Net-Zero trong BĐS: Tại sao người nghèo không thể có 'ngôi nhà xanh'

Lời giải nào cho bài toán NƠXH “xanh”?

Công trình “xanh” đã trở thành xu hướng phát triển trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) cũng như ngành xây dựng, phù hợp với mục tiêu tăng trưởng bền vững chung của toàn cầu. Theo định nghĩa của Hội đồng Công trình xanh thế giới (WGBC), công trình “xanh” là công trình mà việc thiết kế, xây dựng hoặc vận hành phải giảm thiểu các tác động xấu và có thể tạo ra những giá trị tích cực đối với khí hậu và môi trường sống.

Để phát triển BĐS “xanh”, đòi hỏi các dự án phải đáp ứng được nhiều các yếu tố khắt khe để được công nhận chứng chỉ xanh theo tiêu chuẩn quốc tế. Theo một số doanh nghiệp BĐS, điều này có thể làm tăng chi phí đầu vào, ảnh hưởng đến suất đầu tư, do vậy việc áp dụng vào xây dựng NƠXH khá khó khăn vì đây là phân khúc dành cho người có thu nhập thấp.

Bởi vậy, bài toán đặt ra là liệu có thể kết hợp để phát triển dự án nhà ở xã hội (NƠXH) theo xu hướng xanh, bền vững hay không?

Phát biểu tại Hội thảo “Hiện thực hóa NƠXH ‘xanh’”, ông Phạm Hữu Chương, Phó Tổng Biên tập - Tạp chí Kinh tế Sài Gòn cho hay, nhiều ý kiến nhận định rằng, NƠXH không thể “xanh”, nhưng sau khi thảo luận với các đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, các chuyên gia và một số doanh nghiệp đã thực hiện dự án NƠXH thì điều này không phải là không làm được, quan trọng là làm với ai và có bước đi như thế nào.

Theo ông Nguyễn Công Bảo, Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Xi măng Fico Tây Ninh, ở góc độ chi phí xây dựng NƠXH, việc này tùy thuộc vào việc áp dụng các tiêu chí đạt chuẩn công trình “xanh”. Chẳng hạn tiêu chí LEED do Hội đồng Công trình xanh Hoa Kỳ (USGBC) chứng nhận có điều kiện khá ngặt nghèo, nên đòi hỏi phải tăng chi phí đầu tư. Tuy nhiên nếu lựa chọn những bộ tiêu chuẩn công trình "xanh" phù hợp hơn, ví dụ tiêu chuẩn EDGE của IFC, thành viên Nhóm Ngân hàng Thế giới thì so với những công trình thông thường, chi phí sẽ không phát sinh thêm.

Ông Vũ Linh Quang, thành viên Ban giám đốc Hội đồng Công trình xanh Việt Nam đồng tình cho rằng, Việt Nam đã có nhiều tòa nhà thương mại đạt các tiêu chí xanh trong nước và quốc tế từ 15 năm nay, tuy nhiên xu hướng “xanh hóa” nhà chung cư trong đó có NƠXH chỉ mới xuất hiện 5 năm gần đây và chứng chỉ EDGE đã được nhiều chủ đầu tư lựa chọn. Hiện nay, chứng chỉ EDGE đang đứng đầu thị trường Việt Nam khi có 209 công trình được công nhận với 4,7 triệu m2 sàn.

Để đạt NƠXH “xanh” mà không tăng chi phí, chứng chỉ EDGE sẽ yêu cầu tập trung chủ yếu về hiệu quả nước và năng lượng. Chẳng hạn, để tiết kiệm năng lượng cần phải giảm tỷ lệ cửa sổ trên tường, kính bao che phù hợp và cách nhiệt cho tường ngoài; để tiết kiệm nước phải có giải pháp tiết kiệm nước cho thiết bị… Như vậy có thể thấy, NƠXH “xanh” là hoàn toàn khả thi khi các chi phí đầu tư cho việc này hiện không còn cao nữa, vấn đề còn lại chính là cam kết để việc thực hiện chuyển đổi xanh.

Ở góc độ chủ đầu tư NƠXH, ông Trần Đăng Toàn, Phó Tổng Giám đốc phát triển dự án Tập đoàn địa ốc Kim Oanh chia sẻ, trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, doanh nghiệp khá khó khăn khi triển khai các dự án NƠXH, đơn cử như triển khai thủ tục đầu tư bị kéo dài do quy định trình tự đầu tư NƠXH phức tạp hơn trình tự đầu tư nhà ở thương mại hay như các điều kiện vay vốn ưu đãi từ gói tín dụng cho NƠXH khá khó khăn. Điều này đã gián tiếp làm tăng chi phí đầu tư NƠXH như tăng chi phí lãi vay hay không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi.

Hiện nay, khó khăn kỳ vọng được tháo gỡ khi các bộ luật và văn bản liên quan đến thị trường BĐS có hiệu lực từ 1/8. Theo đó, các doanh nghiệp thấy cơ hội nhiều hơn với các dự án NƠXH vì giảm chi phí, giảm thủ tục, như vậy cũng là cơ hội để “xanh hóa” NƠXH, đáp ứng các tiêu chuẩn sống mới và tạo thương hiệu doanh nghiệp.

Chính sách đồng hành phát triển NƠXH “xanh”

Chia sẻ tại buổi hội thảo, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, trong giai đoạn từ năm 2021 đến hết quý II/2024, cả nước đã có 619 dự án NƠXH được triển khai với quy mô 561.800 căn.

Trước đây, việc phát triển NƠXH chưa nhanh như kỳ vọng, nguyên nhân cốt lõi là có những chồng chéo trong các luật khiến phát triển phân khúc nhà ở này gặp nhiều vướng mắc trong thời gian dài, song đến nay hành lang pháp lý đã khơi thông.

Đồng thời, các chính sách khác như tạo điều kiện phát triển quỹ đất xây NƠXH, ưu đãi về lợi nhuận cho chủ đầu tư, cắt giảm thủ tục hành chính, cởi mở những điều kiện cư trú, thu nhập cho người mua… sẽ giúp các chủ đầu tư tăng tốc đầu tư vào các dự án NƠXH, trong đó có các công trình NƠXH “xanh”.

Còn ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM cho hay, NHNN đã và đang triển khai 3 nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy chương trình NƠXH của Chính phủ, cụ thể: cho vay ưu đãi NƠXH thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội; cho vay ưu đãi NƠXH thông qua các Ngân hàng thương mại; và cho vay thông qua triển khai thực hiện gói tín dụng ưu đãi theo định hướng và giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS và phát triển NƠXH.

Đề cập đến các giải pháp tăng cường tín dụng cho vay NƠXH gian tới như: Tiếp tục các chính sách tín dụng ưu đãi; tháo gỡ kịp thời khó khăn vướng mắc về mặt pháp lý của dự án; tổ chức triển khai thực hiện những điểm mới từ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và những điểm mới từ Luật các tổ chức tín dụng… Ông Nguyễn Đức Lệnh cho biết, các chính sách đã, đang và sắp triển khai sẽ góp phần phát triển NƠXH, trong đó có các dự án “xanh” giúp giảm phát thải, nâng cao chất lượng đời sống người dân nhưng không làm tăng giá mua nhà.

Nói về các dự án NƠXH doanh nghiệp đang triển khai, bà Tô Thị Thủy, Tổng giám đốc Chương Dương Homeland cho hay, e ngại hiện nay trong đầu tư NƠXH “xanh” chính là để chi phí đầu tư tăng, vì điều này sẽ làm giá thành căn hộ tăng, như thế sẽ mất ý nghĩa chính sách đầu tư NƠXH của Nhà nước cùng doanh nghiệp. Bởi vậy, để quyết tâm thực hiện các dự án NƠXH “xanh” trong thời gian tới bằng cách giảm tiêu thụ năng lượng 20% và tiêu thụ nước 20%, doanh nghiệp rất kỳ vọng có sự đồng hành của chính quyền các cấp, của hệ thống ngân hàng, nhà cung cấp vật liệu xây dựng cùng các đơn vị tư vấn công trình “xanh”.