Nhìn lại 15 năm thị trường bất động sản Hà Nội: Vẫn còn những ‘gót chân Asin’

Những bước chạy đà

Trước năm 1993, nhà ở chưa được coi là hàng hóa, chưa hình thành thị trường, các giao dịch nếu có đều là các "giao dịch ngầm"… Thời gian này phần lớn việc cung cấp nhà ở cho người dân ở đô thị là do Nhà nước bao cấp, ở nông thôn người dân tự xây nhà để ở.

Trong giai đoạn này, Nhà nước đã ban hành một số chính sách làm tiền đề hình thành thị trường bất động sản, khuyến khích phát triển và kinh doanh nhà ở, giao dịch về đất đai và đã từng bước góp phần tạo ra một nguồn cung bất động sản cho thị trường, người dân (Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các văn bản liên quan; Hiến pháp năm 1992).

Nhiều đối tượng, nhất là cán bộ, công chức thay vì được Nhà nước bao cấp nhà ở như trước đây thì đến thời kỳ này đã được tham gia tự tạo lập nhà ở.

Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003, Chính phủ đã ban hành các chính sách để cụ thể hóa chủ trương xoá bỏ bao cấp về nhà ở, các chính sách miễn giảm tiền mua nhà thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ, công chức, viên chức, chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.

Nhà ở được mở cửa cho người dân tự xây dựng, phát triển. Diện tích sàn nhà ở phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, do phát triển tự phát, không có quy hoạch, nên giai đoạn này hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không phát triển đồng bộ với tốc độ tăng trưởng về nhà ở.

Bằng việc thừa nhận đất đai có giá trị, Luật Đất đai năm 2003 đánh dấu một mốc quan trọng cho sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, khi mà các giao dịch nhà đất được thừa nhận.

Những năm 1993 - 1996 thị trường bất động sản khá sôi động, các giao dịch nhà đất tăng mạnh, đặc biệt ở Hà Nội, TP. HCM. Đến năm 1997 - 1999, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng.

Tuy nhiên, từ năm 2000, sự phục hồi và triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế đã đẩy cầu về nhà đất gia tăng dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vào năm 2001 - 2003.

Mở lối đi cho thị trường bất động sản

Những quy định cởi mở của Luật Đất đai năm 2003 đã phù hợp hơn với cơ chế thị trường, giúp giải phóng các nguồn lực đất đai phục vụ cho sản xuất, đưa thị trường bất động sản bước vào một chặng phát triển mới.

Cùng với Luật Đất đai 2003 (sửa đổi 2013), một loạt các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở được ban hành như: Luật Xây dựng năm 2003 (sửa đổi 2014), Luật Nhà ở năm 2005 (sửa đổi 2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (sửa đổi 2014) và các văn bản hướng dẫn chi tiết đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành theo cơ chế thị trường.

Sau 3 năm ngưng trệ, đến năm 2006, quy định cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng dự án, được phép phân lô bán nền ở một số khu vực ngoại thành sau khi đã hoàn tất cơ sở hạ tầng của dự án đã khiến thị trường chuyển động tích cực.

Bước sang năm 2007, cùng với việc Việt Nam gia nhập WTO, sự bùng nổ dòng tiền do tăng trưởng tín dụng đã dẫn đến cơn sốt giá nhà đất lần thứ ba. Thị trường chỉ hạ nhiệt khi sang năm 2008 nhờ chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ.

Giai đoạn 2009 - 2010, Chính phủ thực hiện một loạt các giải pháp kích cầu đã có tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Đến giai đoạn 2011 - 2013, đầu tư kinh doanh bất động sản được coi là lĩnh vực phi sản xuất, các ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, ngay lập tức thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, "đóng băng".

Giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở hầu hết các phân khúc của thị trường; số lượng giao dịch thành công giảm mạnh; tồn kho bất động sản tăng cao; cơ cấu hàng hóa bất động sản mất cân đối, lệch pha cung cầu...

Xác định được các nguyên nhân dẫn đến tính trạng "đóng băng" của thị trường bất động sản, Chính phủ đã đề ra các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường được đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Nhờ đó, sau một thời gian "đóng băng", thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc từ nửa cuối năm 2013, trong giai đoạn 2014-2016 và 6 tháng đầu năm 2017 tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể hiện qua các nhiều mặt.

Lượng giao dịch tăng ổn định chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, các dự án đã hoàn thành, dự án tại khu vực có đầy đủ các công trình hạ tầng. Điều đáng chú ý là phần lớn người mua nhà để ở, lượng mua đầu cơ giảm đáng kể.

Cơ cấu hàng hóa bất động sản được điều chỉnh hợp lý hơn 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; gần 90 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường...

Các dự án mới đã được thiết kế, phê duyệt phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường (diện tích từ 50-70m2, giá bán dưới 2 tỷ đồng). Một số chương trình, dự án phát triển nhà ở xã hội có quy mô lớn đã được các doanh nghiệp triển khai, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp đô thị.

Mặt bằng giá cả nhà ở tương đối ổn định, một số dự án tại các khu vực hạ tầng đầy đủ, triển khai đúng tiến độ giá chào bán tăng nhẹ từ 2-5%; tồn kho bất động sản liên tục giảm qua từng tháng, quý; tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng trưởng.

Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, kết quả thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tính đến ngày 31/12/2016, đã giải ngân được 29.679 tỷ đồng.

Vẫn còn tồn tại nhiều bất cập

Đánh giá về 15 năm phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA) cho rằng trong giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản đã được Chính phủ điều tiết khá hiệu quả, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều bất cập.

"Thị trường bất động sản phát triển thiếu quy hoạch, không có kế hoạch cấp phép đầu tư chưa căn cứ vào nhu cầu thị trường. Hiện nay, thị trường vẫn thiếu nhiều căn hộ diện tích nhỏ, giá trung bình và nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thực của người dân và có xu hướng tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp.

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản nói chung cũng như dòng sản phẩm giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp còn hạn chế, chưa đáp ứng phù hợp với thực tế", ông Nam nói.

"Hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản vẫn chưa được cải thiện, các dự báo về thị trường thiếu và không sát với thực tế.

Điều này ảnh hưởng lớn tới sự điều hành của Chính phủ và các quyết định của Chủ đầu tư trở nên thiếu chính xác, nhiều rủi ro. Người dân cũng chịu nhiều thiệt thòi khi không đủ thông tin khi quyết định mua nhà", Chủ tịch VnREA nhấn mạnh.