Quỹ nhà ở quốc gia: Mô hình nào để tạo lập được nhà giá rẻ?

Quỹ nhà ở quốc gia: Lực đẩy cho thị trường nhà giá rẻ

Tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương mới đây, Tổng bí thư Tô Lâm đã yêu cầu nghiên cứu thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Đây được xem là thông tin tích cực, mang đến kỳ vọng lớn về việc giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM.

Đánh giá về ý tưởng thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đánh giá đây là việc hết sức cần thiết và cấp bách. Việc lập quỹ sẽ tạo ra nguồn lực tài chính để hỗ trợ phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Qua đó, quỹ sẽ góp phần cấu trúc lại thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông Châu kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính phối hợp với Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước xây dựng đề án thành lập quỹ nhà ở quốc gia. Đề án này cần bao gồm đề án thí điểm thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính trước đây.

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất Bộ Xây dựng xây dựng đề án “Phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và cơ chế hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất thương mại hợp lý trong thời hạn ít nhất 10-15 năm”. Cụ thể, mức lãi suất thương mại hợp lý được đề xuất khoảng 6% - 7%/năm, được bảo đảm bằng chính căn nhà hình thành từ vốn vay. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng đa số người trẻ có chí tiến thủ, còn một khoảng đời dài để làm ăn và trả nợ, thông thường sau khoảng 10-15 năm sẽ có thu nhập tăng gấp đôi hoặc hơn gấp đôi, nên hầu như không có rủi ro cho các ngân hàng thương mại cho vay.

Mô hình nào cho Quỹ nhà ở quốc gia?

Theo đánh giá của ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Quỹ nhà ở quốc gia nên theo mô hình trực tiếp tạo lập sản phẩm nhà giá rẻ để cung cấp cho người thu nhập thấp đô thị.

Cách làm là nhà nước tạo lập quỹ đất sạch, đấu thầu chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Song, khác với nhà ở xã hội miễn tiền sử dụng đất, dự án của Quỹ nhà ở quốc gia vẫn thu tiền sử dụng đất ở một mức độ vừa phải, thấp hơn dự án nhà ở thương mại. Nhà nước vẫn khống chế biên lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng cao hơn biên lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội hiện nay (10%).

“Ví dụ, dự án nhà ở xã hội quy mô 20 tầng nổi, 1 tầng hầm, tổng chi phí xây dựng là 16 triệu đồng/m2, cộng lợi nhuận chủ đầu tư là 4 triệu đồng/m2, giá bán sẽ là 20 triệu đồng/m2. Cũng dự án quy mô như vậy, dự án nhà ở thương mại chịu tiền sử dụng đất lớn, lợi nhuận của chủ đầu tư cao nên giá bán có thể lên tới 70 – 80 triệu đồng/m2. Vậy, dự án thuộc Quỹ nhà ở quốc gia với việc thu tiền sử dụng đất vừa phải, khống chế biên lợi nhuận dưới 20% thì có giá chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2. Phương án này hài hoà lợi ích các bên: nhà nước bình ổn được giá nhà trong khi vẫn thu được tiền sử dụng đất, chủ đầu tư vẫn có lợi nhuận ở mức chấp nhận được và người mua có nhà giá vừa túi tiền”, ông Quê nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance.

Để thực hiện thành công việc tạo lập nhà ở giá rẻ như trên, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng nhà nước phải rút kinh nghiệm từ “vết xe đổ” của chính sách làm nhà tái định cư trước đây. Cụ thể, ông Quê đánh giá nhiều dự án nhà tái định cư không hiệu quả, bị bỏ hoang, lãng phí là do lựa chọn nhà đầu tư không tốt, khiến dự án bị chậm tiến độ, chất lượng kém, người dân không hồ hởi tiếp nhận. Mặt khác, vị trí của các dự án nhà tái định cư nhiều khi không khớp với nhu cầu của người được tái định cư, dẫn đến dự án không có người ở.

Bởi vậy, trước khi làm các dự án thuộc Quỹ nhà ở quốc gia, ông Quê nhấn mạnh việc rất quan trọng là phải thống kê nhu cầu nhà ở của từng địa phương ở thời điểm hiện tại cũng như dự báo trung – dài hạn, sau đó làm tốt công tác quy hoạch, rồi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án.

Cùng chung sự ủng hộ mô hình Quỹ nhà ở quốc gia trực tiếp tạo lập sản phẩm nhà ở giá rẻ cung cấp cho người mua, song ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng phương án tối ưu nên là Chính phủ quy hoạch quỹ đất sẵn tại các vị trí phù hợp, rồi rót tiền ngân sách cho các công ty nhà nước xây nhà bán cho người dân với mục đích phi lợi nhuận.

Quan điểm của ông Quyết cho rằng nguồn vốn của Quỹ nhà ở quốc gia khó có thể gây dựng được từ sự đóng góp của các doanh nghiệp, ngân hàng hay người dân, nên chỉ có thể được tạo lập từ ngân sách. Còn việc thực hiện các dự án cũng không thể trông cậy vào các doanh nghiệp tư nhân, do các đơn vị này theo đuổi mục tiêu lợi nhuận, trong khi mục tiêu của Quỹ nhà ở quốc gia là đảm bảo an sinh xã hội, nên phải giao phó cho các công ty nhà nước.

Ông cũng cho rằng Quỹ nhà ở quốc gia xây dựng nhà để bán là phù hợp nhất, bởi nếu cho thuê, nhà nước phải cần tới hàng chục năm mới có thể thu hồi vốn, trong khi Quỹ đang hoạt động với mục đích phi lợi nhuận.

Điểm then chốt trong mô hình Quỹ nhà ở quốc gia mà ông Quyết đề xuất chính là việc phân bổ và sử dụng vốn ngân sách cần có cơ chế linh hoạt, phù hợp, bởi nếu không, doanh nghiệp nhận vốn ngân sách sẽ không dám làm vì lo sợ rủi ro. Ngoài ra, quỹ đất được chuẩn bị phải ở vị trí thích hợp, nếu quy hoạch quá xa, cách trung tâm thành phố 20 – 30km thì rất khó hút dân về ở.

Bên cạnh các đề xuất nêu trên, một số quan điểm khác cho rằng Quỹ nhà ở quốc gia có thể tổ chức theo mô hình quỹ tài chính, huy động vốn từ các nguồn khác nhau và cung cấp gói vay ưu đãi cho người dân và/hoặc doanh nghiệp làm nhà giá rẻ. Mô hình này đã được áp dụng tại một số quốc gia, với những tuỳ chỉnh khác nhau để phù hợp với các bối cảnh riêng, Việt Nam có thể học hỏi và sáng tạo. Tuy vậy, việc xây dựng một quỹ tài chính được xem là một thách thức không nhỏ, bởi trước đó đã có nhiều gói cho vay được thiết kế, song hiệu quả mang lại không cao như kỳ vọng.