Nút thắt dần được gỡ, hàng trăm nghìn tỷ tiếp tục đổ vào nhà đất?

Doanh nghiệp bất động sản khát vốn

Trong khi cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang rất cần vốn, để tái đầu tư phục hồi sản xuất, kinh doanh thì mức tăng trưởng tín dụng từ hệ thống ngân hàng lại tăng trưởng thấp hơn những năm trước.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tăng trưởng tín dụng năm 2023 đạt 13,5%. Mức tăng trưởng này không đạt mục tiêu đề ra (14,5%).

Tính tới cuối năm 2023, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là 2,75 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 6,75% so với đầu năm. Trong đó, cho vay tiêu dùng bất động sản giảm 0,7% nhưng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 22%.

Tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản chiếm 64% trong tổng dư nợ cho vay bất động sản. Cơ cấu huy động vốn và cho vay vẫn tồn tại rủi ro mất cân đối kỳ hạn (huy động vốn ngắn hạn chiếm trên 80%, trong khi 50% tổng dư nợ cho vay là trung, dài hạn).

Trong khi ngân hàng dư thừa thanh khoản thì nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn thiếu vốn để hoạt động.

70% trong số 500 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tiến hành khảo sát, cho biết họ thiếu vốn để hoạt động trong năm 2023.

Theo bà Hà Thị Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - NHNN, những giải pháp của Chính phủ và ngành ngân hàng trong thời gian qua đã phát huy tác dụng, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản nói chung, trong đó có các dự án nhà ở xã hội.

Đến cuối tháng 11, các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng cho 12 dự án với tổng số vốn cam kết là 5.000 tỷ đồng và đã giải ngân được 428 tỷ đồng.

Song tỷ lệ giải ngân của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được thị trường đặt nhiều kỳ vọng vẫn diễn ra khá chậm, chỉ đạt 0,35% tổng quy mô gói tín dụng.

Lãnh đạo một ngân hàng quốc doanh cho rằng, việc tỷ lệ giải ngân của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ở mức thấp chủ yếu do dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để được giải ngân.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, nhìn nhận, thị trường bất động sản đang phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng, chiếm tới 80%. Trong năm 2023, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, hệ thống ngân hàng đã nhiều lần điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, giúp doanh nghiệp phục hồi sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng vẫn khó ngồi lại với nhau do doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn bởi những khoản nợ đọng trước đó chưa thanh toán. Điều này dẫn tới nhiều ngân hàng không tiếp tục đổ vốn ra vì lo nợ xấu và nợ mất vốn, dẫn đến tình trạng ngân hàng thừa tiền còn doanh nghiệp thì khát vốn.

Kỳ vọng tăng trưởng tín dụng năm 2024 bứt tốc

Bất động sản bước sang năm 2024 ghi nhận những tín hiệu tích cực, thị trường ấm dần. Kênh dẫn vốn với lãi suất thấp thông thoáng được dự báo sẽ khiến thị trường bất động sản hồi phục nửa cuối năm nay.

Theo định hướng tín dụng năm 2024, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Theo đó, ước tính khoảng 2 triệu tỷ đồng sẽ được đưa vào nền kinh tế.

Khác với các năm trước cấp theo từng đợt, ngay từ đầu năm nay, nhà điều hành đã cấp toàn bộ hạn mức cho các ngân hàng.

Dù dư địa rất lớn song theo TS. Cấn Văn Lực, vốn có chảy ra được nền kinh tế hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, gồm khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp, người dân; khả năng giữ mặt bằng lãi suất; khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng ngân hàng của người dân, doanh nghiệp.

Còn Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã chính thức được Quốc hội thông qua và Luật Đất đai dự kiến được thông qua trong năm 2024, như vậy vấn đề pháp lý sẽ sớm được khơi thông toàn bộ. Về nguồn vốn, dự báo năm 2024 tín dụng sẽ tăng trưởng 13-14% so với năm 2023, trong khi đó lãi suất cho vay tiếp tục được điều chỉnh ổn định ở mức thấp, với việc tín dụng kỳ vọng tăng trưởng cao như vậy sẽ giúp bất động sản nhanh chóng hồi phục. Thị trường sẽ hồi phục rõ nét nhất vào giai đoạn nửa cuối năm 2024.

Trong báo cáo triển vọng đầu tư được công bố mới đây, Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, các "nút thắt" đang dần nới lỏng được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản có sự phục hồi từ nửa cuối năm 2024.

Ở góc độ vốn, mặt bằng lãi suất vay giảm, trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và có thể hỗ trợ nhu cầu mua nhà. VNDirect cũng kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.

"Lãi suất giảm kỳ vọng giúp nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện, từ đó hỗ trợ dòng tiền của các chủ đầu tư. Chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024", nhóm phân tích VNDirect đánh giá.

Còn các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) kỳ vọng tăng trưởng tín dụng 2024 có thể đạt khoảng 14% trong kịch bản cơ sở. Động lực sẽ đến từ các lĩnh vực liên quan đến xuất khẩu, đầu tư công, kinh doanh bất động sản,…

Tăng trưởng tín dụng năm 2024 kỳ vọng bứt tốc khi thanh khoản bất động sản cải thiện.

Theo BSC, sự phục hồi thanh khoản trên thị trường bất động sản được cho là yếu tố chính quyết định tốc độ phục hồi của nhu cầu tín dụng trong năm 2024, khi dư nợ bất động sản hiện chiếm hơn 21% tổng dư nợ nền kinh tế (trong đó 64% là mục đích tiêu dùng và 36% là mục đích kinh doanh).

BSC cũng kỳ vọng các vấn đề pháp lý dần được tháo gỡ qua sửa đổi Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/1/2025 sẽ giúp thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại từ nửa cuối 2024. Điều này sẽ giúp tăng trưởng tín dụng thực sự cải thiện trong năm nay.

Phó Chủ tịch VARS Trần Văn Bình nhìn nhận, bên cạnh yếu tố pháp lý thì nguồn vốn chính là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới sức khỏe của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Vì thế, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản là chìa khóa quan trọng, động lực to lớn cho phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong năm 2024 và trung dài hạn.

Để khơi thông dòng tín dụng chảy vào thị trường địa ốc, bên cạnh những kế hoạch chi tiết mà doanh nghiệp tự đặt ra, một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng, ngành ngân hàng cần “mở” hơn về các điều kiện cấp tín dụng. Cụ thể, về thủ tục, cần đơn giản hóa hồ sơ, rút ngắn thời gian phê duyệt và cấp tín dụng xuống dưới 1 tháng. Cùng với đó, cần giảm lãi suất nhiều hơn nữa, nhất là đối với các doanh nghiệp có lịch sử tín dụng tốt và phương án kinh doanh khả thi.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng đề xuất Chính phủ cho kéo dài thời gian cơ cấu khoản vay; tiếp tục cho phép dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn; nới room cho những ngân hàng đang tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản; kéo dài thời gian cho vay đối với các ngành liên quan trực tiếp tới bất động sản.