Đề xuất bảng giá đất Hà Nội mới: ‘Tạo gánh nặng kép, làm chậm đà phục hồi của thị trường’
Lê Tâm -
03/11/2025 15:00 (GMT+7)
(VNF) - Theo dự thảo bảng giá đất mới của Hà Nội, giá đất ở cao nhất lên tới 702 triệu đồng/m2. Việc điều chỉnh này giúp giá đất tiệm cận hơn với thị trường, nhưng đồng thời cũng gây thêm áp lực cho người mua nhà và doanh nghiệp khi chi phí đầu vào và giá bán có nguy cơ bị đẩy lên cao.
“Cơn sóng” mới từ bảng giá
Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/1/2026.
Theo đó, bảng giá đất được chia thành 17 khu vực sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, mỗi khu vực gồm các xã, phường có điều kiện tương tự nhau.
Về đất ở, cả 17 khu vực đều tăng từ 2 – 26% so với hiện hành. Trong đó, khu vực ngoại thành tăng cao nhất, từ 16 - 26% (khu vực 9 tăng 26%). Khu vực nội đô tăng khoảng 2%, với mức cao nhất là 702 triệu đồng/m2, thuộc các tuyến phố trung tâm như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Khay, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, Trần Hưng Đạo.
Đối với đất nông nghiệp, giá tại các phương trung tâm và vùng lân cận Vành đai 3 (khu vực 1-6) giữ nguyên mức 290.000 đồng/m2. Trong khi đó, các xã ở phía bắc và tây nam Thủ đô dự kiến tăng khoảng 24% so với năm 2024. Một số khu vực khác thuộc các huyện hành chính cũ như Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì có giá đất trồng lúa, cây hằng năm khoảng 270.000 đồng/m2.
Đất sản xuất kinh doanh ghi nhận mức tăng tỷ lệ cao nhất tuyệt đối trong tất cả các loại đất và khu vực. Mức tăng cao nhất là 57,1%. Cụ thể là tại huyện Hoài Đức (khu vực 9), giá đất sản xuất kinh doanh trên đường Kim Thìa tăng từ 5.069 nghìn đồng/m2 (2025) lên 7.963 nghìn đồng/m2 (2026). Mức tăng tuyệt đối là 2.894 nghìn đồng/m2.
Đối với đất thương mại dịch vụ, mức tăng cao nhất là 47,86%. Cụ thể mức tăng cao nhất tại huyện Hoài Đức (khu vực 9), giá đất thương mại dịch vụ trên đường Triệu Túc tăng từ 8.709 nghìn đồng/m2 (2025) lên 12.877 nghìn đồng/m2 (2026). Mức tăng tuyệt đối là 4.168 nghìn đồng/m2.
Trong văn bản kiến nghị gửi UBND TP Hà Nội về dự thảo bảng giá đất năm 2026, Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, bảng giá đất tăng cao, chi phí đầu tư bất động sản ở các khu vực ngoại thành cũng tăng theo. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của dự án đầu tư và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở vùng ven để giãn dân.
Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường có thể tiếp tục giảm. Đồng thời, giá nhà ở thương mại cũng gia tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.
Thực tế, nguồn cung nhà ở, phân khúc chung cư tại Thủ đô thời gian qua phần lớn đến từ các khu vực vùng ven bởi quỹ đất ở trung tâm đã dần cạn kiệt. 9 tháng năm 2025, Hà Nội có thêm hơn 24.500 căn hộ đủ điều kiện mở bán nhưng gần 75% đến từ các đại dự án ở quận Nam Từ Liêm và huyện Đông Anh, Gia Lâm trước sáp nhập.
Theo VNREA, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn phục hồi, nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu. Bởi vậy, việc tăng giá đất lúc này có thể trở thành gánh nặng kép, làm chậm quá trình phục hồi.
Giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, gánh nặng ngân sách cũng tăng khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trao đổi với VietnamFinance liên quan đến nội dung trên, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), ông Ngô Gia Cường, nhìn nhận dự thảo được phân thành 17 khu vực là phù hợp với địa giới hành chính mới theo mô hình 2 cấp mới và đã cập nhật thêm các yếu tố tác động đến giá đất như khoảng cách đến đường giao thông có tên trong bảng giá, số lượng mặt tiền tiếp giáp để việc định giá đất được sát với thực tế theo đúng nguyên tắc thị trường.
Lãnh đạo VAI cho rằng mặc dù đã có điều chỉnh tăng sau khi bỏ khung giá đất nhưng dự thảo bảng giá đất năm 2026 vẫn còn khoảng cách tương đối lớn so với giá đất thị trường đang giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, giá chuyển nhượng trên thị trường hiện nay được cho là đang trong giai đoạn bong bóng do đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.
Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hà Nội được xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2024 đang quy định có hiệu lực hàng năm (01/01/2026 đến 31/12/2026). Tuy nhiên, hiện Chính phủ đã có tờ trình số 958/TTr-CP ngày 19/10/2025 trình Quốc hội dự thảo nghị quyết quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Trong đó, điều chỉnh hiệu lực của bảng giá đất năm 2026 thành 5 năm và hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số K và thay đổi về trường hợp áp dụng của bảng giá đất (nhất là áp dụng giá đất trong bảng giá đất lằm căn cứ bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất).
“Tại thời điểm này khá sát với thời điểm xem xét ban hành chính thức nghị quyết và thời điểm ban hành bảng giá đất năm 2026 dẫn đến việc xác định giá đất cần phải xem xét theo cách tiếp cận khác so với quy định của Luật Đất đai 2024” – ông Cường nói.
Ngoài ra, theo ông Cường, kèm theo việc ban hành bảng giá đất mới có mức độ biến động không đồng đều sẽ dẫn đến các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hay chuyển mục đích sử dụng đất … cần được xem xét cùng với các tỷ lệ phần trăm (%) để tính số tiền phải nộp để đảm bảo không tạo ra biến động lớn về chi phí sản xuất, ổn định đời sống của người sử dụng đất.
Tránh đi vào “vết xe đổ” của TP. HCM
Nhiều chuyên gia lo ngại việc tăng bảng giá đất của Hà Nội có thể tác động dây chuyền đến toàn thị trường, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hồi phục chậm. Một số ý kiến cảnh báo nếu chính sách điều chỉnh thiếu thận trọng, chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ tăng mạnh, kéo theo giá nhà leo thang và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp, dù Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, song cơ chế định giá đất vẫn còn nhiều bất cập, khiến mặt bằng giá đất tại nhiều nơi bị đẩy lên quá cao. Khi giá đất tăng, giá bán sản phẩm bất động sản cũng bị đội lên, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Theo ông Hiệp, Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, song thực tế, trong cách xác định giá đất hiện nay, yếu tố lợi ích của doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất nói chung hay doanh nghiệp phát triển bất động sản nói riêng, chưa được tính đến đúng mức.
Ông cũng phân tích thêm, lập luận cho rằng tăng giá đất giúp việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn chỉ đúng một phần. Về tổng thể, một dự án chỉ thật sự đóng góp cho kinh tế – xã hội khi dự án đó có thể triển khai và tiêu thụ được sản phẩm. Ngoài giá đất, doanh nghiệp triển khai dự án còn phải cộng thêm nhiều chi phí nữa mới ra giá bất động sản, nếu giá đất quá cao, thì chắc chắn giá bất động sản cũng sẽ tăng cao.
“Xét giữa cái được và cái mất, thì việc tăng thu ngân sách hay nâng giá đền bù chỉ là lợi ích ngắn hạn, trong khi hệ lụy đối với phát triển kinh tế dài hạn mới là điều đáng lo” - ông Hiệp nhấn mạnh.
Theo ông, trong bối cảnh thị trường đang hồi phục, việc điều chỉnh giá đất cần hết sức thận trọng, bởi một bước đi thiếu cân nhắc có thể khiến chi phí sử dụng đất, chi phí chuyển mục đích và giá thành sản phẩm tăng vọt, buộc doanh nghiệp phải “chùn tay” trong triển khai dự án.
Ông Hiệp cảnh báo, Hà Nội cần tránh lặp lại “vết xe đổ” của TP.HCM, nơi bảng giá đất từng ban hành rồi phải điều chỉnh lại vì tác động tiêu cực đến thị trường. Đây là “phát súng đầu tiên” mang tính định hướng chính sách cho các địa phương khác, nên nếu mức tăng của Hà Nội quá cao, nhiều tỉnh, thành có thể sẽ làm theo, kéo mặt bằng giá đất toàn thị trường lên, gây ra hệ lụy lên thị trường.
Do đó, theo ông Hiệp, điều quan trọng nhất hiện nay là hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đảm bảo mục tiêu phát triển ổn định, thay vì chạy theo những con số ngắn hạn về thu ngân sách hay giá đền bù.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - TP. HCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới bằng khoảng 60% giá thị trường, bước đầu tiệm cận giá thực tế nhưng vẫn bảo đảm ổn định kinh tế - xã hội. Thành phố đang rà soát chênh lệch dữ liệu và lấy ý kiến người dân trước khi chính thức ban hành từ 1/1/2026.
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Delta Group tiếp tục khẳng định năng lực tại các dự án nhà ở xã hội, công trình dân dụng và hạ tầng trọng điểm trên cả nước với gói thầu thi công thuộc dự án khu nhà ở xã hội tại Đa giác 3, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - Một vụ hỏa hoạn nghiêm trọng bùng phát tại tòa nhà văn phòng ở trung tâm Jakarta khiến ít nhất 22 người thiệt mạng, trong đó có một phụ nữ mang thai. Lực lượng chức năng Indonesia huy động hàng trăm nhân viên cùng gần 30 xe chữa cháy để dập lửa, song thiệt hại về người vẫn ở mức đặc biệt nghiêm trọng.
