Thêm 'màng lọc' mới, cản dòng tín dụng đổ mạnh vào đầu cơ bất động sản?
Khánh Tú -
28/08/2025 09:30 (GMT+7)
(VNF) - Với việc NHNN ban hành Thông tư 14/2025 và có hiệu lực vào 15/9 được giới phân tích nhận định sẽ giúp tái cấu trúc lại dòng vốn tín dụng, tránh tình trạng vốn tín dụng "chảy vào chỗ trũng".
Tín dụng tiếp tục tăng trưởng
Theo báo cáo mới đây của Chứng khoán MBS, tính đến 8/8/2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đạt 10,28% so với đầu năm, vượt xa mức 5,84% của cùng kỳ năm trước.
Về cơ cấu, tín dụng vẫn chủ yếu được dẫn dắt bởi nhóm khách hàng doanh nghiệp nhờ mặt bằng lãi suất cho vay thấp. Trong khi đó, tín dụng từ nhóm cho vay bán lẻ vẫn chưa hoàn toàn phục hồi và chủ yếu được dẫn dắt bởi mảng cho vay mua nhà theo đà phục hồi của nguồn cung căn hộ.
Còn tính đến hết quý II/2025, khối ngân hàng tư nhân đạt mức tăng trưởng tín dụng 11,9%, nhanh hơn so với mức 7,8% của khối ngân hàng Big4. Các ngân hàng thương mại cổ phần tích cực giảm lãi suất hơn nhằm thúc đẩy tín dụng hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP 8% trong năm 2025 giúp tín dụng được đẩy đi nhanh hơn.
Nhận định về đà tăng trưởng tín dụng nửa cuối năm, các chuyên gia MBS cho rằng hoạt động cho vay nửa cuối năm 2025 nhiều khả năng sẽ được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố, giúp tăng trưởng tín dụng ước đạt khoảng 17 – 18% vào cuối năm 2025.
Bức tranh tín dụng trong 8 tháng năm 2025.
Theo chuyên gia MBS, tăng trưởng tín dụng nửa cuối năm 2025 sẽ được hỗ trợ từ việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công do số liệu thực tế 6 tháng đầu năm 2025 còn thấp so với kế hoạch.
“Tính đến hết tháng 6/2025, giải ngân đầu tư công đạt 268 nghìn tỷ đồng, tăng 42,3% so với cùng kỳ 2024 nhưng mới chỉ hoàn thành 29,6% kế hoạch cả năm. Do đó, chúng tôi kỳ vọng tiến độ giải ngân sẽ được tăng tốc trong phần còn lại của năm 2025, qua đó trở thành yếu tố then chốt để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 8%”, các chuyên gia nhận định.
Bên cạnh đó, Nghị quyết 68 với những chính sách hỗ trợ giúp nâng cao vai trò và vị thế của khu vực kinh tế tư nhân như miễn lệ phí môn bài và thuế TNDN cho doanh nghiệp SME trong 3 năm đầu hoạt động, khuyến khích cấp tín dụng dựa trên dòng tiền thay vì tài sản đảm bảo,… cũng sẽ là động lực cho tín dụng bứt tốc.
Một điểm đáng chú ý nữa là định hướng bỏ room tín dụng. Điều này sẽ giúp các ngân hàng có nền tảng tốt về CAR, chi phí vốn và LDR thấp nâng cao được sức cạnh tranh. Người đi vay với lịch sử tín dụng tốt sẽ không bị hạn chế cho vay vì hết room tín dụng và những ngân hàng yếu kém hơn buộc phải nâng cao nội tại nhằm thu hút khách hàng.
“Hầu hết các ngân hàng sẽ đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2025 mặc dù chịu áp lực suy giảm NIM. Trong đó, các ngân hàng có tỷ trọng dư nợ cho vay tập trung nhiều vào các dự án đầu tư công và cho vay SME; duy trì NIM và chất lượng tài sản ổn định so với mặt bằng chung của ngành trong năm 2024 và quý I/2025 và có tăng trưởng huy động mạnh mẽ trong quý II/2025 sẽ là những ngân hàng ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ hơn trong nửa cuối năm 2025”, chuyên gia MBS nhận định.
Thêm bộ lọc tín dụng
Mặc dù các dự đoán đều cho thấy tăng trưởng tín dụng khả năng cao sẽ đạt được mục tiêu đề ra đầu năm (16%), thậm chí là vượt 16% song câu hỏi đặt ra là: Liệu tín dụng có chảy “đúng chỗ cần” hay tiếp tục “chảy chỗ trũng”?
Kể từ đầu năm đến nay, NHNN liên tục đưa ra các văn bản, chỉ đạo yêu cầu các tổ chức tín dụng tăng trưởng tín dụng phải đảm bảo an toàn, hiệu quả, tập trung ưu tiên phân bổ nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng kinh tế; kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.
Mới đây nhất, NHNN đã ban hành Thông tư 14/2025 trong đó có nhiều thay đổi mang tính điều tiết cấu trúc tín dụng thông qua hệ số rủi ro. Theo đó, Thông tư 14 thay thế quy định cũ về cách các ngân hàng tính toán rủi ro khi cho vay, trong đó hệ số rủi ro đối với một số lĩnh vực như vay mua nhà ở xã hội, cho vay SME, nông nghiệp, nông thôn… được điều chỉnh giảm.
Cụ thể, hệ số rủi ro đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn được giảm từ 100% (theo Thông tư 41/2016) xuống còn 50%. Đối với cho vay doanh nghiệp SME, hệ số rủi ro được giảm từ 90% xuống còn 85%.
Đối với cho vay nhà ở xã hội, nếu "tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp thấp" tức LTV (Loan-to-Value) dưới 40%, ngân hàng chỉ cần tính khoản đó với hệ số rủi ro 20%. Thậm chí khi tỷ lệ cho vay LTV cao hơn, hệ số này vẫn chỉ từ 35% đến tối đa 50% rất thấp so với bất động sản thông thường.
Những điều chỉnh này thể hiện rõ chủ trương khuyến khích dòng vốn tín dụng chảy vào những lĩnh vực ưu tiên kể trên bởi hệ số rủi ro thấp đồng nghĩa với việc các ngân hàng sẽ tốn ít vốn hơn để cho vay.
Hệ số rủi ro của một số lĩnh vực được điều chỉnh lại trong Thông tư 14/2025.
Trái lại, đối với bất động sản thương mại – lĩnh vực vốn được xem là dẫn dắt tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm 2025 của nhiều ngân hàng, Thông tư 14 lại điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn, chỉ ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị cao.
Ngoài ra, nếu không đáp ứng được 3 điều kiện, gồm: (1) tài sản thế chấp đã hoàn thiện, có thể chuyển nhượng và có giấy tờ quyền sở hữu rõ ràng; (2) ngân hàng phải có quyền xử lý tài sản bảo đảm một cách hợp pháp, không bị ràng buộc bởi tranh chấp pháp lý và (3) giá trị định giá tài sản bảo đảm phải luôn bằng hoặc cao hơn giá trị khoản vay thì khoản vay bất động sản thương mại có thể bị áp hệ số rủi ro lên tới 150%. Điều này đồng nghĩa với việc các ngân hàng sẽ mất nhiều chi phí vốn hơn, cho vay bất động sản thương mại cũng vì thế mà kém hấp dẫn hơn.
Theo các chuyên gia SHS, việc áp dụng hệ số rủi ro như một công cụ tinh chỉnh cấu trúc tín dụng, tăng ưu đãi cho những lĩnh vực cần khuyến khích và siết lại những phân khúc rủi ro cao sẽ giúp dòng vốn được tái định hình một cách tự nhiên.
“Phân khúc bất động sản thương mại có thể phải giảm tốc trong ngắn hạn nhưng đổi lại nền kinh tế sẽ nhận được một dòng vốn bền vững, ít rủi ro hơn”, chuyên gia SHS nhận định.
(VNF) - Dự thảo thay thế Thông tư 22 không đơn thuần là một thay đổi kỹ thuật trong cách tính tỷ lệ an toàn thanh khoản. Điểm quan trọng hơn là quy định mới đang buộc hệ thống ngân hàng phải nhìn lại chất lượng nguồn vốn thực sự đằng sau tăng trưởng tín dụng. Khi tiền gửi liên ngân hàng bị loại khỏi mẫu số, những ngân hàng phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngắn hạn này sẽ chịu áp lực lớn hơn, trong khi nhóm có nền tảng huy động bền vững sẽ thể hiện rõ lợi thế.
(VNF) - Trong bối cảnh ngành ngân hàng bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng trải nghiệm và sự đồng hành dài hạn, ABBank lựa chọn cách tiếp cận mới: đặt tinh thần “phụng sự khách hàng” làm trung tâm chiến lược. Không chỉ cung cấp sản phẩm tài chính, ngân hàng hướng đến việc tham gia sâu hơn vào hành trình phát triển của khách hàng và cộng đồng.
(VNF) - Tổ chức xếp hạng tín nhiệm toàn cầu Moody’s Ratings vừa công bố kết quả rà soát định kỳ đối với Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh (HDBank, HoSE: HDB), trong đó duy trì các mức xếp hạng chủ chốt và nâng triển vọng xếp hạng từ “Ổn định” lên “Tích cực”.
(VNF) - Ngân hàng cảnh báo 6 hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động thanh toán. Người vi phạm đối mặt mức phạt tới 150 triệu và nguy cơ truy cứu trách nhiệm hình sự.
(VNF) - Dù lãi suất huy động đã được điều chỉnh giảm khá nhanh trong thời gian gần đây, nhưng mặt bằng lãi suất cho vay vẫn gần như “đứng yên”, thậm chí neo ở mức cao khiến doanh nghiệp và người vay vốn rơi vào thế khó.
(VNF) - Ngân hàng tư nhân là Techcombank và VPBank đang nắm giữ hơn 1,07 triệu tỷ đồng tài sản thế chấp bằng bất động sản, phản ánh quy mô lớn của dòng vốn gắn với lĩnh vực này.
(VNF) - Trí tuệ nhân tạo đang giúp các ngân hàng tự động hóa quy trình, rút ngắn thời gian xử lý từ hàng giờ xuống vài giây, đồng thời tinh gọn bộ máy với hàng trăm nhân sự gián tiếp được cắt giảm.
(VNF) - Theo VDS, lãi suất của các khoản vay hiện hữu đã ghi nhận mức tăng tương đương với mức tăng trong giai đoạn phát sinh nhiều nợ xấu 2022 - 2023.
(VNF) - Lãi suất huy động giảm rầm rộ trên diện rộng nhưng vẫn chưa đủ mạnh. Lãi suất cho vay còn rất cao, dự đoán đến nửa cuối năm mới có đợt giảm sâu.
(VNF) - Lợi nhuận của ngân hàng StanChart tăng mạnh nhờ phát hành trái phiếu tại các quốc gia vùng Vịnh, dù ghi nhận khoản lỗ 190 triệu USD do chiến sự Iran.
(VNF) - Các chuyên gia phân tích từ KBVS dự báo tỷ giá USD/VND trong năm 2026 sẽ duy trì đà tăng ổn định ở mức 2,5–3%, thấp hơn đáng kể so với mức tăng của năm 2025 nhờ sự hội tụ của nhiều yếu tố vĩ mô tích cực.
(VNF) - Từ đầu tháng 5, nhiều ngân hàng tại Việt Nam đồng loạt dừng tính năng tự động chia nhỏ lệnh chuyển tiền đối với các giao dịch trên 500 triệu đồng, khiến việc chuyển tiền nhanh 24/7 không còn áp dụng với các khoản giá trị lớn như trước.
(VNF) - Sau giai đoạn giảm sâu 2023 - 2024, mặt bằng lãi suất đang bước vào một chu kỳ điều hành mới với nhiều ràng buộc hơn. Áp lực lạm phát từ bên ngoài, căng thẳng thanh khoản trong nước và yêu cầu hỗ trợ tăng trưởng đang đặt chính sách tiền tệ vào thế “đi dây”, nơi mỗi quyết định giảm lãi suất đều phải đánh đổi.
(VNF) - Mùa ĐHĐCĐ năm nay cho thấy ngân hàng tư nhân không còn chỉ đua lợi nhuận. Đằng sau các kế hoạch tăng trưởng cao là tham vọng mở rộng quy mô, tăng vốn, làm dày hệ sinh thái và giành vị thế dẫn dắt chu kỳ mới. Câu hỏi quan trọng không còn là ai tăng nhanh hơn, mà là ai đủ năng lực biến tham vọng đó thành tăng trưởng bền vững.
(VNF) - Trong quý I/2026, ngân hàng Vietcombank giữ ngôi vương với lợi nhuận trước thuế cao nhất hệ thống, đạt 11.803 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Ngân hàng ANZ đang tiến tới việc nắm toàn quyền kiểm soát liên doanh ANZ Worldline để giành lại quyền kiểm soát mảng thanh toán, trong khi đối tác Worldline gặp nhiều biến động về tài chính và uy tín.
(VNF) - Sau một thời gian tăng nhanh, lãi suất tiết kiệm được các ngân hàng “hạ nhiệt”. Nhiều người băn khoăn nên gửi tiết kiệm hay mang đầu tư trong thời điểm này. Trước sự dịch chuyển của lãi suất, điều quan trọng với người có tiền nhàn rỗi là phân bổ nguồn vốn hợp lý thay vì chỉ lựa chọn một kênh đầu tư duy nhất.
(VNF) - Nhiều ngân hàng đẩy mạnh thu nợ bất động sản đồng thời siết chặt cho vay với lĩnh vực địa ốc trong bối cảnh khối bất động sản đảm bảo tại các nhà băng ngày càng phình to.
(VNF) - Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh (HDBank - HDB) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với 6.107 tỷ đồng lợi nhuận, ROE đạt 24,29% và CAR đạt 16,16%, tiếp tục ghi nhận hiệu quả ở nhóm đầu ngành trên nền tảng vốn mạnh và quản trị chặt chẽ.
(VNF) - Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) vừa công bố báo cáo tài chính quý I/2026, ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực ngay từ đầu năm, tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định và củng cố nền tảng tài chính trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
(VNF) - NHNN lấy ý kiến rộng rãi dự thảo thông tư thay thế Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng.
(VNF) - Dù lãi suất huy động đồng loạt giảm trong 2 tuần qua nhưng lãi vay vẫn điều chỉnh chậm, trong khi chi phí đầu vào neo cao khiến các doanh nghiệp chịu áp lực từ nhiều phía.
(VNF) - Dự thảo thay thế Thông tư 22 không đơn thuần là một thay đổi kỹ thuật trong cách tính tỷ lệ an toàn thanh khoản. Điểm quan trọng hơn là quy định mới đang buộc hệ thống ngân hàng phải nhìn lại chất lượng nguồn vốn thực sự đằng sau tăng trưởng tín dụng. Khi tiền gửi liên ngân hàng bị loại khỏi mẫu số, những ngân hàng phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngắn hạn này sẽ chịu áp lực lớn hơn, trong khi nhóm có nền tảng huy động bền vững sẽ thể hiện rõ lợi thế.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
