Nhà ở xã hội khó đủ đường: Đất thiếu, tiến độ chậm, chính sách vướng

Vướng nhiều “nút thắt” trong quá trình triển khai

Báo cáo giám sát của HĐND TP. HCM cuối năm 2023 cho thấy, mặc dù các dự án NƠXH trong giai đoạn 2016-2020 phát triển nhanh nhưng kết thúc giai đoạn này thành phố không đạt chỉ tiêu phát triển 1,78 triệu m2 sàn xây dựng NƠXH (chỉ đạt tỉ lệ 66,8%). Còn giai đoạn 2021-2025, khả năng hoàn thành chỉ tiêu phát triển thêm khoảng 2,5 triệu m2 sàn xây dựng (tương đương 35.000 căn NƠXH) là rất thấp, khó khả thi.

Theo đại diện Sở Xây dựng TP. HCM, giai đoạn 2021-2025, thành phố dự kiến có 91 dự án NƠXH với diện tích hơn 210ha với quy mô khoảng 98.685 căn hộ. Hiện đã có 49/91 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, trong 49 dự án có đến 46 dự án được chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020.

Số liệu thống kê cho thấy, tính đến quý II/2023, thành phố chỉ mới hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án với quy mô 623 căn hộ. Đồng thời có 7 dự án NƠXH và nhà lưu trú công nhân (khoảng 5.000 căn) đang trong giai đoạn triển khai thi công.

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM chia sẻ, quá trình triển khai các dự án NƠXH còn nhiều vấn đề bất cập, vướng mắc cần tháo gỡ. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án rất khó khăn, tiến độ thực hiện chậm, thậm chí không thực hiện được.

Mặt khác, ở một số đồ án quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất… hiện chưa bố trí quỹ đất phát triển NƠXH. Quỹ đất này hiện nay chủ yếu từ 20% quỹ đất mà chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại bàn giao và đất do các doanh nghiệp từ bồi thường, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng. Ngoài ra, các hình thức NƠXH chưa đa dạng, sản phẩm căn hộ có diện tích 25 - 30m2 với giá bán khoảng 400 triệu đồng và NƠXH phục vụ nhu cầu thuê, thuê mua còn ít, chưa đáp ứng tình hình thực tế.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), “nút thắt” nhìn thấy rõ là các quy định  còn nhiều bất cập, cần nới các điều kiện để giúp người mua tiếp cận NƠXH thuận lợi hơn. Trong đó, cần sớm nâng cả mức đóng thuế TNCN và mức giảm trừ gia cảnh ít nhất 25%. Tức tăng mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế TNCN từ 11 lên 13 triệu đồng và tăng mức giảm trừ gia cảnh từ 4,4 triệu lên 5,5 triệu đồng mỗi tháng.

Một nút thắt đang cần giải quyết gấp là chính sách xác minh đối tượng, điều kiện được thụ hưởng NƠXH. Theo quy định, Điều 49 Luật Nhà ở thì có 10 đối tượng, tuy nhiên lại không có quy định làm căn cứ để phân biệt điều kiện được thụ hưởng theo từng trường hợp là gì. “Đối tượng muốn mua NƠXH phải được xác nhận chưa có nhà. Tuy nhiên, hiện nay một số cơ quan, kể cả chính quyền địa phương chỉ xác nhận người này ở địa phương nơi người đó đăng ký. Địa phương không có thông tin để xác nhận trên diện rộng, do đó vấn đề xác nhận là một điểm nghẽn”, ông Châu cho hay.

Cần cuộc “cách mạng” về phát triển NƠXH

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021-2030” vừa qua, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 499 dự án NƠXH đã được triển khai với quy mô hơn 411.000 căn hộ (trong đó 71 dự án đã hoàn thành với quy mô gần 40.0000 căn; 127 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô gần 108.000 căn; 301 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 265.500 căn).

Tổng hợp báo cáo của các địa phương cho thấy, cả nước đã quy hoạch 1.249 khu đất với quy mô 8.390ha làm NƠXH, như vậy so với năm 2020 (3.359ha) thì diện tích đất phát triển NƠXH đến nay đã tăng thêm 5.031ha.

Nhiều nơi đã tích cực trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy khởi công xây dựng NƠXH, tuy nhiên một số địa phương trọng điểm mặc dù có nhu cầu về NƠXH rất lớn, nhưng việc đầu tư NƠXH còn hạn chế so với mục tiêu của Đề án đến năm 2025 (Hà Nội 03 dự án, 1.700 căn đáp ứng 9%; TP. HCM 07 dự án, 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng 05 dự án, 2.750 căn đáp ứng 43%;...), hoặc một số địa phương không có dự án NƠXH khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay (Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi...)

Nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là chính sách phát triển NƠXH chưa được sửa đổi kịp thời, dẫn đến nhiều hạn chế như thiếu quỹ đất, nguồn vốn tín dụng còn hạn hẹp, thời gian thực hiện kéo dài. Dù các luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, đến đầu năm 2025 mới được thi hành. Do đó những ưu đãi cho chủ đầu tư hay việc đơn giản hóa các thủ tục vẫn chưa được thực hiện.

Đối với gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho Đề án, có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu hơn 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, đại diện Bộ Xây dựng đánh giá việc giải ngân còn rất chậm. Đến nay, gói này chỉ mới giải ngân được 0,3% với gần 415 tỷ cho 6 dự án NƠXH tại 5 địa phương.

Một số chuyên gia cho rằng, để Chương trình phát triển NƠXH không biến thành “đầu voi đuôi chuột”, việc cần làm là phải có một cuộc “cách mạng” triệt để, tạo “cú hích” giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN - MT nhận định, thủ tục hành chính đối với các dự án NƠXH nhiều phức tạp mà mức lợi nhuận thấp, nên doanh nghiệp “không mặn mà” với loại hình sản phẩm này. Mặt khác, nếu thủ tục hành chính phức tạp, dẫn đến vốn ứ đọng, tăng suất đầu tư thì các chi phí này lại do doanh nghiệp chịu.

Đồng quan điểm, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cũng cho hay, với dự án NƠXH, nhà ở công nhân thì thủ tục hành chính phải thiết kế riêng, thật tinh gọn, giảm thiểu hơn dự án nhà ở thương mại. Như vậy, mới thu hút được DN tham gia xây dựng, tăng nguồn cung.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng, muốn tăng nguồn cung NƠXH phải tạo được quỹ đất, thủ tục hành chính, nguồn vốn… phải được khơi thông. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ tốt hơn, thực chất hơn cho chủ đầu tư mới thu hút được nhiều DN tham gia.

Còn đối với TP. HCM, ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP cho biết, thành phố sẽ vận dụng Nghị quyết 98 để giải quyết các vấn đề đang vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai đối dự án NƠXH.