'Ngâm' dự án giữa lòng Đà Lạt hơn thập kỷ, Công ty Kiên Trung liệu có đủ năng lực tài chính?

Theo người dân sống tại khu vực này, kể từ khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Kiên Trung (viết tắt là Công ty Kiên Trung) hầu như không có tác động gì đến phần đất được giao mà chỉ san lấp một phần mặt bằng và đào rãnh thoát nước.

Trải qua hơn 10 năm, dự án khu đô thị mới số 6 Trại Mát vẫn chỉ là một bãi đất trống, cỏ mọc um tùm gây bức xúc cho người dân địa phương, đặc biệt là gây ảnh hưởng rất xấu tới đời sống của người dân sống trong khu vực dự án.

Tìm hiểu được biết, dự án này có quy mô gần 76ha, mục tiêu đầu tư xây dựng khu đô thị mới để phục vụ tái định cư và kinh doanh bất động sản, thời gian triển khai đầu tư hạ tầng kỹ thuật từ năm 2007 đến năm 2009. Dự án với tổng mức vốn đầu tư 167 tỷ đồng, thời gian hoạt động 50 năm.

Sau khi được chính quyền tỉnh Lâm Đồng điều chỉnh lần đầu tiên vào năm 2009, dự án khu đô thị mới số 6 Trại Mát được rậm rịch khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 500 tỷ đồng, đồng thời được quảng bá rộng rãi với tên thương mại là Hoàng Đình Villa Đà Lạt. Chỉ cách trung tâm thành phố khoảng 6km, dự án kỳ vọng cung cấp ra thị trường 130 lô đất nhà liền kề sân vườn, 276 lô nhà biệt lập, 170 lô biệt thự... với giá bán khoảng 4,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, dự án sau đó được triển khai rất "ì ạch", liên tục vỡ tiến độ. Hơn thập kỷ qua, mặc dù đã được chính quyền tỉnh Lâm Đồng liên tiếp điều chỉnh gia hạn đến 6 lần (2009, 2010, 2012, 2016, 2017, 2021), song dự án vẫn "dậm chân tại chỗ" như đang thách thức sự nhẫn nại của chính quyền tỉnh, cũng như người dân địa phương.

Gần đây nhất, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản số 3260 ngày 21/5/2021 về việc chấp thuận chủ trương tiếp tục cho Công ty Kiên Trung triển khai dự án và khẳng định: "Đây là lần điều chỉnh cuối cùng với dự án này; trường hợp hết thời gian điều chỉnh tiến độ (24 tháng kể từ ngày ban hành văn bản này) mà không triển khai dự án đúng tiến độ cam kết thì UBND tỉnh sẽ thu hồi dự án theo quy định".

Mặc dù trước đó, năm 2019, UBND tỉnh Lâm Đồng đã chỉ ra tồn tại, hạn chế của việc thực hiện dự án là do chủ đầu tư không có sự quyết tâm, cũng như năng lực tài chính còn hạn chế, còn gặp khó khăn.

Bình luận về động thái này của UBND tỉnh Lâm Đồng, người dân sống trong khu vực dự án thẳng thắn chia sẻ rằng họ đã không còn tin tưởng vào khả năng hoàn thiện và đi vào hoạt động của khu đô thị mới trên giấy này.

"Bắt mạch" chủ đầu tư

Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Kiên Trung được thành lập vào ngày 11/4/2003, hiện đại bản doanh đặt ở số 20 đường Pasteur, phường 4, thành phố Đà Lạt. Trước thời điểm cuối năm 2016, cơ cấu cổ đông của Công ty Kiên Trung gồm ông Tô Anh Vũ (1985), ông Tô Hữu Duy (1983) và bà Trần Thị Kim Thanh (1961) với tỷ lệ sở hữu lần lượt là 45%, 45% và 10%.

Sau này, bộ đôi doanh nhân nhà họ Tô đã thoái toàn bộ vốn tại Công ty Kiên Trung, thay vào đó là sự xuất hiện của nhóm cổ đông mới là Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai, ông Nguyễn Cảnh Sơn (1972), bà Nguyễn Thu Yến (1972), ông Nguyễn Đăng Tuấn (1975), ông Phạm Văn Quảng (1977), ông Hà Văn Hiếu (1972) và ông Cao Tất Thành (1978).

Doanh nghiệp ghi nhận cú tăng vốn mạnh mẽ, từ 36 tỷ đồng lên 200 tỷ đồng. Trong đó, ông Cao Tất Thành nắm tới 40,1% vốn điều lệ, là cổ đông lớn nhất và cũng là tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật doanh nghiệp. Chiếc ghế chủ tịch HĐQT lúc này thuộc về ông Hà Văn Hiếu, tuy nhiên ông Hiếu chỉ sở hữu 10% vốn doanh nghiệp, ngang ngửa với bà Thanh (tổng giám đốc cũ), bà Yến, ông Tuấn và ông Quảng.

Đáng chú ý, Công ty Cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai và ông Nguyễn Cảnh Sơn đều là các thành viên thuộc tập đoàn nổi danh của Việt Nam. Ông Sơn còn là cái tên xuất hiện trong hồ sơ Panama, một sự kiện rò rỉ thông tin về thuế gây chấn động thế giới được khởi xướng bởi Hiệp hội Các nhà báo Điều tra Quốc tế (ICIJ) vào năm 2016.

Trở lại với Công ty Kiên Trung, doanh nghiệp này duy trì vốn điều lệ ở mức 200 tỷ đồng trong 4 năm sau đó. Mãi đến ngày 26/4/2021, các cổ đông mới nâng chỉ số vốn góp này lên gấp 3 lần, đạt 600 tỷ đồng với tỷ lệ sở hữu gần như không biến động.

Trong khi đó, tổng tài sản của doanh nghiệp giai đoạn này "phình to" gấp hàng chục lần do sự xuất hiện của các khoản phải thu. Theo thông tin VietnamFinance có được, thời điểm 2016-2017, cùng với sự tham gia của nhóm cổ đông mới, tổng tài sản của Công ty Kiên Trung đã tăng đột biến từ 87,5 tỷ đồng lên 811,7 tỷ đồng, tương ứng 9,2 lần.

Chưa dừng lại ở đó, khối tài sản đã tăng đều đặn lên 1.184 tỷ đồng và cán mốc 1.442 tỷ đồng trong hai năm kế tiếp. Đến cuối năm 2020, chỉ số đo lường sức mạnh này mới bất ngờ giảm đến 26,5% so với cùng kỳ, xuống còn 1.059 tỷ đồng.

Bảng cân đối kế toán thể hiện, mức tăng tổng tài sản chủ yếu đến từ các khoản phải thu ngắn hạn, có năm chiếm đến 84,2% tài sản (năm 2019), giảm còn 76% vào năm 2020. Đặc biệt, doanh nghiệp không phát sinh giá trị hàng tồn kho trong suốt giai đoạn 2016-2020, lượng tiền mặt dự trữ cũng chỉ ở mức vài tỷ đồng.

Đối ứng bên nguồn vốn, nợ phải trả tăng chóng vánh, từ hơn 50 tỷ đồng (năm 2016) đã nhảy vọt lên mức "đỉnh" 1.241 tỷ đồng (năm 2019) và hạ dần về mức 858 tỷ đồng (năm 2020). Chiếm tỷ trọng lớn trong đó là nợ vay dài hạn, năm 2019 ghi nhận cao nhất ở mức trên 600 tỷ đồng. Đây cũng là thời điểm Công ty Kiên Trung phát hành lô trái phiếu trị giá 600 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng với lãi suất 10%/năm.

Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới số 6 Trại Mát dường như "ngủ đông" trong 5 năm vừa rồi khi doanh thu thuần đều là con số 0 tròn trĩnh. Nếu không có nguồn lợi nhuận từ hoạt động khác, Công ty Kiên Trung đã có thể chịu lỗ hàng chục tỷ đồng mỗi năm do chi phí lãi vay luôn giữ ở mức "khủng" (năm 2020 là 88 tỷ đồng).

Nhưng nhờ đó, Công ty Kiên Trung chưa từng ghi lỗ trên kết quả kinh doanh, với lợi nhuận sau thuế đì đẹt dưới 1 tỷ đồng/năm.