Nhà đầu tư bất động sản ngoại muốn được ‘bằng vai’ với nhà đầu tư nội

Hiện tại, sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 mới ("LKDBĐS") và Luật Nhà ở 2014 mới ("LNO") bắt đầu có hiệu lực, mối quan tâm dành cho thị trường bất động sản, và hoạt động của thị trường bất động sản trong nước ngày càng gia tăng.

Tiếp đó, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn LKDBĐS đã được ban hành chính thức ngày 10/9/2015 ("Nghị Định 76") và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn LNO đã được ban hành chính thức ngày 20/10/2015 ("Nghị Định 99").

Theo các chuyên gia, những quy định mới này đã tạo ra nhiều cơ hội hơn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thông qua việc xóa bỏ các rào cản ban đầu với đầu tư nước ngoài, cũng như nhiều cải thiện cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, những nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận bất động sản và phát triển kinh doanh vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ, và tồn tại những hạn chế có thể được loại bỏ nhằm đảm bảo thị trường cân bằng và ổn định hơn. 

Theo ông David Lim, hiện vẫn còn nhiều giới hạn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Chẳng hạn, theo Điều 11 của LKDBĐS, nhà đầu tư bất động sản nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền để bán trong khi nhà đầu tư bất động sản Việt Nam lại được phép thực hiện như vậy.

Thứ hai, căn cứ Điều 57 của LKDBĐS, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua bất động sản được hình thành trong tương lai, trong khi tỷ lệ áp dụng dành cho nhà đầu tư bất động sản Việt Nam là 70%.

Thứ ba, theo Điều 10 của LKDBĐS, nhà đầu tư nước ngoài  không được phép mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê hay cho thuê mua, mà chỉ có thể cho thuê lại. Trong khi nhà đầu tư bất động sản trong nước được phép thực hiện hình thức kinh doanh bất động sản này.

Luật sư David Lim cho rằng việc tồn tại nhiều khác biệt trong đối xử với nhà đầu tư bất động sản nước ngoài và trong nước, khi mà sự cần thiết của những khác biệt này là không rõ ràng.

Sự thiếu nhất quán này được đánh giá là "không có lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản khi mà chúng gây nên sự thiếu hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản và làm mất tính cạnh tranh của ngành công nghiệp này nói chung".

"Chúng tôi đề nghị xóa bỏ mọi sự khác biệt trong chính sách áp dụng cho nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư Việt Nam để bảo đảm sân chơi công bằng và lành mạnh cho mọi nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam", báo cáo của nhóm công tác đề xuất.

Bên cạnh đó, Điều 14 của LKDBĐS quy định các tổ chức và cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng và được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và Điều 160 của LNO quy định tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Những tổ chức nước ngoài này phải thành lập và duy trì sự hiện diện ở Việt Nam. Ngược lại, cá nhân nước ngoài không buộc phải định cư ở Việt Nam khi sở hữu nhà ở. Họ chỉ phải có hộ chiếu hợp lệ cho phép nhập cảnh vào Việt Nam.

"Chúng tôi vẫn không hiểu rõ lí do tổ chức nước ngoài chịu điều kiện khắt khe hơn cá nhân nước ngoài. Trong khi LNO đã mở cửa cho cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì cơ chế tương tự cũng nên được áp dụng cho tổ chức nước ngoài. Chúng tôi đề nghị sửa đối LNO theo hướng cho phép tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở mà không cần có hiện diện tại Việt Nam", báo cáo viết.