộc trong thực tiễn.