M&A bất động sản: Thời kỳ 'cá lớn nuốt cá bé' đã qua

M&A bất động sản vào giai đoạn nước rút

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư và quỹ đầu tư nước ngoài. Đặc biệt càng về cuối năm, xu hướng này càng thể hiện rõ nét hơn.

Theo số liệu của Savills Việt Nam, trong quý III vừa qua, hoạt động M&A bất động sản ghi nhận nhiều thương vụ đáng chú ý như: SkyWorld Development Berhad (Malaysia) đã mua 2.060m2 đất (tại quận 8, TP. HCM) từ Công ty Cổ phần Thuận Thành với giá 14,3 triệu USD để phát triển dự án bất động sản nhà ở.

Tương tự, Gamuda Berhad (Malaysia) đã mua 3,68ha đất tại thành phố Thủ Đức từ Công ty Cổ phần Bất động sản Tâm Lực với số tiền xấp xỉ 315,8 triệu USD để phát triển dự án đa dụng. Một trường hợp tiêu biểu khác là Tập đoàn Keppel (Singapore) đã mua 65% cổ phần trong một công ty nắm giữ tài sản bất động sản thương mại tại Hà Nội với tổng giá trị 50,4 triệu USD.

Đối với nhà đầu tư trong nước, quý III cũng ghi nhận nhiều thương vụ có thể kể đến Công ty Cổ phần Địa ốc First Real Land (Việt Nam) đã mua 22% cổ phần vốn điều lệ của Công ty Cổ phần thương mại - dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu một lô đất diện tích 6.879m2 tại Đà Nẵng với giá 8,2 triệu USD.

Tập đoàn Saigonres (Việt Nam) cũng đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của Công ty Cổ phần Đức Nhi, trở thành chủ sở hữu của một lô đất diện tích 7.700m2 tại quận Tân Phú, TP. HCM. Thông tin Tập đoàn F.I.T (Việt Nam) đã chính thức thoái vốn khỏi dự án khu resort biển Cap Padaran Mũi Dinh có diện tích 800ha tại tỉnh Ninh Thuận cũng được gây chú ý trong quý vừa qua.

Ngoài các thương vụ M&A, trong quý III/2023 còn có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Điển hình là việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) và khoản đầu tư từ Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) vào Tập đoàn Hưng Thịnh.

Theo ghi nhận của nhóm nghiên cứu Dat Xanh Services, các thương vụ M&A gần đây đến từ nhà đầu tư nước ngoài, trong đó phần lớn theo hình thức góp vốn, mua cổ phần. Dự báo trong tương lai, thị trường M&A sẽ bắt đầu phục hồi khi lạm phát và lãi suất được điều chỉnh giảm hợp lý hơn, bên cạnh các yếu tố như tình hình chính trị, pháp lý được củng cố.

Nhóm nghiên cứu của Dat Xanh Service cho biết, nhìn chung thị trường M&A tại Việt Nam vẫn rất hấp dẫn trong trung và dài hạn khi nền kinh tế vẫn cho thấy tiềm năng phát triển lớn, đây là giai đoạn hợp lý để các nhà đầu tư săn được các thương vụ với giá tốt và điều khoản thuận lợi hơn.

Các thương vụ trăm triệu USD đếm trên đầu ngón tay

Trao đổi với Đầu tư Tài chính, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, cho biết so với cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011-2013, giá chào bán các thương vụ bây giờ vẫn đang cao. Một số chủ đầu tư rất khó khăn nhưng vẫn đang cố gắng cầm cự được nên họ không phải bán đổ, bán tháo. Do đó, giữa người bán và người mua đều trong trạng thái giằng co.

Hơn nữa, số lượng dự án đủ điều kiện sẵn sàn giao dịch được rất ít. Chính vì vậy, số lượng các thương vụ thành công với quy mô lên đến 300 triệu USD chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Ông Phan Xuân Cần phân tích nếu nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn từ 5-10 năm thì đây là cơ hội để đàm phán thương lượng, tham gia vào thị trường để mua lại dự án. Cách nhanh nhất hiện nay là mua lại dự án hoặc hợp tác liên doanh với cả đối tác trong nước. Đây là giai đoạn khó khăn về thị trường, tài chính, về pháp lý song những vấn đề này đang dần được tháo gỡ. 

"Trong nửa đầu năm 2024, thị trường M&A bất động sản mới sôi động lên. Sôi động ở đây nghĩa là khi các thủ tục pháp lý được tháo gỡ, lãi suất vẫn đang trong chiều hướng điều chỉnh có thể đi xuống, rõ ràng đây sẽ là cơ hội để tiếp cận vốn dễ hơn", ông Cần nhìn nhận.

Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng cho thấy nhiều nhà đầu tư ngoại cũng đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần. Nhóm các nhà đầu tư bên ngoài chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản... Quy mô vốn cho mỗi thương vụ chỉ khoảng từ 20 - 50 triệu USD.

Báo cáo mới đây của Giám đốc điều hành Khối nghiên cứu thị trường và tư vấn của FiinGroup ông Lê Xuân Đồng cho thấy, thị trường M&A trong thời gian vừa qua đã có sự thay đổi. Nếu như trong năm 2022, phần lớn thương vụ đến từ các tổ chức, doanh nghiệp Việt Nam, nhưng sang năm 2023, do khó khăn của các doanh nghiệp nội, nên doanh nghiệp nước ngoài vươn lên trong hoạt động M&A, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế lớn.

"Họ xác định, đây là thời điểm khó khăn, nhưng lại là cơ hội cho việc mở rộng kinh doanh ở Việt Nam. Vì vậy, số lượng giao dịch được thực hiện bởi các nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh trong 6 tháng vừa qua. Trong đó, hai lĩnh vực hút giao dịch M&A lớn nhất tại Việt Nam là bất động sản và ngân hàng", ông Đồng cho biết.

Theo ông Đồng, vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản đang làm dấy lên lo ngại về việc dự án của doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm với giá rẻ. Song, thực tế cho thấy, thời “cá lớn nuốt cá bé” đã qua và dòng tiền hiện đang có xu hướng hợp tác đầu tư, hơn là “mua đứt bán đoạn”.