Nhà giá rẻ Hà Nội: Từ kì vọng đến thất vọng

Nguồn cung mới không như mong đợi

Hồi tháng 12 năm ngoái, Tập đoàn Vingroup (HoSE: VIC) bất ngờ tuyên bố đơn vị này sẽ phát triển dòng căn hộ đại chúng mang thương hiệu VinCity. Theo kế hoạch, trong vòng 5 năm, Vingroup sẽ xây dựng từ 200 – 300 nghìn căn hộ có giá từ 700 triệu đồng tại 7 tỉnh thành trên cả nước.

Thông tin Vingroup tham gia thị trường nhà ở đại chúng (nhà giá rẻ) ngay lập tức gây xôn xao thị trường bất động sản. Bởi với số lượng trung bình 60.000 căn/năm, căn hộ đại chúng VinCity sẽ tạo nên một nguồn cung khổng lồ cho thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ. "Hiệu ứng VinCity" quá lớn, khiến không ít chuyên gia và đơn vị nghiên cứu thị trường "say sưa" nhận định: 2017 sẽ là năm của nhà giá rẻ.

Tuy nhiên, tại Đại hội cổ đông thường niên tổ chức vào tháng 4/2017, ông Phạm Nhật Vượng – Chủ tịch HĐQT Vingroup, đã đính chính: "VinCity không phải mô hình nhà giá rẻ. Đây là phân khúc hướng tới khách hàng có mức thu nhập trung bình cao".

Nguồn cung nhà giá rẻ giảm dần qua các quý trong năm 2017

Trên thực tế, nguồn cung nhà giá rẻ trong 3 quý vừa qua không được dồi dào "như người ta vẫn tưởng". Thậm chí, nguồn cung nhà giá rẻ còn đang đi xuống qua từng quý.

Cụ thể, báo cáo thị trường Hà Nội quý I/2017 của CBRE cho biết, toàn quý có 9.398 căn hộ mở bán mới từ 35 dự án. Trong đó, phân khúc bình dân chiếm 19% (tương đương 1.780 căn). Theo CBRE, so với quý IV/2016, nguồn cung phân khúc bình dân quý I/2017 đã tăng gấp 2,7 lần.

Tuy nhiên, bước sang quý II, nguồn cung toàn thị trường đã giảm xuống chỉ còn 8.086 căn hộ mở bán mới từ 27 dự án (giảm 14% so với quý trước). Phân khúc bình dân do vậy cũng suy giảm theo, chỉ có khoảng 1.500 căn mới được tung ra thị trường (chiếm khoảng 19%).

Quý III, nguồn cung mới gần như không đổi khi có 8.270 căn hộ được mở bán mới (tăng 2,6% so với quý II) tuy nhiên phân khúc bình dân đã cho thấy sự sụt giảm mạnh khi chỉ có chưa đến 1.000 căn mở bán mới (chiếm tỷ lệ khoảng 11% tổng nguồn cung mới).

Như vậy, trải qua 3 quý, nguồn cung phân khúc nhà giá rẻ đã suy giảm cả về số lượng và tỷ trọng trong tổng nguồn cung của thị trường Hà Nội.

Điều đáng chú ý là trong quý III/2017, nguồn cung cao cấp cũng đã cho thấy suy giảm đáng kể khi chỉ có 1.480 căn mở bán mới. Điều này khiến tỷ trọng của phân khúc cao cấp trong tổng nguồn cung sụt từ 26% (trung bình 4 quý trước) xuống còn 18%.

Kẻ thống trị của thị trường nhà ở Hà Nội, do vậy, vẫn là phân khúc trung cấp – chiếm 71% tổng nguồn cung trong quý III và 50% tổng nguồn cung lũy kế tính đến quý III/2017.

Nguồn cung lớn còn ở… tương lai

Theo khảo sát của VietnamFinance, nguồn cung nhà giá rẻ tại Hà Nội trong các quý vừa qua vẫn được hỗ trợ bởi các dự án cũ như Thanh Hà, Gelexia Riverside hay loạt dự án dọc Đại lộ Thăng Long thuộc địa phận Hoài Đức như Golden An Khánh, Thăng Long Victory…

Nguồn cung mới cũng xuất hiện, tuy nhiên không nhiều. Có thể kể đến một số dự án như Hateco Apollo (Xuân Phương, Nam Từ Liêm), Samsora Premier 105 Chu Văn An (Hà Đông), Startup Tower (Đại Mỗ, Nam Từ Liêm), Intracom Riverside (Vĩnh Ngọc, Đông Anh)… Các dự án này cung cấp từ vài trăm tới vài nghìn căn hộ ra thị trường, mức giá dao động trong khoảng 15 – 20 triệu đồng/m2.

Còn nguồn cung lớn mà thị trường kì vọng vẫn đang nằm ở thì tương lai. Đó là 15.000 căn nhà giá rẻ của FLC, là kế hoạch 5.000 căn giá 20 triệu đồng/m2 của Sunshine Group…

Sẽ không có bất ngờ nào trong năm 2017

Mặc dù thị trường đang đi vào giai đoạn sôi động nhất trong năm, tuy nhiên trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng thư kí Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng sẽ gần như không có sự bùng nổ, đột biến hay tăng vọt nào về nguồn cung và giá bán trong năm 2017. "Chúng tôi đã nhận định và giữ nguyên dự báo từ đầu năm là năm nay thị trường sẽ ở mức ổn định, không có đột biến nào", ông Đính nói.

Giải thích về việc nguồn cung nhà giá rẻ năm 2017 không được như kì vọng, ông Đính cho rằng đây là do tính chu kì của quá trình đầu tư.

"Một dự án từ khâu nghiên cứu đến quyết định đầu tư, đến khi ra được sản phẩm có độ trễ khá dài vì thủ tục. Thủ tục của ta hiện nay khá phức tạp nên dự án có nhanh cũng phải 2 - 3 năm mới khởi công được. Việc chưa bùng nổ nguồn cung ngay trong năm nay là do các chủ đầu tư mới đang trong quá trình nghiên cứu và lập kế hoạch. Không có chủ đầu tư nào, dự án nào vừa tuyên bố hôm trước, hôm sau đã ra được hàng", ông Đính phân tích.

Giá nhà khó giảm được trong bối cảnh hiện nay

Ông Đính cũng cho rằng trong năm 2017, giá bán các căn hộ sẽ giữ nguyên hoặc tăng rất nhẹ, chỉ từ 1 – 2%. "Trong điều kiện ổn định, giá chỉ tăng nhẹ do ảnh hưởng lạm phát. Ngoài ra, có thể thấy trong năm nay, nguồn cung khá lớn và ra khá đều đặn nên biến động mạnh về giá hầu như không có".

Nói về kì vọng giảm giá, ông Đính nhận định trong bối cảnh như hiện nay thì gần như không có tình trạng giảm giá được. "Có thời điểm bán tốt hoặc bán chậm, nhưng về cơ bản là ổn định", ông nói.