Đề xuất bảng giá đất Hà Nội mới: ‘Tạo gánh nặng kép, làm chậm đà phục hồi của thị trường’

“Cơn sóng” mới từ bảng giá

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/1/2026.

Theo đó, bảng giá đất được chia thành 17 khu vực sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, mỗi khu vực gồm các xã, phường có điều kiện tương tự nhau.

Về đất ở, cả 17 khu vực đều tăng từ 2 – 26% so với hiện hành. Trong đó, khu vực ngoại thành tăng cao nhất, từ 16 - 26% (khu vực 9 tăng 26%). Khu vực nội đô tăng khoảng 2%, với mức cao nhất là 702 triệu đồng/m2, thuộc các tuyến phố trung tâm như Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Khay, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, Trần Hưng Đạo.

Đối với đất nông nghiệp, giá tại các phương trung tâm và vùng lân cận Vành đai 3 (khu vực 1-6) giữ nguyên mức 290.000 đồng/m2. Trong khi đó, các xã ở phía bắc và tây nam Thủ đô dự kiến tăng khoảng 24% so với năm 2024. Một số khu vực khác thuộc các huyện hành chính cũ như Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì có giá đất trồng lúa, cây hằng năm khoảng 270.000 đồng/m2.

Đất sản xuất kinh doanh ghi nhận mức tăng tỷ lệ cao nhất tuyệt đối trong tất cả các loại đất và khu vực. Mức tăng cao nhất là 57,1%. Cụ thể là tại huyện Hoài Đức (khu vực 9), giá đất sản xuất kinh doanh trên đường Kim Thìa tăng từ 5.069 nghìn đồng/m2 (2025) lên 7.963 nghìn đồng/m2 (2026). Mức tăng tuyệt đối là 2.894 nghìn đồng/m2.

Đối với đất thương mại dịch vụ, mức tăng cao nhất là 47,86%. Cụ thể mức tăng cao nhất tại huyện Hoài Đức (khu vực 9), giá đất thương mại dịch vụ trên đường Triệu Túc tăng từ 8.709 nghìn đồng/m2 (2025) lên 12.877 nghìn đồng/m2 (2026). Mức tăng tuyệt đối là 4.168 nghìn đồng/m2.

Trong văn bản kiến nghị gửi UBND TP Hà Nội về dự thảo bảng giá đất năm 2026, Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, bảng giá đất tăng cao, chi phí đầu tư bất động sản ở các khu vực ngoại thành cũng tăng theo. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của dự án đầu tư và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở vùng ven để giãn dân.

Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường có thể tiếp tục giảm. Đồng thời, giá nhà ở thương mại cũng gia tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.

Thực tế, nguồn cung nhà ở, phân khúc chung cư tại Thủ đô thời gian qua phần lớn đến từ các khu vực vùng ven bởi quỹ đất ở trung tâm đã dần cạn kiệt. 9 tháng năm 2025, Hà Nội có thêm hơn 24.500 căn hộ đủ điều kiện mở bán nhưng gần 75% đến từ các đại dự án ở quận Nam Từ Liêm và huyện Đông Anh, Gia Lâm trước sáp nhập.

Theo VNREA, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn phục hồi, nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu. Bởi vậy, việc tăng giá đất lúc này có thể trở thành gánh nặng kép, làm chậm quá trình phục hồi.

Giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, gánh nặng ngân sách cũng tăng khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trao đổi với VietnamFinance liên quan đến nội dung trên, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), ông Ngô Gia Cường, nhìn nhận dự thảo được phân thành 17 khu vực là phù hợp với địa giới hành chính mới theo mô hình 2 cấp mới và đã cập nhật thêm các yếu tố tác động đến giá đất như khoảng cách đến đường giao thông có tên trong bảng giá, số lượng mặt tiền tiếp giáp để việc định giá đất được sát với thực tế theo đúng nguyên tắc thị trường.

Lãnh đạo VAI cho rằng mặc dù đã có điều chỉnh tăng sau khi bỏ khung giá đất nhưng dự thảo bảng giá đất năm 2026 vẫn còn khoảng cách tương đối lớn so với giá đất thị trường đang giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, giá chuyển nhượng trên thị trường hiện nay được cho là đang trong giai đoạn bong bóng do đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.

Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hà Nội được xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2024 đang quy định có hiệu lực hàng năm (01/01/2026 đến 31/12/2026). Tuy nhiên, hiện Chính phủ đã có tờ trình số 958/TTr-CP ngày 19/10/2025 trình Quốc hội dự thảo nghị quyết quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Trong đó, điều chỉnh hiệu lực của bảng giá đất năm 2026 thành 5 năm và hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số K và thay đổi về trường hợp áp dụng của bảng giá đất (nhất là áp dụng giá đất trong bảng giá đất lằm căn cứ bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất).

“Tại thời điểm này khá sát với thời điểm xem xét ban hành chính thức nghị quyết và thời điểm ban hành bảng giá đất năm 2026 dẫn đến việc xác định giá đất cần phải xem xét theo cách tiếp cận khác so với quy định của Luật Đất đai 2024” – ông Cường nói.

Ngoài ra, theo ông Cường, kèm theo việc ban hành bảng giá đất mới có mức độ biến động không đồng đều sẽ dẫn đến các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hay chuyển mục đích sử dụng đất … cần được xem xét cùng với các tỷ lệ phần trăm (%) để tính số tiền phải nộp để đảm bảo không tạo ra biến động lớn về chi phí sản xuất, ổn định đời sống của người sử dụng đất.

Tránh đi vào “vết xe đổ” của TP. HCM

Nhiều chuyên gia lo ngại việc tăng bảng giá đất của Hà Nội có thể tác động dây chuyền đến toàn thị trường, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hồi phục chậm. Một số ý kiến cảnh báo nếu chính sách điều chỉnh thiếu thận trọng, chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ tăng mạnh, kéo theo giá nhà leo thang và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp, dù Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, song cơ chế định giá đất vẫn còn nhiều bất cập, khiến mặt bằng giá đất tại nhiều nơi bị đẩy lên quá cao. Khi giá đất tăng, giá bán sản phẩm bất động sản cũng bị đội lên, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Theo ông Hiệp, Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, song thực tế, trong cách xác định giá đất hiện nay, yếu tố lợi ích của doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất nói chung hay doanh nghiệp phát triển bất động sản nói riêng, chưa được tính đến đúng mức.

Ông cũng phân tích thêm, lập luận cho rằng tăng giá đất giúp việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn chỉ đúng một phần. Về tổng thể, một dự án chỉ thật sự đóng góp cho kinh tế – xã hội khi dự án đó có thể triển khai và tiêu thụ được sản phẩm. Ngoài giá đất, doanh nghiệp triển khai dự án còn phải cộng thêm nhiều chi phí nữa mới ra giá bất động sản, nếu giá đất quá cao, thì chắc chắn giá bất động sản cũng sẽ tăng cao.

“Xét giữa cái được và cái mất, thì việc tăng thu ngân sách hay nâng giá đền bù chỉ là lợi ích ngắn hạn, trong khi hệ lụy đối với phát triển kinh tế dài hạn mới là điều đáng lo” - ông Hiệp nhấn mạnh.

Theo ông, trong bối cảnh thị trường đang hồi phục, việc điều chỉnh giá đất cần hết sức thận trọng, bởi một bước đi thiếu cân nhắc có thể khiến chi phí sử dụng đất, chi phí chuyển mục đích và giá thành sản phẩm tăng vọt, buộc doanh nghiệp phải “chùn tay” trong triển khai dự án.

Ông Hiệp cảnh báo, Hà Nội cần tránh lặp lại “vết xe đổ” của TP.HCM, nơi bảng giá đất từng ban hành rồi phải điều chỉnh lại vì tác động tiêu cực đến thị trường. Đây là “phát súng đầu tiên” mang tính định hướng chính sách cho các địa phương khác, nên nếu mức tăng của Hà Nội quá cao, nhiều tỉnh, thành có thể sẽ làm theo, kéo mặt bằng giá đất toàn thị trường lên, gây ra hệ lụy lên thị trường.

Do đó, theo ông Hiệp, điều quan trọng nhất hiện nay là hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đảm bảo mục tiêu phát triển ổn định, thay vì chạy theo những con số ngắn hạn về thu ngân sách hay giá đền bù.