Tín dụng bất động sản: Thôi đừng kêu ca

Những con số

Thống kê trong nhóm các ngân hàng có vốn điều lệ lớn nhất trên sàn chứng khoán về cho vay BĐS cho thấy số vốn khổng lồ đổ vào nhà đất. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) trong năm 2022 đã dành hẳn 300 nghìn tỷ đồng trong tổng dư nợ hơn 411 nghìn tỷ đồng để cho vay BĐS, khoảng 70% tín dụng đổ vào nhà đất. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đứng thứ hai với dư nợ cho vay BĐS lên đến 275.000 tỷ đồng, chiếm 18,4% tổng cho vay khách hàng của cả năm 2022.

Trong số này, dư nợ cho vay khách hàng cá nhân mua nhà là 217.000 tỷ đồng, chiếm 79% dư nợ cho vay BĐS của BIDV. Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank) đứng thứ ba với 265.477 tỷ đồng, chiếm 21% tổng dư nợ tín dụng của năm 2022. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), tính đến hết 31/12/2022, dư nợ cho vay BĐS chiếm trên 20% tổng dư nợ, tăng trưởng 17% so với năm 2021.

Nhóm các ngân hàng còn lại có thể kể đến, MB có dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS chiếm 4,91% tổng dư nợ, đạt 21.357 tỷ đồng. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), tỷ lệ cho vay kinh doanh BĐS năm 2022 là 14,39% tổng cho vay khách hàng, tương đương 52.000 tỷ đồng. Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB), cho vay BĐS trong năm qua đạt 30.419 tỷ đồng, chiếm 8,33%, bên cạnh đó, cho vay trong lĩnh vực xây dựng là 60.441 tỷ đồng, chiếm 16,56%.

Còn Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) cho vay kinh doanh BĐS chỉ đạt 1.995 tỷ đồng, chỉ chiếm tỷ lệ 0,86% tổng dư nợ. Điểm qua 8 trong 10 ngân hàng có vốn điều lệ lớn nhất trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng mức dư nợ đối với BĐS là 1,25 triệu tỷ đồng tính đến 31/12/2022.

Trong giai đoạn vừa qua, tín dụng BĐS liên tục có xu hướng giảm và nhất là từ 2016 khi có chủ trương giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, đồng thời gia tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS. Tăng trưởng tín dụng BĐS giảm từ mức trên 26% năm 2018 xuống mức 21,5% năm 2019, xuống ngưỡng 12% năm 2020 và 15,37% trong năm 2021. Đến năm 2021, NHNN hoãn lộ trình giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Bên cạnh đó, do lãi suất ở mức thấp, một lượng tiền lớn đã đổ vào địa ốc và xu hướng tín dụng BĐS tăng kéo dài đến nửa đầu 2022.

Theo số liệu của NHNN, đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS đạt hơn 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021 so với mức tăng 14,5% tín dụng chung toàn ngành ngân hàng. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua.

Tuy nhiên, đến nửa cuối 2022, tín dụng cho BĐS đã giảm mạnh do các ngân hàng đã cạn room và các chính sách kiềm chế lạm phát. Đặc biệt, quy định giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 37% xuống 34% (từ 1/10/2022) và lãi suất cao... đã ảnh hưởng đến dòng vốn chảy vào BĐS.

Thiếu dự án tốt để cho vay

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khẳng định, NHNN không có room tín dụng cho BĐS mà chỉ định hướng chung và thông báo cho từng TCTD trên cơ sở các TCTD hoạt động lành mạnh, an toàn. Trên thực tế NHNN chưa có bất kỳ văn bản nào yêu cầu thắt chặt tín dụng BĐS. Việc này hoàn toàn tuỳ thuộc việc cho vay, thẩm định của từng TCTD trên cơ sở đảm bảo an toàn cho từng TCTD và hệ thống.

Giải thích thêm về việc cho vay vốn BĐS được kiểm soát thận trọng bà Hồng nói, có thể một dự án đủ điều kiện vay vốn nhưng bản thân ngân hàng không cho vay được là bởi vì nhu cầu vốn về BĐS thường là nhu cầu vốn dài hạn, giá trị lớn. Nếu như cho vay những dự án này, bản thân các ngân hàng sẽ lâm vào tình trạng không đảm bảo khả năng an toàn hoạt động.

Khẳng định lại điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nói, NHNN chưa bao giờ có văn bản nào siết tín dụng. Tuy nhiên điều ông Châu mong muốn là NHNN tháo gỡ khó khăn về tín dụng, nợ xấu, trái phiếu DN. Tập trung tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS cả phía chủ đầu tư và người mua nhà. Cụ thể, cái khó nhất của thị trường hiện nay là cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ. “Lãi suất hiện nay chúng tôi chịu được. Chúng tôi không đề nghị giảm phí, không đề nghị giảm lãi suất, người mua nhà phải chịu những khoản này, chúng tôi đưa vào giá bán hết”, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nói.

Trong khi đó, phản hồi từ các ngân hàng thương mại cho thấy không “ngán” cho vay BĐS mà vấn đề là có khách hàng và dự án tốt để cho vay hay không. Đại diện Techcombank cho biết, ngân hàng chỉ xem xét hỗ trợ tín dụng cho các dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm tốt, được người dân quan tâm.

Trong khi đó, ông Lê Ngọc Lâm - Tổng giám đốc BIDV cho biết, một số dự án đã được BIDV duyệt vay nhưng chưa thể giải ngân do vướng thủ tục pháp lý của dự án. Nhiều chủ đầu tư đang chờ các địa phương tính giá trị quyền sử dụng đất, thậm chí đã phải chờ đợi từ rất lâu, trong khi đây lại là căn cứ để ngân hàng giải ngân.

Ông Lâm nhấn mạnh, ngân hàng vẫn cho vay và không giảm hay kiểm soát đối với dư nợ tín dụng bất động sản. Sắp tới, BIDV sẽ tập trung cho vay đối với bất động sản khu công nghiệp và ưu tiên những dự án có quy mô từ 50ha trở lên. Đối với bất động sản nhà ở, chúng tôi ưu tiên tại các địa bàn Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh và ưu tiên các doanh nghiệp có uy tín.

Mặc dù nói không có khó khăn nào với room tín dụng BĐS, tuy nhiên, các vấn đề liên quan đến tín dụng được các DN đề xuất như: điều chỉnh hệ số rủi ro, cơ cấu lại nợ nhưng không chuyển nhóm nợ, ổn định và sớm hạ lãi suất và nhất là cho phép ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu BĐS… đều chưa có được cái gật đầu tư NHNN do vướng các quy định, kiểm soát an toàn cũng như không thể có sự ưu ái riêng nào cho BĐS so với các ngành khác.

Bình luận về điều này, một chuyên gia cho rằng thế là đủ hiểu, các doanh nghiệp hãy tự tìm cách cứu mình trước và hãy thôi kêu ca về tín dụng BĐS. Và sòng phẳng như lãnh đạo 1 ngân hàng nói: “Doanh nghiệp đang có một đống tài sản lớn, lúc này cần bán đi để cơ cấu nợ, vấn đề các anh bán giá bao nhiêu thôi, đáng nhẽ 10 đồng giờ bán 6 đồng thôi, như vậy ngân hàng cũng sạch nợ”.

Cảm nhận được tình hình, báo cáo mới nhất của Công ty chứng khoán DSC cho rằng, năm 2023 sẽ là giai đoạn thanh lọc của thị trường, tạo nền tảng cho chu kỳ tiếp theo. BĐS sẽ quay trở lại tăng trưởng khi doanh nghiệp hút vốn qua nhiều kênh khác nhau bằng chính uy tín, hiệu quả kinh doanh của mình thay vì chỉ trông chờ vào duy nhất cửa tín dụng ngân hàng thường dồi dào đầu năm, vơi cạn cuối năm.