Từ lá đơn cầu cứu, nhìn về 'dòng chảy của tiền' ở Novaland

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) gần đây đã có văn bản cầu cứu khẩn cấp gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà.

Văn bản của Novaland cho biết hơn 2 năm qua, doanh nghiệp này đã tự mình chèo chống, làm hết những gì có thể để vượt qua khó khăn. Nhưng đến bây giờ, Novaland đã “kiệt sức” vì đang bị mất tính thanh khoản.

“Novaland khẩn cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho Công ty TNHHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 – công ty thành viên của Novaland, được tiếp tục thực hiện dự án khu dân cư tại khu đất 30,224ha phường Bình Khánh, quận 2, TP. HCM, vì đây là dự án đã đủ điều kiện bán hàng và Novaland đã bỏ vào dự án hơn 6.000 tỷ đồng”.

Novaland cam kết sẽ chấp hành mọi quyết định của Chính phủ và nhấn mạnh “việc cho phát triển dự án sẽ giúp công ty có nguồn thu, giúp hơn 200 nhà đầu tư nước ngoài hiện đang đầu tư vào Novaland yên tâm, tiếp tục bỏ vốn vào công ty để phát triển các dự án dang dở”.

Công ty này cũng “trình bày” những hệ lụy nếu cổ phiếu của Novaland bị mất tính thanh khoản như: gây nợ xấu 50.000 tỷ đồng, gần 250.000 khách hàng biểu tình đòi trả nhà, đòi lấy lại tiền, gây mất trật tự, an ninh thành phố, gây kiện tụng quốc tế dây chuyền phức tạp, mất công ăn việc làm cho hàng chục nghìn gia đình, giảm niềm tin của doanh nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư…

Báo cáo tài chính quý IV/2019 công bố hồi cuối tháng 1/2020 cũng ghi nhận những khó khăn nhất định trong tình hình kinh doanh của Novaland.

Cụ thể, lũy kế cả năm 2019, lợi nhuận trước thuế của Novaland giảm 8,8% so với năm 2018, xuống 4.265 tỷ đồng.

Đáng chú ý, phần lớn lợi nhuận là đến từ "lợi nhuận khác" mà chủ yếu là "lãi từ giao dịch mua rẻ", do đánh giá lại giá trị hàng loạt thương vụ M&A thực hiện trong năm, bao gồm các khoản đầu tư vào các công ty Huỳnh Gia Huy, Địa ốc 38, Hòa Thắng, Thư Minh Nguyễn, Khánh An, Carava Resort, Vạn Phát, Forest City, Ngọc Uyên, Bảo Phúc, Nova Lexington, KM, Delta Valley, Thuận Phát, Cửu Long.

Nếu loại trừ khoản mục "lợi nhuận khác" - khoản lợi nhuận mang tính "bút toán" sổ sách nhằm làm đẹp hình thức bề ngoài - thì lợi nhuận cốt lõi năm 2019 của Novaland giảm tới 88% so với năm 2018, chỉ còn chưa đầy 600 tỷ đồng.

Việc các dự án liên quan đến vấn đề đất công tại TP. HCM nói chung và của Novaland nói riêng bị tê liệt là nguyên nhân quan trọng bậc nhất dẫn đến tình hình tài chính khó khăn, hoạt động kinh doanh bị đình trệ.

Tuy nhiên, chắc chắn đó không phải là nguyên nhân duy nhất. Với riêng trường hợp của Novaland, mô hình hoạt động của doanh nghiệp này trong nhiều năm trở lại đây đã bộc lộ sự mất cân bằng nhất định, đặc biệt khi nhìn vào "dòng chảy của tiền".

Thống kê của VietnamFinance cho thấy, lũy kế giai đoạn 2014 - 2019, tổng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Novaland đạt mức dương (+) 5.214 tỷ đồng. Nôm na là Novaland đã thu về tổng cộng 5.214 tỷ đồng "tiền tươi" từ hoạt động kinh doanh.

Cũng trong 6 năm này, tổng dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư của Novaland lên đến âm (-) 31.590 tỷ đồng. Trong khi tổng dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính thì lên đến dương (+) 32.652 tỷ đồng.

Tiền và tương đương tiền đầu kỳ (đầu năm 2014) là gần 250 tỷ đồng, cuối kỳ là trên 6.500 tỷ đồng.

Những số liệu trên cho thấy hoạt động đầu tư của Novaland phần lớn được tài trợ bằng hoạt động tài chính (tăng vốn và đi vay), dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đóng vai trò thứ yếu. Nôm na là quy mô của Novaland phình to ra trong nhiều năm qua dựa phần lớn vào hoạt động tài chính.

Điều này phản ánh một sự mất cân bằng nhất định. Quan sát các doanh nghiệp lớn nói chung và các doanh nghiệp lớn ngành bất động sản nói riêng, có thể thấy ngay dòng tiền từ hoạt động kinh doanh luôn đóng vai trò rất quan trọng, là nguồn lực lớn, thậm chí chủ yếu để doanh nghiệp tái đầu tư cũng như chi trả cổ tức.

Hoạt động kinh doanh thường được ví như "nguồn máu" lành mạnh nhất của doanh nghiệp, xuất phát từ nội tại doanh nghiệp, là tiền đề cho một "cơ thể" khỏe mạnh. Trong khi "nguồn máu" từ hoạt động tài chính dù là quan trọng, đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhưng "cơ thể" doanh nghiệp dù lớn nhanh vẫn không thể khỏe mạnh nếu triền miên dùng "nguồn máu" từ bên ngoài.

Tính đến hết ngày 31/12/2019, tổng nợ vay của Novaland ở mức 34.590 tỷ đồng, tăng 24% so với đầu năm và gấp 1,4 lần vốn chủ sở hữu. Cơ cấu nợ bao gồm 7.629 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 26.961 tỷ đồng nợ vay dài hạn.

Lượng lớn các khoản vay được đảm bảo bằng cổ phần và phần vốn góp của Novaland tại các công ty con, công ty liên kết. Bất động sản, dự án, quyền sử dụng đất cũng được đưa ra làm tài sản bảo đảm cho nhiều khoản vay.

Hiện Credit Suisse đang là chủ nợ lớn nhất của Novaland với tổng dư nợ cho vay gần 6.000 tỷ đồng. Kế đến là VPBank với gần 3.800 tỷ đồng, nhóm MB với 2.730 tỷ đồng.

Các chủ nợ khác có dư nợ cho vay cao có thể kể đến PVcomBank với 1.800 tỷ đồng, TPBank với 1.700 tỷ đồng, nhóm VietinBank với trên 1.500 tỷ đồng và Sacombank cũng có dư nợ cho vay trên 1.500 tỷ đồng.

Không chỉ có các chủ nợ cho vay, Novaland cũng gặp áp lực trả nợ không nhỏ cho các đối tác, người góp vốn vào các dự án.

Đến hết ngày 31/12/2019, tổng số tiền mà Novaland nhận hợp tác đầu tư phát triển dự án với các bên thứ 3 lên đến trên 14.000 tỷ đồng. Tập đoàn này cho hay khoản tiền trên sẽ được hoàn trả lại sau khi dự án hoàn thành. Một số hợp đồng sẽ phải trả một khoản lãi cố định theo lịch thanh toán thỏa thuận trong hợp đồng.