Analytic

Đô thị

Bảo lãnh cam kết lợi nhuận: Cuộc chiến mới của các ngân hàng

Hải Lê - 09:30, 12/11/2016

(VNF) - Không chỉ cho doanh nghiệp vay xây dựng, đứng ra bảo lãnh tiến độ, giờ đây, các ngân hàng thương mại còn tiến sâu hơn nữa vào cuộc chơi bất động sản nghỉ dưỡng khi bảo lãnh cả các cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Bảo lãnh cam kết lợi nhuận: Cuộc chiến mới của các ngân hàng
Ngoài bảo lãnh tiến độ, các ngân hàng hiện nay còn tham gia bảo lãnh cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư

Rủi ro cam kết lợi nhuận

Năm 2016 là năm bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng ven biển. Từ đầu năm đến nay, tại các thành phố Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn, Phú Quốc hàng trăm căn biệt thự nghỉ dưỡng, hàng nghìn căn condotel liên tiếp được tung ra.

Sự bùng nổ của thị trường đã buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tiến hành các biện pháp cạnh tranh mạnh hơn. Một trong các hình thức được chủ đầu tư ưa sử dụng nhất là tiến hành tăng mức cam kết lợi nhuận.

Từ 5 – 7% như trước kia (tương đương lãi suất huy động, lãi suất tiết kiệm), mức cam kết đã được tăng lên từ 8 – 10%. Thậm chí tại một số dự án như Cocobay Đà Nẵng, Empire Group còn “thổi” mức cam kết lên tới 12% trong vòng 8 năm.

Cam kết lợi nhuận chỉ là chiêu thức marketing để bán hàng của chủ đầu tư, do đó, nó chứa đựng nhiều rủi ro

Cam kết lợi nhuận chỉ là chiêu thức marketing để bán hàng của chủ đầu tư, do đó, chứa đựng nhiều rủi ro

Theo nhận định của các chuyên gia, đây là những mức cam kết rất cao so với mặt bằng trong khu vực. Ví dụ tại Singapore, chủ đầu tư chỉ đưa ra mức cam kết từ 4-9% hay tạ Thái Lan và Indonesia, con số này là từ 5-10%. Do đó, theo nhiều nhận định, cam kết lợi nhuận cao tại Việt Nam chỉ là chiêu trò marketing để đẩy nhanh tốc độ bán hàng của chủ đầu tư.

Về thực chất, chủ đầu tư hoàn toàn có thể tăng giá bán để bù lỗ cho mức lợi nhuận cao đã cam kết, do đó, mức lợi mà nhà đầu tư nhận được sẽ không cao như kỳ vọng.

Mặt khác, theo tính toán của Savills, để thực hiện được cam kết sinh lời tối thiểu 10%, công suất thuê phòng bình quân phải đạt 70%/năm trở lên. Tuy nhiên, công suất trung bình ở Việt  Nam hiện tại – theo Cushman & Waefield – chỉ là 60%. Đó hầu như là một rủi ro rất lớn mà nhà đầu tư phải gánh chịu, chưa kể các dịch vụ đi kèm tại các dự án chưa có nhiều nên nguồn thu cũng hạn chế.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất hiện nay, theo phân tích của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản Alternaty, là phần lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam được cam kết lợi nhuận bởi các công ty dự án, thay vì ngân hàng.

Rủi ro này càng lớn hơn nếu người mua lựa chọn chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng lại phát triển những dự án quy mô lớn và thiếu sự hỗ trợ vốn của nhà băng.

Ngân hàng tham chiến vào cuộc đua cam kết lợi nhuận

Nhận ra những khuyết điểm “chết người” này, môt số dự án hiện nay đã cố gắng “lôi” ngân hàng vào trợ chiến.

Vậy là từ vị trí là đơn vị cung ứng vốn cho doanh nghiệp, bảo lãnh tiến độ dự án và cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất ưu đãi 0%, các ngân hàng còn thực hiện thêm một sứ mệnh: bảo lãnh cam kết lợi nhuận.

Ngân hàng đầu tiên bước chân vào cuộc chiến này là VPBank. Hồi tháng 5 năm nay, trong một sự kết hợp với Eurowindow Holdings, VPBank đã tuyên bố bảo lãnh lợi nhuận cho các khách hàng tại dự án Movenpick Cam Ranh Resort.

Theo đó, các khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng tại dự án Movenpick Cam Ranh Resort ngoài việc nhận hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi còn được VPBank bảo lãnh mức cam kết lợi nhuân tối thiểu 9%/năm trong vòng 10 năm.

Chưa có nhiều ngân hàng tham gia vào việc bảo lãnh cam kết lợi nhuận

Thị trường chưa có nhiều ngân hàng tham gia vào việc bảo lãnh cam kết lợi nhuận 

Theo sau VPBank, mới đây, Ngân hàng TNHH quốc tế Indovina cũng phát hành chứng thư bảo lãnh cam kết lợi nhuận từ 8 – 12% trong vòng 5 năm cho các khách hàng mua căn hộ khách sạn – condotel – tại dự án Hòa Bình Green Đà Nẵng của Tập đoàn Hòa Bình.

Theo đánh giá của giới đầu tư, việc các ngân hàng tham gia bảo lãnh cam kết lợi nhuận sẽ giúp khách hàng yên tâm hơn về tỷ suất sinh lời khi xuống tiền tại hai dự án. Đồng thời, tạo ra tính ổn định trong triển khai xây dựng của doanh nghiệp và thanh khoản của thị trường.

Tuy nhiên, để ý có thể thấy, mức độ “dấn thân” của các ngân hàng khi bảo lãnh cam kết lợi nhuận là khá thấp. VPBank chỉ bảo lãnh cam kết 9%, trong khi cam kết thực của Eurowindow tại dự án là 10%. Còn Ngân hàng Indovina đã rút ngắn thời gian bảo lãnh tại Hòa Bình Green Đà Nẵng xuống chỉ còn 5 năm.

Điều này đã phản ánh sự thận trọng nhất định của các ngân hàng nhưng mặt khác, nó cũng cho thấy việc bảo lãnh cam kết lợi nhuận cũng chưa thoát khỏi bóng dáng của một chiêu thức PR.

Tin nổi bật

VAMC thu giữ Saigon One Tower: Động thái lớn đầu tiên sau Nghị quyết 42

(VNF) – VAMC vừa triển khai thu giữ tài sản bảo đảm là cao ốc Saigon One Tower nhằm xử lý khối nợ xấu liên quan lên đến 7.000 tỷ đồng. Đây được coi là động thái lớn, cụ thể đầu tiên của ngành ngân hàng sau khi Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu chính thức có hiệu lực.

VAMC thu giữ Saigon One Tower: Động thái lớn đầu tiên sau Nghị quyết 42