Nhà ở xã hội sắp được 'giải cứu'

Quy định thông thoáng hơn

Theo quy định hiện hành, dự án nhà ở xã hội (NOXH) được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, để được hưởng chính sách ưu đãi này, dự án phải trải qua hàng loạt thủ tục. Đầu tiên là xác định giá đất, sau đó cơ quan chức năng ra thông báo số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Khi có thông báo, doanh nghiệp (DN) phải làm hồ sơ xin miễn các loại tiền này. Điều đáng nói, để ra được thông báo đóng tiền sử dụng đất, dự án phải mất nhiều năm. Thậm chí nhiều dự án mãi không xong khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất vì không ai dám làm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành, đưa ra dẫn chứng dự án NOXH của công ty ông dù đã bàn giao nhà cho khách hàng từ năm 2019, sau đó công ty đã nộp đơn xin được miễn tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được quyết định do nhà nước chưa tính được tiền sử dụng đất mà DN phải đóng là bao nhiêu. Do vậy luật Nhà ở 2024 dự kiến hiệu lực từ đầu tháng 8 (sớm hơn 5 tháng so với quy định) đưa ra quy định miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng đất và thuê đất ngay từ đầu, từ đó cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện dự án cho DN.

Khi phân khúc NOXH được khơi thông sẽ lan tỏa ra các phân khúc khác, giúp thị trường bất động sản sớm hồi phục. Để đón đầu đà hồi phục này, ông Lê Hữu Nghĩa cho biết công ty của ông đang đầu tư 3.000 căn NOXH để tung ra thị trường trong thời gian tới.

Một DN làm NOXH khác cho biết trước đây khi làm NOXH, theo quy định DN được dành 20% số căn hộ để bán thương mại, nhưng thực tế DN của ông phải đóng thuế trên toàn bộ diện tích xây dựng dự án. Như vậy, việc ưu đãi chỉ có trên lý thuyết, thực tế DN không được ưu đãi điểm này. Do đó các quy định hiện tại không khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng NOXH. DN kỳ vọng với những quy định mới trong luật Nhà ở 2024, luật Đất đai 2024, những bất cập này sẽ được tháo gỡ, từ đó khuyến khích các nhà đầu tư tham gia đầu tư NOXH, nhất là các điều kiện nới lỏng hơn với chủ đầu tư, người mua NOXH.

Theo quy định mới, điều kiện được mua nhà là có thu nhập 15 triệu đồng một tháng, cao hơn 4 triệu đồng so với quy định hiện nay; chưa sở hữu bất động sản tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, sẽ được nhận hỗ trợ vay mua, thuê NOXH. Điều kiện xác định về thu nhập, xác định về nơi cư trú cũng thoáng hơn trước rất nhiều. Đây là những điểm rất quan trọng giúp người dân mua NOXH dễ dàng hơn. "Khi mua hoặc thuê mua NOXH chỉ còn 2 điều kiện là nhà ở và thu nhập. Còn đối với trường hợp thuê NOXH thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng. Đây là quy định khá thông thoáng", vị chủ DN nói trên cho hay.

Nhiều nút thắt được tháo cởi

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh phân tích, các quy định của pháp luật cho phép chủ đầu tư thực hiện các dự án NOXH được ưu ái hơn so với làm nhà ở thương mại, nhất là quy định được miễn tiền sử dụng đất được nhà nước giao hoặc cho thuê.

Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, chủ đầu tư dự án NOXH để được miễn tiền sử dụng đất thì vẫn phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai, sau đó mới thực hiện thủ tục miễn. Điều này làm phát sinh thêm thủ tục hành chính. Bởi thực hiện thủ tục này phải mất thời gian từ 1 - 2 năm. Ngoài ra, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân cũng chưa đủ hấp dẫn, thiếu thực chất. Các ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế... nhưng thực chất chủ đầu tư lại không được hưởng mà là người mua nhà được hưởng. 

Do theo quy định của pháp luật thì các khoản ưu đãi của nhà nước không được tính vào giá bán, giá cho thuê NOXH. Ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư NOXH, nhà ở công nhân cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định. Không chỉ vậy, chính sách ưu đãi về phần diện tích kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án NOXH đã được thực hiện từ năm 2014 đến nay nhưng lại chỉ được quy định trong các nghị định của Chính phủ mà không đưa vào luật nên không đảm bảo tính pháp lý.

Đáng mừng là luật Nhà ở 2024 đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án NOXH, góp phần hoàn thành mục tiêu đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH, tăng nguồn cung cho phân khúc này. "Luật lần này tạo được sự đột phá khi sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án NOXH không phân biệt nguồn vốn, tất cả đều được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. 

Ngoài ra, chủ đầu tư còn được hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN. Luật cũng bổ sung quy định chủ đầu tư dự án NOXH không bằng vốn đầu tư công được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH, được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở của dự án để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc diện tích sàn (tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của khối nhà ở đó) để kinh doanh dịch vụ, thương mại", ông Phan Công Chánh nói.

Là công ty chuyên làm NOXH, ông Nguyễn Hoàng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư NOXH, cho biết trước đây luật Nhà ở 2014 quy định các dự án NOXH phải dành tối thiểu 20% diện tích NOXH trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Nhưng trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ cho thuê này để không, rất lãng phí. Trong khi đó, chủ đầu tư lại không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư. 

Bởi vậy, đây cũng là một trong những rào cản khiến khó khuyến khích chủ đầu tư tham gia xây dựng NOXH, nhất là NOXH để cho thuê. Nhưng hiện nay quy định mới cho phép chủ đầu tư dự án NOXH được hạch toán riêng, không tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại vào giá thành NOXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này. Đây cũng là một hướng mở cho các DN.

Theo Bộ Xây dựng, năm 2024, cả nước nỗ lực phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn NOXH, nhà ở công nhân. Đây là mục tiêu được đưa ra tại Nghị quyết số 01 của Chính phủ ngay từ những ngày đầu năm. Dài hạn hơn, đến năm 2030, mục tiêu chúng ta sẽ xây dựng khoảng 1 triệu căn. Để hoàn thành mục tiêu này, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nói rằng Bộ đang cố gắng trình Chính phủ để các nghị định liên quan đến NOXH có hiệu lực cùng với luật Nhà ở 2024, nhằm tháo gỡ các vấn đề với NOXH. Điển hình như vấn đề về quỹ đất, ưu đãi cho chủ đầu tư, đối tượng và điều kiện người mua NOXH, vấn đề về giá bán… sẽ được làm rõ hấp dẫn hơn.

DN tham gia làm NOXH sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay đối với toàn bộ diện tích đất của dự án mà không cần phải thêm các thủ tục gì. Ngoài ra còn được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại nhằm thu hồi vốn…

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)