4 cây cầu nghìn tỷ: Đòn bẩy thép hay liều 'doping' của thị trường địa ốc khu Đông?

Một dòng sông, hai số phận

Khu Đông Hà Nội gồm quận Long Biên và huyện Gia Lâm, có vị trí nằm sát vách với vùng nội đô lịch sử (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng). Dù gần kề với khu trung tâm, nhưng do ngăn cách bởi sông Hồng, thị trường bất động sản khu Đông trong nhiều năm nay không có được sự sôi động đáng kể, dù cho hạ tầng khu vực đã đạt được những tiến bộ vượt bậc.

Theo CBRE, trong quý III/2017, khu Đông chỉ chiếm 5% tổng số căn hộ chào bán mới của toàn thị trường Hà Nội (tương đương khoảng 400 căn hộ). Tỷ lệ này ở khu bắc là 12% (cao gấp 2,4 lần), khu nam là 19% (cao gấp 3,8 lần), còn khu tây là 60% (cao gấp 12 lần).

Khu Đông cũng chỉ chiếm 27% tổng số biệt thự - liền kề mở bán mới trong quý III, trong khi ở khu tây, tỷ lệ này là 50% (cao gần gấp đôi).

Nếu lấy con số lũy kế đến tháng 9 năm nay, sự chênh lệch giữa hai vùng đông – tây còn lớn hơn nữa. Cụ thể, tổng số căn hộ của khu Đông là 15.300 căn, khu tây là 135.500 căn (cao gấp 8,8 lần); tổng số căn biệt thự liền kề của khu Đông là 4.800 căn, khu tây là 41.000 căn (cao gấp 8,5 lần).

Sự chênh lệch quá lớn về quy mô thị trường bất động sản giữa hai vùng đông - tây có thể coi là một trong những hệ quả điển hình nhất của chính sách hướng tây mà thành phố Hà Nội đã thực hiện trong suốt gần một thập kỉ qua.

Và khu Đông, dù chỉ cách "vùng lõi" một dòng sông, vẫn không thể bước qua những giới hạn để đạt tới một tầm phát triển mới.

4 cây cầu có đủ sức nâng cánh?

Cách đây 2 tuần, thành phố Hà Nội đã công bố thông tin sẽ xây dựng 4 cây cầu bắc qua sông Hồng và sông Đuống với tổng vốn đầu tư lên tới 38.000 tỷ đồng gồm: cầu Tứ Liên (dài 3km, tổng mức đầu tư 17.000 tỷ đồng), cầu Đuống 2 (dài 0,5km, tổng mức đầu tư 6.000 tỷ đồng), cầu Trần Hưng Đạo (dài 3km, tổng mức đầu tư 7.000 tỷ đồng) và cầu Giang Biên (dài 5,4km, tổng mức đầu tư 8.000 tỷ đồng).

4 cây cầu này (cùng với 4 cây cầu cũ: Long Biên, Chương Dương, Thanh Trì, Vĩnh Tuy) được đánh giá sẽ làm gia tăng khả năng kết nối giữa khu Đông và vùng nội đô lịch sử và hỗ trợ cho thị trường bất động sản khu Đông phát triển.

4 cây cầu bắc qua sông Hồng, sông Đuống mà Hà Nội dự định xây dựng

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, tại cuộc họp báo quý III, đã "cao hứng" nhận xét, 4 cây cầu sẽ tạo nên sức bật rất lớn cho thị trường địa ốc khu Đông. Ông Hà cho rằng 4 cây cầu sẽ tạo ra 4 vùng phát triển mới, giống như ở Đà Nẵng trước đây, có chỗ đất bán không ai mua nhưng khi làm cầu xong thì đất đã được nâng giá lên.

"Hà Nội có thêm 4 cây cầu mới thì sẽ có 4 vùng phát triển mới và tôi tin rằng đất tăng giá cấp số nhân", ông Hà nói.

Theo nhận xét của ông Hà, 4 cây cầu tựa như một liều doping mạnh đối với thị trường bất động sản. Điều này làm người nghe (đọc) không khỏi liên tưởng đến cơn sốt đất tại Nhơn Trạch – Đồng Nai (ăn theo việc xây cầu Cát Lái), Sơn Trà – Đà Nẵng (ăn theo tin đồn xây hầm chui sông Hàn) hay Thạnh Mỹ Lợi – TP. HCM (ăn theo việc xây cầu qua đảo Kim Cương) đã diễn ra trong thời gian qua.

Dưới góc độ của một nhà nghiên cứu thị trường, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn, Định giá và Quản lý tài sản CBRE Việt Nam – có những nhận định thận trọng hơn. Cụ thể, bà An cho rằng quận Long Biên có cơ sở hạ tầng khá tốt, nếu có thêm những kết nối khác thì chắc chắn giá trị bất động sản sẽ gia tăng. Tuy nhiên, tăng bao nhiêu và tăng trong bao lâu thì bà An không dám chắc chắn.

"Trong điều kiện thị trường ổn định, giá thông thường sẽ tăng từ 3 – 5%, thậm chí cao hơn nữa. Còn nếu kì vọng tăng 10% trong khoảng thời gian 6 tháng đến 1 năm thì rất khó", bà An nói.

Theo phân tích của bà Nguyễn Bích Trang - Giám đốc bộ phận kinh doanh CBRE Việt Nam – để thị trường bất động sản phát triển thì phải có 3 yếu tố.

Một là chủ trương, chính sách từ Chính phủ. Đây chính là yếu tố tạo nên cơn sốt đầu tư tại khu tây mà chúng ta thấy hiện nay. Từ 10 năm trước, thị trường đã dịch chuyển về tây sau khi Chính phủ có những động thái rõ ràng trong việc di dời các trụ sở cơ quan hành chính.

Yếu tố thứ hai là sự phát triển của các loại hình tiện ích dịch vụ phục vụ cho đời sống như trường học, bệnh viện, siêu thị, cơ sở lưu trú.

Yếu tố thứ 3 là hạ tầng giao thông. "Nếu khu Đông hội đủ 3 yếu tố đó thì tiềm năng phát triển sẽ không hề thua kém khu tây. Tuy nhiên, thời điểm này là quá sớm để nói khu Đông có đủ 3 yếu tố này không", bà Trang nhận định.

Bà Trang cho rằng hiện những yếu tố tích cực đầu tiên đã xuất hiện, đó là việc xây dựng 4 cây cầu. Tuy nhiên thời gian và tiến độ thực hiện cũng như dòng vốn đối với các dự án này có sớm hay muộn thì còn phải chờ… hạ hồi phân giải.

"Chúng tôi ghi nhận tiềm năng rất lớn của khu Đông, nhưng để sốt được như khu tây thì phải chờ thêm ít nhất vài năm tới", bà Trang nói.